Можно ли продать квартиру если она в ипотеке при разводе

Оглавление:

Что происходит с ипотекой при разводе супругов?

У меня вопрос касающийся развода супругов и ипотеки. Мы с мужем прожили в официальном браке восемь лет. Во время нашего супружества взяли ипотеку на однокомнатную квартиру. Ипотека длительностью 20 лет. Прошло только 3 года выплаты. Квартира остается мужу, а я переезжаю в другое место и хочу снять с себя обязательства по ипотеке. Мы с мужем ходили в банк, просили его переоформить ипотеку на мужа, но банк нам дал отказ. Отказ был мотивирован тем, что доходы мужа слишком маленькие, чтобы они могли предоставить только ему выплату ипотеки. Мол, банк не может идти на такой риск. Как нам выйти из ситуации. Могу ли я продать, подарить свою долю квартиры мужу и тем самым снять с себя обязательства? Подскажите, какие есть варианты выхода из такой проблемной ситуации? Помогите решить вопросы развода и ипотеки.

Ответы юристов (6)

1. Насколько я понял из вашего вопроса, вы наряду со своим мужем (основным должником — заемщиком) являетесь созаемщиком по кредиту. В соответствии с ГК перевод долга допускается только по согласию кредитора (банка), поэтому отказ вполне может быть и тут ничего не поделать.

2. Поскольку вы созаемщик, то вы отвечаете перед банком солидарно. То есть при неисполнении или ненадлежащем исполнении кредитного договора банк может предъявить требование как к обоим, так и к одному из вас причем в полном размере или в части долга.

3. Единственная возможность снять с вас все обязательства, это продать квартиру (нужно согласие банка и покупателя, поскольку квартира в залоге у банка) и погасить долг.

Есть вопрос к юристу?

Если вы продадите или подарите свою долю мужу (на что опять же нужно согласие банка), стороной кредитного договора вы не перестанете быть и обязательства сохранятся. Опять же остается только возможность перевода долга. При нормальном ходе погашения долга боятся вам нечего. Но в любом случае без участия банка в решении вашего вопроса не получится. Попробуйте обсудить варианты возможной сделки с руководством банка.

Квартира, приобретенная по ипотеке в период брака, приравнивается к совместно нажитому имуществу супругов вне зависимости от того, на кого оформлялся ипотечный договор (ФЗ «Об ипотеке», Глава 7 Семейного кодекса РФ «Законный режим имущества супругов»). При разделении имущества ипотечная квартира должна делиться пополам. Однако, купленная квартира находится в залоге у банка, выдавшего кредит, поэтому банк должен дать принципиальное согласие на ваши действия с кредитной квартирой. Также может потребоваться переоформить договор об ипотечном кредите и страховку заемщика. К слову, переоформление ипотечного договора стоит денег – в среднем 1% от оставшейся суммы долга.

Если квартира однокомнатная, ее можно разделить только по долям. Но доля в собственности, в соответствии с законом «Об ипотеке», не может предметом залога. В этом случае банк может и не согласиться переоформить договор на разделение суммы выплаты за квартиру на бывших супругов и должен останется по прежнему тот, на кого оформлялся договор об ипотеке. Если же банк даст согласие, то выплачивать взносы по кредиту будут оба в соответствии со своими долями. Может возникнуть и такая ситуация, что кредитор, в случае развода заемщика, может потребовать досрочного погашения кредита.

Можно вообще отказаться от своего права собственности на часть (долю) квартиры и переоформить договор на супруга (супругу) (с согласия, естественно). Но банк сначала проверит платежеспособность того, кто возьмет на себя выплаты, и если, по мнению банка, возможность регулярных выплат по кредиту не будет подтверждена, договор переоформлен не будет.

Если бывшие супруги – созаемщики ипотеки и один из них отказывается платить взносы по кредиту после развода, долг целиком «виснет» на одном из супругов.

При разводе через суд (не по согласию или в соответствии с брачным договором), судья в любом случае разделит квартиру пополам, вне зависимости от того, на кого оформлен ипотечный кредит. Если так произошло и кто-то отказывается вносить свою часть денег по кредиту, у бывшего мужа или жены можно отсудить компенсацию за расходы, возникшие из-за отказа совместно рассчитываться по кредиту или потребовать разделить кредитную квартиру соответственно внесенным за кредит средствам, например, не 50 на 50, а 60 на 40.

Созаемщики могут либо изменить ипотечный договор с согласия банка и разделить на двоих ответственность за погашение кредита по частям, либо переоформить ипотечный кредит на одного из созаемщиков.

Если финансовые возможности каждого из супругов позволяют взять индивидуальный кредит, то банк, скорее всего, переоформит договор и заменит солидарную ответственность по ипотечному кредиту на индивидуальную.

Если же один на одного из бывших супругов оформляется индивидуальный договор, то второй супруг лишается права претендовать на ипотечную квартиру.

Доброго Вам дня!

В Вашем случае необходимо «разделить» квартиру от ипотеки.

Квартира является совместно нажитым имуществом и принадлежит обоим супругам по право совместной собственности вне зависимости на кого оформлены документы. При разделе в судебном порядке квартира по общему правилу будет поделена пополам.

Ипотечный кредит будет являться совместным обязательством и по закону должен будет разделен между супругами в соответствии с их долями в общем имуществе, то есть по общему правилу пополам. На практике суд оставляет долг за фактическим заёмщиком, а со второго супруга присуждает выплату или уменьшает имущество на сумму половины задолженности.

Поскольку кредит обеспечен ипотекой, то любые сделки с квартирой возможны только с разрешения банка, перевод долга в соответствии с ГК РФ возможет также только с разрешения банка. Поскольку Ваш супруг для банка не является достаточно платежеспособным, то банк не разрешит «перевесить» на него кредит просто так.

Выходом может быть предоставление Вашим мужем поручительства других лиц или предоставление в залог иного имущества.

Другим вариантом может быть продажа данной квартиры и погашение кредита. В этом случае с Вас будет снята обязанность по погашению долга, ну а муж потом пусть себе сам берёт новый кредит и покупает квартиру.

Третьим вариантом может быть погашение Вами кредита, но деньгами, которые будет давать муж. Его можно привлечь в качестве поручителя по кредиту. Квартиру не рекомендую в этом случае переоформлять на него.

Варианты в общем есть. Какой именно выбрать, можете решить только Вы с учетом всех нюансов.

Для продажи и дарения ипотечной квартиры или ее доли нужно согласие банка. Банк будет контролировать сделки, т.к. квартира у них в залоге. Практика показывает, что на дарение квартиры банки согласия не дают. На продажу всей квартиры — дают согласие (у многих банков есть программы помощи в организации продажи), т.к. путем продажи ипотечной квартиры банку возвращается ипотечный кредит.

Предположим, что Вы получили согласие банка на продажу или дарение своей доли мужу. Однако продажа или дарение мужу доли в ипотечной квартире не избавит Вас от уплаты ипотечного кредита, т.к. Вы не можете вместе с долей в квартире продать и подарить свой долг по ипотечному кредиту. В этом случае обязательства по выплате ипотечного кредита у Вас сохранятся. А, значит, вариант с продажей и дарением мужу доли в ипотечной квартире Вам не подходит.

Как следует из Вашего вопроса — один из Вас заемщик, другой созаемщик, а значит оба несут ответственность перед банком за погашение кредита.

Путем продажи ипотечной квартиры другим лицам (с согласия и под контролем банка) Вы с супругом сможете вернуть банку ипотечный кредит. Покупатель должнен внести в банк авансом сумму, которую супруги должны банку, а затем подождать снятия обременения и перерегистрации права собственности на квартиру. Если банк не дает разрешения на продажу квартиры, то придется обеим выплачивать ипотечный кредит.

Супруги, оформившие ипотеку в браке, даже после расторжения брака остаются созаемщиками. Бывшие супруги несут солидарную ответственность перед банком по всем своим кредитным обязательствам, в т.ч. по ипотечному кредиту.

Квартира является совместно нажитым имуществом и принадлежит обоим супругам по право совместной собственности вне зависимости на кого оформлены документы. При разделе в судебном порядке квартира по общему правилу будет поделена пополам.

Ипотечный кредит будет являться совместным обязательством и по закону должен будет разделен между супругами в соответствии с их долями в общем имуществе, то есть по общему правилу пополам. На практике суд оставляет долг за фактическим заёмщиком, а со второго супруга присуждает выплату или уменьшает имущество на сумму половины задолженности.

Поскольку кредит обеспечен ипотекой, то любые сделки с квартирой возможны только с разрешения банка, перевод долга в соответствии с ГК РФ возможет также только с разрешения банка. Поскольку Ваш супруг для банка не является достаточно платежеспособным, то банк не разрешит «перевесить» на него кредит просто так. Выходом может быть предоставление Вашим мужем поручительства других лиц или предоставление в залог иного имущества.

Другим вариантом может быть продажа данной квартиры и погашение кредита. В этом случае с Вас будет снята обязанность по погашению долга, ну а муж потом пусть себе сам берёт новый кредит и покупает квартиру. В любом случае все оформляйте документально.

Желаю Вам удачи в решении данного вопроса.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Могу ли я продать ипотечную квартиру после развода, без согласия мужа?

Здравствуйте. Я подала на развод, но нас ещё не развели. На данный момент я с несовершеннолетним ребёнком проживаю у своих родителей. У нас с мужем в браке была приобретена квартира в ипотеку, доля у каждого из нас по 1/2. Сейчас там проживает муж. Требует чтобы я тоже платила ипотеку, я понимаю что это законно. Но вот думаю зачем платить за квартиру в ипотеку если я могу просто её продать и поделить деньги. Муж продавать не хочет. Могу ли я продать квартиру после развода без его письменного согласия?

Ответы юристов (4)

Без согласия мужа, пусть даже бывшего, продать имущество, купленное в браке не получится. К тому же, у него есть преимущественное право покупки, так как у вас доли, прежде, чем продать свою долю третьим лицам, нужно получить либо его нотариальный отказ, либо подтверждение, что вы надлежащим образом его уведомили и с момента получения уведомления прошло 30 дней.

Плюс, так как у вас ипотека, значит квартира в залоге у банка, и без разрешения залогодержателя, то есть банка, продать также не представляется возможным

Есть вопрос к юристу?

Продать квартиру без согласия мужа Вы не сможете.

СК РФ, Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

у Вас по 1/2 доли в ипотеке (при разводе такие же обязательства останутся).

Вы можете в письменном виде (по почте заказным письмом с уведомлением и описью) направить Вашему супругу предложение выкупить Вашу долю с указанием min стоимости, за которую Вы согласны продать (повторить дважды с промежутком в 10 дней), если супруг ответит отказом или не ответит вообще, Вы можете продать свою долю практически любому, при этом покупатель обязательно должен быть поставлен в известность, что Ваша доля имеет обременение (не выплачена ипотека).

Уточнение клиента

А разве можно продать только свою долю в 2х комнатной квартире?

08 Сентября 2017, 13:06

Любое недвижимое имущество, приобретенное супругами в период брака по возмездной сделке, является совместным, независимо от того, на кого оно оформлено (ст. 34 СК РФ)

К недвижимому имуществу законодательство относит земельные участки, предприятия, здания, сооружения, нежилые помещения, квартиры и другие вещи, сделки в отношении которых требуют государственной регистрации.

При покупке недвижимости и оформлении её на одного из супругов нотариального согласия на сделку от второго супруга не требуется. Исключение составляет покупка жилья с привлечением кредитных средств по ипотечной программе — в этом случае второй супруг предоставляет нотариальное согласие на залог приобретаемой квартиры (ст. 35 СК РФ).

А вот при продаже совместного имущества нотариальное согласие супруга обязательно. Без него продать совместную недвижимость невозможно.

Сделка может пройти государственную регистрацию без согласия другого супруга, если ее объектом является имущество, которое составляет собственность только одного супруга (ст. 36 СК РФ) или если вследствие длительного отсутствия другого супруга и неизвестности его местонахождения он был признан судом безвестно отсутствующим (ст.ст. 42, 43 ГК РФ).

В Вашем случае имущество является не совместным, а долевым, и продать всю квартиру Вы права не имеете. Распорядиться Вы можете только своей долей. когда ипотека будет полностью выплачена, при этом муж имеет преимущественное право покупки вашей доли.

Светлана, если у вас остались вопросы, вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу. Всего доброго!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как продать ипотечную квартиру после развода, если бывшая жена препятствует этому?

Развожусь с женой.Она сейчас проживает в квартире,которая куплена мной в ипотеку 5 лет назад.Оформлена квартира на меня,жена-созаемщик.Хочу продать эту квартиру,чтобы не выплачивать каждый месяц нн-ую сумму.Жена продавать не хочет.Есть ли какая-то юридическая возможность продать квартиру по решению суда,чтобы не испортить свою кредитную историю?

Ответы юристов (4)

Имущество (ипотека, кредиты, квартира), нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). То есть, если имущество (ипотека) приобреталось в браке и оформлено на одного из супругов, то оно подлежит разделу. На основании ст. 38 СК РФ:

2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.
3.В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.

В отношении долей, в соответствии со ст. 39 СК РФ:

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Таким образом, супруги вправе составить соглашение, либо в суде можно заявить требование о разделе имущества.

С Уважением, Надежда.

Есть вопрос к юристу?

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, НАХОДЯЩУЮСЯ В ИПОТЕКЕ?

Ипотечные кредиты берутся на длительные периоды времени, в течение которых могут случиться различные жизненные ситуации — потеря платежеспособности, необходимость приобретения в кредит другой квартиры и др. В связи с этим возникает вопрос: возможно ли продать квартиру, обремененную ипотекой, и если да, то как это сделать.
Продать квартиру, находящуюся в ипотеке (в залоге у банка), возможно, однако оформление подобной сделки является более трудоемким и затратным процессом по сравнению с обычной сделкой. Кроме того, сделка может оказаться невыгодной продавцу, если рыночная стоимость квартиры на момент продажи будет ниже стоимости обязательств продавца перед банком.

Способы продажи квартиры, находящейся в ипотеке
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, может осуществляться, в частности, следующими способами.
1. Досрочное погашение кредита: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя, банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.
2. Оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит: покупатель погашает кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.
3. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя).
Первый способ применим лишь при наличии у заемщика или покупателя денежных средств на досрочное погашение кредита. Покупатели, как правило, неохотно соглашаются на сделку по такому варианту, поскольку, передавая продавцу деньги для досрочного погашения им кредита, рискуют потерять эти деньги и не получить квартиру. Также этот вариант связан с временными затратами на ожидание снятия обременения банком и регистрирующим органом (ст. ст. 25, 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ст. 29 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Кроме того, второй и третий способ продажи подразумевают обязательное получение согласия банка (ст. 37 Закона N 102-ФЗ; п. 2 ст. 391 ГК РФ). У различных банков могут быть разные условия на получение согласия на условия осуществления сделки.
Рассмотрим особенности при реализации второго и третьего способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке.

Порядок оформления сделки купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит
При осуществлении сделки купли-продажи таким способом, как правило, сначала заключается предварительный договор купли-продажи. Далее возможны, в частности, два варианта действий.

Вариант 1. Оформление сделки при снятии обременения продавцом
Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу закладную и выдает справку о погашении задолженности по кредиту (п. 2 ст. 17 Закона N 102-ФЗ).
Покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив (ст. ст. 867, 870 ГК РФ).
В установленный предварительным договором срок продавец регистрирует снятие обременения.
Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю (ст. 558 ГК РФ; ст. ст. 13, 17 Закона N 122-ФЗ).
Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу, в частности, при предъявлении документа, удостоверяющего государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю. С 15.07.2016 таким документом является выписка из ЕГРП (ст. 14 Закона N 122-ФЗ). Этот же документ потребуется для исполнения аккредитива.

Вариант 2. Оформление сделки при снятии обременения банком-кредитором
Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту. Банк-кредитор самостоятельно сообщает в регистрирующий орган о погашении задолженности продавца и направляет документы для снятия обременения, в частности закладную (п. 7 ст. 17 Закона N 102-ФЗ).
Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же открывает на эту сумму аккредитив.
Далее стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.
Выдача продавцу денежных средств из банковской ячейки или исполнение аккредитива также будут произведены при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю.

Порядок переоформления ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя)
В данном случае имеет место и продажа квартиры, и «продажа кредита». Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.
Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается.
Далее заключается договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником.
Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и внесение изменений в запись об ипотеке (смена залогодателя) (п. 1 ст. 353, п. 1 ст. 551 ГК РФ; ст. 38 Закона N 102-ФЗ).
Следует учитывать, что указанные способы продажи квартиры являются примерными, поэтому окончательную схему продажи квартиры, находящейся в ипотеке, следует обсуждать с представителями банка, выдавшего кредит, и в зависимости от результатов переговоров принимать решение о конкретной схеме продажи квартиры.
Кроме того, вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, стоимость которой в зависимости от различных факторов может оказаться существенной. В случае представления ваших интересов в государственных органах потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ).

Обратите внимание!
Продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет (в отношении квартиры, приобретенной до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (в отношении квартиры, приобретенной после 01.01.2016), влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ (при наличии облагаемого налогом дохода) (ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). При декларировании дохода от продажи квартиры вы вправе заявить имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). С момента продажи квартиры утрачивается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

Источник вышеуказанного цитирования материалы системы КонсультантПлюс.

Как будет поделена после развода квартира купленная по ипотеке?

Вопрос о разделе квартиры, купленной в совместном браке в кредит по ипотеке в 2003г. на 15 лет. Как будет делиться квартира, взятая в ипотеку, при разводе супругов? Разведены 2 года и 7 мес. Бывшая супруга подала в суд на раздел квартиры 50 на 50. Собственником квартиры являюсь я. Бывшая жена по договору купли-продажи не является созаемщиком. Квартира по договору купли-продажи была оценена в 673500. В совместном браке была выплачена сумма по кредиту в размере 341325 р., т.е доля бывшей жены составила 170662 р., или же 25% от стоимости квартиры. После развода я не беру у бывшей жены деньги на погашение кредита, плачу сам. Как будет делиться квартира — 50 на 50 согласно положению о том, что всё имущество , приобретённое в браке делится пополам, или же суд может присудить бывшей жене часть, пропорциональную её взносу. И может ли суд вынести решение ввиду незначительности доли у бывшей жены ограничиться выплатой ей денежной компенсации? Спасибо!

Уточнение клиента

Ещё, пожалуйта, хотелось бы одно утонение. Брак был расторгут по решению мирового суда, истцом выступвл я. В стандартном заявлении о разводе для суда присутсвует следующее предложение : «Спора о разделе имущества, являющегося нашей совместной собственностью, нет»

Это фраза в исковом заявлении может как-то повлиять на решение суда о разделе имущества? Или она не имеет никакого значения? Спасибо!

23 Октября 2012, 20:28

Ответы юристов (8)

Здравствуйте! по общему правилу- имущество делится 50 на 50 приобретенное в браке, на счет ипотеки- тоже самое (ведь бралась она в период брака, и платилась из общих средств так сказать). Однако — если вы как то можете доказать в суде -что вот её доля была именно 170+ то тогда можно попробовать снизить долю, но тут уже все зависит от доказательств и от суда, не факт что суд на это пойдёт. По поводу денежной компенсации — вы можете об этом поговорить с женой, можете предложить в суде такой вариант — но если жена не согласится, то опять же — на усмотрение суда.

Советую ещё сделать акцент на то что уже почти 3 года вы все платите сами, а жена не участвует в этом. Просто чтобы уточнить что большинство средств вложили вы.

Статья 34. Совместная собственность супругов семейный кодекс

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Есть вопрос к юристу?

Согласно законодательству Российской Федерации все платежи по ипотечному кредиту, произведенные во время брака, считаются осуществленными за счет общего имущества супругов независимо от личного вклада каждого из супругов. Не влияет и размер доходов, а также их полное отсутствие у одного из супругов, например когда супруг в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. При расторжении брака супруг может претендовать либо на половину денежных средств, выплаченных по ипотечному кредиту в период брака, либо на 0,5 доли в квартире, так как при заключении договора ипотеки возникает солидарная ответственность супругов.

Супруги, которые расторгли брак, должны продолжать совместно исполнять обязательства по возврату ипотечного кредита.

Если супруги решают продолжать исполнять обязательства по погашению ипотечного кредита, но хотят оформить на себя по 0,5 доли квартиры и погашать, соответственно, только за свою долю в жилом помещении, то можно обратиться в суд с заявлением о разделе задолженности и процентов по кредитному договору. Суд данное заявление удовлетворит.

Если ипотечный кредит был оформлен на одного из супругов, а другой отказывается исполнять обязательства по погашению части ипотечного кредита, то супруг, на которого оформлен ипотечный кредит, должен исполнять обязательство в полном объеме. Супруг, исполнивший солидарную обязанность за другого супруга, имеет право регрессного требования к последнему на соответствующую сумму.

По общему правилу и согласно статьи 39 Семейного кодекса РФ , при разделе общего имущества супругов и определении долей — доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

Но согласно этой же статьи Семейного кодекса РФ, общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Таким образом, Вы в судебном порядке имеете право требовать и раздела долгов по ипотечному кредиту и требовать взыскать с бывшей супруги половину оплаченной суммы Вашего размера погашения за период после брака.

Согласно законодательству Российской Федерации все платежи по ипотечному кредиту, произведенные во время брака, считаются осуществленными за счет общего имущества супругов независимо от личного вклада каждого из супругов. Не влияет и размер доходов, а также их полное отсутствие у одного из супругов, например, когда супруг в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. При расторжении брака супруг может претендовать либо на половину денежных средств, выплаченных по ипотечному кредиту в период брака, либо на 0,5 доли в квартире, так как при заключении договора ипотеки возникает солидарная ответственность супругов.

Даже если стороной договора ипотеки выступал только один из супругов, а второй только поручителем, при разводе последний может претендовать либо на половину денежных средств, выплаченных по ипотечному кредиту в период брака, либо на 0,5 доли в квартире, так как при поручительстве тоже возникает солидарная ответственность супругов.

Отойти от равенства долевой долей суд вправе лишь в исключительных случаях, каковым Ваш не является.

Что касается уточнения:

Статья 134 Гражданского процессуального Кодекса РФ.

Отказ в принятии искового заявления

1. Судья отказывает в принятии искового заявления в случае, если:
2) имеется вступившее в законную силу решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон;

То есть, если ранее суд выносил решение, что споров по имуществу нет, непонятно, как приняли заявление о разделе имущества потом.

Ходатайствуйте о прекращении производства по делу. Основание:

Статья 220 Гражданского процессуального Кодекса РФ:

Основания прекращения производства по делу
имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон;

Если суд первой инстанции Ваше ходатайство оставит без удовлетворения, то это же будет являться основанием для его отмены в апелляционном порядке (пункт 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ).

Уточнение клиента

Спасибо! То есть ,если я правильно Вас понял, что хотя моё дело было просто бракоразводным процессом, а не о разделе имущества, и тем не менее, если в решении суда присутствует фраза, что споров о разделе имущества на тот момент не было, то это и является основанием в данный момент для отмены делопроизводства?

24 Октября 2012, 10:22

Конечно. Ведь после расторжения брака в судебном процессе, в ходе которого у супругов не было имущественных споров, уже не может появиться совместно нажитое имущество.

Уточнение клиента

Спасибо Вам огромное. Последняя просьба — взгляните на копию решения суда, в разделе «решение» не звучит фраза о имущественном споре, эта фраза присутствует только в разделе «суд установил». Меняет ли это для меня что-нибудь?

24 Октября 2012, 12:11

я прочитал ваше уточнение, посмотрел фотографию, и да- там есть строка что нет спора об имуществе, и это установлено в суде, так что я тут полностью согласен с коллегой — Денисом. Есть все основания просто не допустить нового спора об имуществе, а значит никакого раздела не будет

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по кредитному договору. Основываясь на этом факте, многие пребывают в уверенности, что квартиру в ипотеке Сбербанка невозможно продать. На самом деле это не так.

Почему продают квартиры в ипотеке?

С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом. Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней. Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

Как банки к этому относятся?

Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции. Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов. Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

Снятие обременения

При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: [email protected]

Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?

Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

Нужно ли разрешение банка

Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

Как получить разрешение

Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

  • самостоятельная продажа
  • продажа при помощи Сбербанка
  • продажа через риэлтора

Продажа без участия банка

В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

После этого владельцу квартиры необходимо:

  • найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
  • с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
  • погасить задолженность перед банком
  • собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
  • оформить договор покупки-продажи квартиры
  • зарегистрировать сделку

Продажа с участием Сбербанка

Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

  • оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
  • одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
  • выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
  • получение документального подтверждения о снятии обременения
  • получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.

Продажа квартиры при разводе

Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

Как оплачивается налог при продаже?

При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

Закладка Постоянная ссылка.

Комментарии запрещены.