Управление территориями и имуществом лекции

Управление территориями и имуществом;

Содержание:

ГЛАВА I. Государственное управление землепользованием

Раздел 1. Понятие государственного управления землепользованием

Раздел 2. Органы, осуществляющие государственное управление землепользованием

Раздел 3. Правовые функции государственного управления Землепользованием

ГЛАВА II . Государственное управление имуществом

Раздел 1. Основы управления муниципальным недвижимым имуществом

1.1. Понятие о недвижимом имуществе, его состав и классификация

1.2. Особенности объектов недвижимости как товара. Основные сделки с ними на рынке и формы их реализации

1.3. Методические подходы к определению рыночной цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости

1.4. Управление недвижимостью и пути его совершенствования

Раздел 2. Основы управления государственным имуществом

ГЛАВА I. Государственное управление землепользованием

Раздел 1. Понятие государственного управления землепользованием

Государственное управление землепользованием представляет собой организующую деятельность специально уполномоченных государственных органов исполнительной власти, направленную на создание условий для рационального использования и охраны земель всеми субъектами земельных прав на земельные участки, независимо от форм собственности.

Государственное управление землепользованием является частью государственного управления в целом и выделяется в особый институт земельного права по объекту управления.

Государственное управление землепользованием основывается на праве территориального верховенства государства и необходимости обеспечивать в землепользовании баланс общегосударственных и частных интересов.

Формы и методы этой деятельности чрезвычайно разнообразны и содержатся в правовых нормах, которые в совокупности образуют важный инструмент земельного права. В настоящее время центр тяжести перемещается от командно-административного управления землей к заново разработанной системе экономического регулирования земельных отношений в России, когда субъектами этих отношений выступают миллионы собственников земли—граждан и юридических лиц.

Государственное управление землепользованием предполагает предоставление свободы хозяйствования на своей земле субъектам земельных правоотношений, недопустимость вмешательства в их хозяйствование. Так как незаконное вмешательство в деятельность сельскохозяйственного предприятия влечет за собой отмену незаконных решений виновных государственных органов и должностных лиц с взысканием с них убытков, причиненных этим незаконным вмешательством (ст. 61 и 62 ЗК РФ).

Существенным препятствием для государственного управления землепользованием в стране является создание стихийных монополистических объединений, смычек недобросовестных предпринимательских кругов с государственными должностными лицами, а поэтому государственное регулирование должно сопровождаться эффективными антимонопольными правовыми мероприятиями. В частности, Законом определены равноправие всех форм собственности и всех форм хозяйствования; свобода вхождения в рыночные земельные отношения любым хозяйствующим субъектам; предоставление значительных прав органам, осуществляющим антимонопольное регулирование, по пресечению монополистических действий; ответственность должностных лиц, нарушающих свои должностные обязанности и т.п.

Содержание государственного управления землепользованием проявляется в создании государственных органов и законодательном наделении их соответствующей компетенцией; закреплении форм и методов управления, а также функций (видов деятельности), которые эти органы должны совершать.

Государственные органы, осуществляющие управление и контроль в области землепользования, осуществляют свои функции определенными методами: экономическими, административными и организационно-правовыми, которые отвечают природе земельных отношений.

Экономический метод предполагает платность использования земли, экономическое стимулирование эффективной деятельности в области управления землепользованием, право собственности на землю, совершение сделок с землей при сохранении ответственности собственников за их рациональное использование, нормирование и лимитирование в области управления землепользованием.

К административным методам правового управления землепользованием относятся: выдача разрешений на использование земли (земельного участка); лицензирование использования земли; проведение государственной экологической экспертизы.

К организационно-правовым методам управления землепользованием следует относить: обеспечение безопасного использования земли;

(Инструкция Минфина России от 25.11.1998 № 5 О порядке формирования расходования, ведения, учета и составления отчетности об использовании средств Федерального фонда)

рациональную организацию государственного земельного кадастра;

создание государственного реестра собственно земель;

организацию ведения мониторинга земель.

Функции государственных органов по управлению землепользованием рассчитаны на применение их в тех случаях, когда требуется государственное вмешательство. Так, при перераспределении земельных участков по договору купли-продажи государственная функция регулирования этих сделок будет выражаться лишь в регистрации в органах местной администрации и в рассмотрении споров, если таковые возникнут при заключении, расторжении или в ходе исполнения сделок.

Принципами, на которых основано выполнение государственными органами своих функций являются:

• четкое разделение функций между соответствующими звеньями государственных органов и органами местного самоуправления. Так, функция земельного контроля возложена на органы Федеральной службы земельного кадастра России, а функция контроля за экологической безопасностью на земельных участках — на подразделения Министерства природных ресурсов РФ (МПР России);

• недопустимость вмешательства одних государственных органов в функции других, поскольку такое вмешательство может породить неразбериху, уход от ответственности должностных лиц за порученный им участок работы.

Рассмотрим содержание этих функций, а также порядок их осуществления по отдельности.

Раздел 2. Органы, осуществляющие государственное управление землепользованием

Согласно ст. 72 Конституции РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами относятся к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

В силу этого правовое управление землепользованием осуществляется как федеральными органами власти и управления, так и органами власти и управления субъектов РФ.

Государственные органы по характеру управления землепользованием можно подразделить на органы общей компетенции и органы специальной компетенции, т.е. регулирующие круг земельных вопросов и те, которые занимаются специализированными вопросами управления. Например, местная администрация регулирует вопросы предоставления и изъятия земель, регистрации земельных сделок, принятия мер по соблюдению режима природопользования, установленного для данной местности; органы Федерального агентства кадастра объектов Недвижимости осуществляют специализированные функции по подготовке дел к осуществлению землеустройства на конкретных земельных участках; органы санэпиднадзора осуществляют контроль за обеспечением производства экологически чистой продукции и т.п.

Земельным Кодексом РФ закреплены полномочия субъектов РФ и полномочия органов местного самоуправления в области землепользования (ст. 9—11).

Четко разделены функции между соответствующими звеньями государственных органов и органов местного самоуправления. Так, функция земельного контроля возложена на органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, а функции контроля за экологической безопасностью на земельных участках— на подразделения Министерства природных ресурсов РФ.

Широкие полномочия в области управления землепользованием предоставлены Правительству РФ.

Участие органов государственной власти в управлении землепользованием регламентировано в нормативно-правовых актах. В частности, Президент РФ принимает указы и распоряжения по регулированию земельных отношений, обязательные для исполнения на территории всей Российской Федерации (ст. 90 Конституции РФ); Государственная Дума принимает законы (с одобрением их Советом Федерации), которые регулируют общественные земельные отношения в России (ст. 105 Конституции РФ); Правительство РФ на основании и во исполнение Конституции РФ и федеральных законов принимает постановления и распоряжения по регулированию земельных отношений (ст. 115 Конституции РФ); органы местного самоуправления, которые согласно ст. 12 Конституции РФ не входят в систему органов государственной власти, обеспечивают самостоятельное решение населением вопросов местного значения, в том числе владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью на землю (п. 1 ст. 130 Конституции РФ), регулируют земельные отношения в соответствии с Законом о местном самоуправлении. (Указ Президента РФ от 09.03.2004 № 314 « О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» (в ред. от 20.05.2004) ; Указ Президента РФ от 20.05.2004 N° 649 « Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти».Федеральный закон от06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

Государственное управление землепользованием Министерства и ведомства, не наделенные по новой Конституции функциями самостоятельного регулирования земельных отношений, осуществляют отдельные функции регулирования и контроля лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.

Как правило, эти функции закреплены в положениях об этих министерствах и ведомствах.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 08.04.2004 № 202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» (в ред. от 19.05.2004) определена компетенция этого агентства, которое является федеральным органом исполнительной власти и осуществляет деятельность через конкретные федеральные органы.

В своей деятельности этот орган руководствуется Конституцией РФ, федеральными законами, указами и распоряжениями Правительства РФ, а также указанным постановлением. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости осуществляет свою деятельность во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, организациями и общественными объединениями.

Во исполнение возложенных на агентство задач оно выполняет следующие функции: разрабатывает с участием заинтересованных федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ предложения по управлению земельными ресурсами, готовит предложения о размерах платы на землю, штрафов за нарушение земельного законодательства и др.

В пределах своей компетенции она имеет право: проводить проверки использования земель независимо от их ведомственной принадлежности и видов прав на земельные участки; давать обязательные для исполнения гражданами и юридическими лицами предписания об устранении нарушений земельного законодательства; в установленном порядке привлекать к административной ответственности лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, а также приостанавливать действия принятых с нарушением земельного законодательства решений органов местного самоуправления по вопросам предоставления и изъятия земельных участков и направлять материалы об этом в суд и правоохранительные органы и др.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2004 № 200 «Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом» определена его компетенция: оно осуществляет деятельность непосредственно через свои территориальные органы.

Основными функциями данного агентства являются:

а) проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений;

б) приватизацию, управление и распоряжение государственным имуществом и земельными ресурсами в пределах своей, компетенции;

в) регулирование деятельности на рынке недвижимости и при осуществлении оценочной деятельности;

г) координацию в случаях, установленных законодательством РФ, деятельности в области имущественных и земельных отношений иных федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов РФ и др.

Министерство природных ресурсов РФ является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим контроль за использованием и охраной всей окружающей среды, основным элементом которой является земля.

Министерство сельского хозяйства РФ (Федеральное агентство по сельскому хозяйству) в соответствии с утвержденным Положением является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим контроль за использованием и охраной земель сельскохозяйственного назначения.

Помимо общего управления ведомственное управление землями поселений осуществляет Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, которое действует в соответствии с утвержденным Положением.

Ведомственными органами управления землями являются: Министерство обороны РФ, Федеральная служба по военно-техническому сотрудничеству и Федеральное агентство железнодорожного транспорта и др.

Раздел 3. Правовые функции государственного управления землепользованием

Проблема совершенствования государственного управления землепользованием в целом и в отдельных отраслях народного хозяйства имеет важное значение в связи со все расширяющейся практикой деятельности органов государственного управления.

Основными функциями государственного управления землепользованием являются: учетная, плановая, распределительно-перераспределительная, функция обеспечения надлежащего использования земель, контрольная и охранительная.

Содержание государственного управления землепользованием раскрывается в процессе осуществления этого права и проявляется в определенных функциях. Рассмотрим их по отдельности.

Учебное пособие по МДК «Управление территориями и недвижимым имуществом» (Основы управления ЗИК и регулирования земельно-имущественных

Транскрипт

1 Санкт Петербургское государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования Колледж строительной индустрии и городского хозяйства Агапиева Р.И. Учебное пособие по МДК «Управление территориями и недвижимым имуществом» (Основы управления ЗИК и регулирования земельно-имущественных отношений) ПМ.01 «Управление земельно-имущественным комплексом» для студентов специальности СПО , «Земельно-имущественные отношения» Санкт-Петербург 2015 г.

2 2 Организация-разработчик: Санкт Петербургское государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования Колледж строительной индустрии и городского хозяйства. Учебное пособие рассмотрено предметной цикловой комиссией колледжа и рекомендовано для использования в учебном процессе — протокол от Председатель предметной (цикловой) комиссии / /

3 3 ОГЛАВЛЕНИЕ ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О НЕДВИЖИМОМ ИМУЩЕСТВЕ Гражданский кодекс РФ как правовая основа отношений собственности по поводу объектов недвижимости Понятие и характеристика объектов недвижимости как товара и как капитала Недвижимость — объект экономических и государственных интересов ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ Основные составляющие понятия системы управления Виды и задачи управления земельно-имущественным комплексом ОСНОВЫ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА Территориальное землеустройство. Понятие, задачи и содержание территориального землеустройства Объекты управления, их классификация ПОНЯТИЕ И ПРЕДМЕТ УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЯМИ Формы административно-территориального устройства Элементы и модели территориального управления Функции и механизм территориального управления Социально-экономический анализ развития территории УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ Структура и модели управления имуществом Понятие государственного имущества. Виды государственного имущества. Приватизация как форма управления государственным имуществом Понятие муниципального имущества. Виды муниципального имущества. Порядок приватизации муниципального имущества УПРАВЛЕНИЕ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ Управление имуществом в акционерном обществе Управление частной собственностью МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ Организационно-правовые методы управления государственным имуществом Организационно-экономические методы управления государственным имуществом РИСКИ В УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ Понятие, виды, особенности ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ Информационное обеспечение органов власти Источники и потребители информации в муниципальном управлении ЛИТЕРАТУРА, РЕКОМЕНДОВАННАЯ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ИЗУЧЕНИЯ СТУДЕНТАМИ. 66

4 4 ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА ПМ.01 «Управление земельно-имущественным комплексом» является обязательным профессиональным модулем предусмотренным требованиями ФГОС для специальности СПО ( ) «Земельно-имущественные отношения». Учебное пособие представляет собой конспект лекций для студентов и состоит из девяти разделов, в которых изложен основной теоретический материал в соответствии с рабочей программой. Материал учебного пособия по МДК «Управление территориями и недвижимым имуществом», ПМ.01 «Управление земельно-имущественным комплексом» для специальности СПО ( ) «Земельно-имущественные отношения» разбит на отдельные темы и вопросы, хорошо структурирован, логически изложен, жирным шрифтом и курсивом выделены основные понятия, необходимые для запоминания студентом. Содержание пособия позволяет студенту использовать его для подготовки к учебным занятиям, для самостоятельного изучения пропущенного учебного материала, а также познакомиться с дополнительным материалом, более успешно подготовиться к итоговой аттестации. Пособие построено в соответствии с требованиями к уровню подготовленности лиц, обучающихся по специальностям среднего профессионального образования, и призвано помочь будущим специалистам выработать умения выявлять территориальные проблемы экономического характера при анализе конкретных ситуаций в области земельно-имущественных отношений.

5 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О НЕДВИЖИМОМ ИМУЩЕСТВЕ Гражданский кодекс РФ как правовая основа отношений собственности по поводу объектов недвижимости Понятие объекта недвижимого имущества определяется ст. 130 ГК РФ следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что связано с землёй, т. е. это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также здания, сооружения и объекты незавершённого строительства». В основе экономической деятельности любого государства лежит собственность: частная, государственная, региональная, муниципальная, смешанная, иностранная и т.д. Любая собственность делится на движимую и недвижимую. На долю недвижимой собственности приходится более половины всей собственности. В период с 1923 по 1994 гг. из ГК России в связи с отменой частной собственности на землю, национализацией предприятий, железных дорог, морских и речных судов, строений и прочего было изъято понятие собственности на недвижимость. Она не могла отчуждаться и закладываться, лишь в некоторых случаях могла сдаваться в аренду. Деление имущества на движимое и недвижимое трансформировалось в понятие основных и оборотных фондов. В мировой практике недвижимая собственность как объект Гражданского права берёт своё начало со времён Римского права, а в России термин «недвижимое имущество» был введён Петром I в 1714 г. в «Указе о порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе общественных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах. Восстановление в России рыночных отношений в XX веке актуализировало практические, методические, научные вопросы оценки и управления недвижимостью, а также функционирование рынка недвижимости. Понятие недвижимость(недвижимое имущество) в международной практике обычно является суммой пяти составляющих, из которых четыре это физические свойства объекта, а пятое — юридическое свойство: Недвижимость = Земельный участок + Объекты над участком + Природные ресурсы под участком + Воздушное пространство над участком + Комплекс правна объекты недвижимости.

6 6 В соответствии с ГК РФ ст. 130 к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимость в градостроительстве- это: земли городов, других поселений и иных функциональных территорий, с установленными границами правами собственности; сооружения над и под этими землями, используемые для целей градостроительства; стационарные здания, в том числе незавершённого строительства; объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; зелёные насаждения с многочисленным циклом развития. Недвижимое имущество в жилищной сфере это: недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающие земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; приусадебные хозяйственные постройки; многолетние зелёные насаждения; жилые дома, квартиры и другие строения, пригодные для постоянного и временного проживания. Жилая недвижимость — это недвижимость, связанная с жилым домом, 80% доходов от которой составляет арендная плата, получаемая от долгосрочных арендаторов (квартиры, офисы, гостиницы). Инвестиционная недвижимость — это недвижимость, которая используется для извлечения дохода в виде арендной платы, дохода в виде перепродажи. Коммерческая недвижимость — это недвижимость, приносящая доход, используемая под офисы, магазины или оказание услуг (не включает жильё, объекты производственного или общественного назначения). Операционная недвижимость — это недвижимость, используемая для хозяйственной или иной деятельности собственника в отличие от инвестиционной, используемой для извлечения дохода. Недвижимость, приносящая доход- это недвижимость, приносящая её владельцу периодический доход. К таким объектам относятся офисные здания, которым присвоены следующие классы: офисы класса A: новые здания с полной качественной отделкой, наличием полного спектра технических услуг и парковки, местоположение обязательно центр города;

7 7 офисы класса B: новые или отремонтированные здания с отсутствием каких-то технических услуг, недостаточное количество парковочных мест, нахождение вне центра города; офисы класса C: отремонтированные помещения без технических услуг. Остальным офисам классы не присваиваются (офисы, расположенные в старых постройках, учреждениях или институтах, предлагаемых в аренду). Иногда присваивают классы D (офисы без ремонта) и E (заброшенные сооружения). Недвижимость является национальным достоянием любой страны, так как она служит главным экономическим ресурсом, а также выполняет функцию пространственной среды, в которой осуществляет деятельность человек. Россия имеет огромные запасы энергетических ресурсов, располагает большими земельными и водными ресурсами, эффективное управление которыми является источником процветания страны. Исторически сложилось так, что недвижимость в законодательных актах разных стран определяют через перечисление предметов, с которыми ассоциируются физические свойства. Однако этого не достаточно, так как понятие недвижимости включает в себя материальные, экономические, правовые и социальные свойства, которые тесно связаны между собой (местоположение недвижимости будет влиять на её стоимость, её доходность, ликвидность). Характеристика объекта недвижимости 1. Недвижимость как физический объект (местоположение, площадь, границы, ландшафт, высота, длина, ширина, залежи полезных ископаемых, тип почвы). 2. Недвижимость как экономический объект (товар, источник дохода, спрос, предложение, цена, издержки содержания, ликвидность, налогообложение, инвестирование). 3. Недвижимость как правовой объект (право собственности, вещные права (права аренды, залога, застройки, пожизненного наследования, владения, хозяйственное ведение). 4. Недвижимость как социальный объект (место обитания людей, основа свободы и независимости людей, невосполнимый природный ресурс, пространственная основа для размещения других объектов, источник благ, престижность владения). Каждый объект недвижимости имеет родовые признаки, которые отличают его от движимых вещей, и видовые признаки, отличающие однородные группы объектов недвижимости от других групп. Родовые = Сущностные = Корневые Видовые = Частные = Специфические Родовые:

8 8 стационарность (связь с земной поверхностью и невозможность перемещения в пространстве); материальность (натурально-вещественная форма и стоимостная форма); долговечность. Видовые: производственные объекты (участвуют в производстве, оказании услуг); непроизводственные объекты обеспечивают условия для проживания и обслуживания людей; разнородность; уникальность, неповторимость. Существуют два вида недвижимого имущества: I. Отдельные объекты: 1. земельные участки; 2. участки недр; 3. обособленные водные объекты; 4. всё, что связано с землёй (леса, многолетние растения, здания и сооружения); 5. приравненные к недвижимости объекты (воздушные, морские суда, космические объекты), подлежащие государственной регистрации. II. Сложные объекты: предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки, здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырьё и продукцию, требования и долги, права на обозначения, торговые марки, нематериальные активы, информацию и другие исключительные права. Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым. Делимым является имущество, которое может быть разделено на доли, и каждая его доля после разделения представляет целую, недвижимую вещь (в некоторых случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой). Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называются существенными, так как они не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба. С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, которые называются принадлежностями это движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

9 9 Недвижимая вещь может иметь различные обременения — условия, запрещения, стесняющие право обладателя при осуществлении своих прав на конкретный объект (сервитут, ипотеки, доверительное управление, аренда, арест имущества). Традиционно в России недвижимость делится на три группы: земля (свободные земельные участки, природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов); жильё (элитное жильё, типовое жильё, городское жильё, загородное жильё); нежилые помещения (офисные, торговые, складские, производственные) Понятие и характеристика объектов недвижимости как товара и как капитала Недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров: неоднородна — жильё различается по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальному удобству; недвижима — прочная связь с землёй, перемещать жилище из одного места в другое практически невозможно; долговечна — долгое время находится на рынке недвижимости, требует вложений для поддержания; дороговизна — приобретение сложно оплатить единовременно, чаще всего требуются заёмные средства; высокие издержки переезда — помимо существенной денежной стоимости самого переезда существуют также психологические издержки, связанные с расставанием с привычным окружением. Недвижимое имущество как товар- это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определённые качественные и количественные характеристики. Недвижимое имущество как товар раскрывает характеристику экономического объекта, так как оно является наиболее долговечным товаром из всех существующих, обеспечивающий надёжность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает территориальное предпочтение. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

10 10 Недвижимость как капитал- это способность недвижимости приносить доход. С недвижимостью связано понятие собственности, которое обозначает правовое господство над материальным объектом физического или юридического лица. Право собственности- это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определённому субъекту. Субъекты права собственности: физические и юридические лица РФ; субъекты РФ; муниципалитеты. Объекты права собственности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование ит. д. Право собственности на недвижимость: владение — это физическое обладание вещью; пользование — это право потребления вещи в зависимости от её назначения, а также получения доходов; распоряжение — это определение юридической судьбы вещи. Ограничения прав собственности: отчуждение в интересах общества через реквизицию, конфискацию, национализацию. целевое использование и лицензирование. строительные нормы, зонирование, экономические требования и т. д. Вещные права на чужую недвижимость: постоянное бессрочное пользование землёй; пожизненно наследуемое владение землёй; хозяйственное владение; оперативное управление; право пользования чужим жилым помещением; договорное ограничение прав собственности и вещных прав. Механизм ограничений: договора, ипотеки, траста, аренды, лизинг, сервитут, концессии, арест имущества кредитора и т. д.

11 1.1.3.Недвижимость — объект экономических и государственных интересов 11 Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна. Рынок недвижимости — это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость. Таблица 1 Особенности рынка недвижимости Признак 1.Локализация 2.Вид конкуренции 3.Эластичность предложения 4.Степеь открытости 5.Конкурентноспособность товара 6.Условия зонирования 7.Оформление сделок 8.Стоимость Характеристики а) абсолютная неподвижность б) большая зависимость цены от места положения а) несовершенная олигополия б) небольшое количество покупателей и продавцов в) уникальность каждого объекта г) контроль над ценами ограничен д) вступление в рынок требует значительного капитала а) низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается б) спрос может быть очень изменчив а) сделки носят частный характер б) публичная информация часто неполная и неточная а) во многом определяется окружающей внешней средой и влиянием соседства б) специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей а) регулируется гражданским и земельным законодательством с учётом водного, лесного, природоохранного и другого специального права б) большая взаимозависимость частной и других форм собственности а) юридические сложности, ограничения и условия а) включает стоимость объекта и связанных с ним прав

12 12 Операция (сделка)- это взаимодействие между юридическими и(или) физическими лицами, результатом которого должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. 1. Дарение. Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача недвижимого имущества. Также дарение можно охарактеризовать как передачу имущественных прав и неимущественных прав от физического лица юридическому. Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность отказаться в своём дарении. Основные операции: дарение земельного участка, доли земли, жилья, доли жилья и т. д. 2. Аренда. Согласно условиям сделки по аренде недвижимость передаётся одним лицом другому на основании получения каких-либо благ (или денег, или дополнительных услуг). В редких случаях договор аренды может быть составлен на безвозмездной основе, но тогда этот договор будет классифицироваться как договор безвозмездного пользования. Основные операции: сдача в аренду земельного участка, купля-продажа права аренды земельного участка, сдача жилья в аренду, имущественный наём. сдача жилого помещения под наём (субаренда). 3. Обмен (мена). Осуществляется между нанимателем (собственником) и тем, кто нанимает. Фиксируется договором обмена. Мена- это обмен собственности на собственность. Основные операции: обмен земельного участка, обмен доли земельного участка, мена жилья, в том числе с доплатой. 4. Купля-продажа. По договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и оплатить за него определённую цену. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Основные операции: купля-продажа земельного участка, земельного пая, расселение коммунальных и крупногабаритных квартир, купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений, имущественных комплексов, расторжение договора купли-продажи. 5. Наследование. Переход имущественных и неимущественных прав на частную собственность от умершего физического лица другому физическому лицу в том порядке, в котором это установлено законом. Основные операции: наследование земельного участка или доли, передача земельного участка в пожизненно наследуемое пользование и наследование жилья.

13 13 6. Ипотека. Особый вид кредитования населения, в котором гарантией для уплаты долга и процентов выступает находящееся в собственности заёмщика имущество. Операции: залог земельного участка и права на землю, кредитование под залог жилья, участие в долевом строительстве жилья. 7. Приватизация. Бесплатная передача в собственность гражданам РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений. Операции: приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном) жилом фонде, приватизация земельного участка. расторжение договора о приватизации (деприватизация). Операции с недвижимостью осуществляются либо с целью удовлетворения личных потребностей, либо с целью получения прибыли. Прибыль возникает при продаже недвижимости и связана с увеличением её рыночной стоимости со временем. Действия, связанные с получением прибыли от недвижимого имущества, осуществляются на рынке недвижимости. Структура рынка недвижимости включает: субъекты рынка, процессы функционирования рынка, механизмы (инфраструктура) рынка, объекты недвижимости. Экономическими субъектами рынка недвижимостиявляются: I. Продавцы (арендодатели). Юридические или физические лица, имеющие право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью: бюро технической инвентаризации, комитеты по управлению недвижимым имуществом, налоговые инспекции, нотариальные конторы, арбитражный суд, учреждения министерств, органы государственной власти субъектов и муниципальные органы и т. д.; II. Покупатели (арендаторы). Юридические или физические лица, или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону; III. Профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Различают: 1. Институциональные участники рынка недвижимости- субъекты, представляющие интересы государства и действующие от его имени. К ним относят организации следующего профиля: организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;

14 14 федеральные и территориальные земельные органы; федеральные и территориальные органы архитектуры градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачи разрешений на строительство и т. д.; органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов; органы, осуществляющие инвентаризацию и учитывающие строения; органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений; проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета; органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней; государственные нотариусы. 2. Неинституциональные участники рынка недвижимости субъекты, работающие на коммерческой основе. К ним относятся органы следующего профиля: брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью; оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов; финансисты (брокеры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечном кредитовании; девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям, сдачей в аренду; редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (повторная застройка) территорий; управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта; проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

15 15 страховщики, занимающиеся страхованием объектов сделок профессиональной ответственности; участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании); аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию; финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов; маркетологи — специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке; информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости; специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости; специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала; любые специалисты — сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости. Определение это определённая сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости Рынок недвижимости Субъекты рынка недвижимости: Инвесторы Продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью) Покупатели (физические и юридические лица) Структура рынка недвижимости: Рынок жилья Рынок земли Рынок коммерческой недвижимости Участники рынка это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью: покупатели; продавцы; арендаторы. Рис. 1. Структура «Рынка недвижимости»

16 ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ Основные составляющие понятия системы управления Понятие управление территорией включает в себя решение следующих проблем: 1. Процесс рыночного реформирования экономики и создания конкурентной среды не завершён. 2. Большинство муниципальных образований находится в состоянии производственного и финансового кризиса. 3. Формирование муниципальных образований происходит в границах сложившихся административно-территориальных единиц, которые были созданы без учёта экономических возможностей их самостоятельного существования. 4. До настоящего времени ещё не завершён процесс формирования муниципальной собственности, в том числе на землю, как ресурс территориального развития. 5. Недостаточно гибкая система взаимоотношений и чёткого разделения полномочий между субъектами РФ и муниципальными образованиями, входящими в их состав. 6. У большинства субъектов территориального управления нет осознанной потребности в стратегическом планировании своего развития, устойчивой мотивации к проведению прогнозно-аналитических работ. Объектом территориального управления выступает вся экономическая сфера региона, которая делится на производственную и социальную. Это деление необходимо, так как характер и цели деятельности в производственной и социальной сфере различны, следовательно, должны быть различны и механизмы управления этими двумя сферами. Управление производственной сферы должно строиться на основе экономических методов, а в управлении социальной сферой область применения этих методов очень ограничена. Экономические методы управления представляют собой совокупность способов воздействия путём создания определённых экономических условий для выполнения поставленных задач. Экономическую основу муниципальных самоуправлений составляют: муниципальная собственность, местные финансы, имущество, переданное в управление органам местного самоуправления.

17 17 В основу механизма территориального управления заложены следующие подходы: расширение прав, задач и ответственности местных органов перед населением за решение поставленных задач. Это обеспечивается: расширением прав местных органов управления в области налогообложения, использования местных бюджетных средств и территориальных ресурсов; новым подходом к проведению выборов в местные органы, который бы обеспечивал представительство в них лиц, заинтересованных в решении местных проблем; усилением контроля за работой местных органов со стороны населения. Теория управления Теория управления это наука о принципах и методах управления различными системами, процессами и объектами. Основами теории управления является кибернетика и теория информации. Суть теории управления состоит в построении математической модели на основе системного анализа объекта управления и синтеза алгоритма управления для получения желаемых характеристик процесса или целей управления. Процесс управления можно разделить на несколько этапов: 1. Сбор и обработка информации. 2. Анализ, систематизация и синтез. 3. Постановка целей, выбор метода управления, прогноз. 4. Внедрение выбранного метода управления. 5. Оценка эффективности этого метода управления. Методы управления базируются на трёх фундаментальных принципах: 1. принцип разомкнутого (программного) управления; 2. принцип компенсации; 3. принцип обратной связи. Управление можно разделить на два вида: 1. стихийный: воздействие происходит в результате взаимодействия субъектов (синергетическое управление). 2. сознательный: планомерное воздействие объекта (иерархическое управление). При таком управлении цель функционирования системы создаётся её надсистемой. Примеры современных методов управления:

18 18 1. нелинейное управление; 2. теория катастроф; 3. адаптивное управление; 4. интеллектуальное управление. Классификация методов управления 1. Процессный подход основывается на идее существования некоторых универсальных функций управления. 2. Системный подход состоит из взаимозависимых подсистем, каждая из которых вносит свой вклад в функционирования целого. 3. Универсальный подход рассматривает любую систему в совокупности её горизонтальных и вертикальных связей. 4. Ситуационный подход рассматривает любую организацию как открытую систему, постоянно взаимодействующую с внешней средой. 5. Субстратный подход, основанный на структурной оптимизации стратегии и принимаемых решений посредством выявления субстратов (ключевых моментов эффективности). Каждая сделка это юридический факт, влекущий за собой необходимый участникам правовой результат. Цель всех сделок с недвижимостью переход права собственности на недвижимость либо возникновение права пользования недвижимым имуществом. Для заключения сделки с недвижимостью общие положения, при которых сделка является действительной, следующие: 1. условия сделки должны соответствовать внутренней воле участников сделки, то есть после заключения сделки должен быть достигнут результат, к которому стремились участники; 2. участники сделки должны осознавать свои действия и иметь достаточно полномочий для их совершения; 3. все положения заключённой сделки должны соответствовать законодательству; 4. оформление сделки так же должно соответствовать требованиям законодательства. Для любой сделки с недвижимостью значение соблюдения этих положений принципиально важно, так как несоблюдение несёт в себе риск признания сделки недействительной (оспоримой или ничтожной).

19 Виды и задачи управления земельно-имущественным комплексом ЗИК как понятие социально-экономического управления широко используется в настоящее время на практике. В системе управления некоторых субъектов РФ созданы и уже несколько лет функционируют блоки управления ЗИК, которые возглавляются первым заместителем председателя Правительства данного субъекта. Основы определения социально-экономического значения понятия «Социально-имущественный комплекс» может выступать понятие предприятия как имущественного комплекса, данное в ГК РФ: «Предприятием, как объектом прав, признаётся имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу и услуги и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором». При рассмотрении ЗИК как объекта социально-экономического управления прежде всего надо исходить из того, что ЗИК это не просто организованная совокупность имущественных элементов (в отличие от юридического определения предприятия как имущественного комплекса), это вид социально-экономических систем, где базовым элементом выступает земельный участок (совокупность земельных участков) обязательный элемент ЗИК-а. Другие элементы этой системы, расположенные на данном земельном участке, и юридически, и экономически привязанные к нему имущественные объекты это возможные элементы ЗИК-а. Отношения между элементами ЗИК-а и внешней средой определяются хозяйственной функцией, которая объединяет элементы в систему, следовательно, их объединение в систему определяется их использованием людьми в качестве блага, товара или источника дохода. Люди, создающие и использующие ЗИК и его элементы, являются носителями его экономических, социальных и правовых отношений.

20 20 Рассматривая ЗИК как объект социально-экономического управления, речь идёт не о составляющих его имущественных объектах и объектах права, а о деятельности людей, предприятий и организаций по их использованию и развитию. Состав элементов и границ ЗИК-а должны оцениваться с позиции самодостаточности выполнения его социально-экономической функции. Например, земельный участок с жилым домом, коммуникациями и другими элементами благоустройства представляет собой ЗИК, способный наиболее полно выполнять свою функцию жизнеобеспечения людей только при наличии всех перечисленных элементов. А ЗИК текстильного предприятия включает в себя земельный участок, расположенные на его территории здания и сооружения, оборудование, произведённые товары, коммуникации и другие имущественные объекты, пригодные для организации текстильного производства и отдельное здание цеха с земельным участком, на котором он расположен, может рассматриваться как ЗИК только в том случае, если на его основе будет организовано самостоятельное производство. Объединённые по территориальному и функциональному признаку земельно-имущественные комплексы представляют собой более высокий уровень системной организации. Например, производственная зона, образованная несколькими предприятиями, связанными единой инфраструктурой; район жилой застройки, имеющий общую социальную инфраструктуру. (Объединение земельно-имущественных комплексов этого уровня формирует ЗИК другого уровня и т. д. до земельно-имущественного комплекса субъекта Федерации и страны в целом).

21 21 Таблица 2 Уровни иерархии системы управления земельно-имущественным комплексом страны и их основные элементы Уровни иерархии управления ЗИК Собственность управляемых элементов ЗИК Собственность регулируемых элементов ЗИК Элементы ЗИК Субъект федерации Элементы государственной субфедеральной собственности Муниципалитет Элементы муниципальной собственности Федерация Элементы государственной федеральной собственности Элементы государственной субфедеральной, муниципальной, частной и других видов собственности Элементы государственной федеральной собственности, находящиеся под юрисдикцией данного СФ, муниципальной, частной и других видов собственности, находящиеся на его территории Элементы государственной субфедеральной собственности, находящиеся под юрисдикцией данного муниципалитета, частной, смешанной и других видов собственности, находящиеся на его территории Свободные федеральные земли и обремененные природными ресурсами земельные участки, ЗИК федеральных населенных пунктов и хозяйствующих субъектов, ЗИК субъектов федерации Свободные субфедеральные земли и обремененные природными ресурсами земельные участки, ЗИК населенных пунктов и хозяйствующих субъектов, муниципалитетов, находящихся на территории данного СФ ЗИК муниципальных населенных пунктов и хозяйствующих субъектов, находящихся на территории данного муниципалитета

22 Хозяйствующий субъект Элементы государственной, муниципальной, частной, смешанной и других видов собственности. 22 Земельные участки, объекты недвижимого имущества, объекты движимого имущества, относящиеся к основным фондам, движимое имущество, относящееся к оборотным средствам, движимое имущество, относящееся к нематериальным активам

23 ОСНОВЫ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА Территориальное землеустройство. Понятие, задачи и содержание территориального землеустройства Территориальное землеустройство это система или совокупность экономических, социальных, правовых и технических мероприятий по распределению земель между собственниками, отраслями (народного хозяйства) экономики, предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами внутри отраслей при помощи юридических и технических действий. Задачи территориального устройства: 1. создание наилучших условий для организации рационального использования земли во всех отраслях народного хозяйства, создание равных условий для развития всех форм хозяйствования; 2. создание территориальных условий для организации производства; 3. разработка предложений по установлению режима и условий использования земель, обременений, владения, пользования, аренду на земельные участки. Содержание территориального землеустройства включает решение следующих вопросов: 1. отграничение или размежевание земель по формам собственности; 2. распределение и перераспределение земель по категориям отраслей экономики; 3. образование и изменение землевладений, землепользований сельскохозяйственных предприятий, организаций, учреждений и граждан; 4. устранение недостатков землевладений и землепользований; 5. отвод и изъятие земель в связи с изменением их целевого назначения и использования; 6. упорядоченное использование земель, переданных в ведение сельских администраций других муниципальных образований; 7. выявление и освоение новых земель; 8. установление черты городов и других населённых пунктов; 9. предоставление земельных участков для строительства крупных предприятий, водохранилищ и местных сооружений.

24 24 Необходимость проведения территориального землеустройства вызывается определёнными причинами (факторами): 1. введение в России государственной и частной форм собственности; 2. отнесение земельных участков к различным формам собственности; 3. потребность установления их границ на местности и другие причины юридического характера. Территориальное землеустройство в реальной ситуации проводится в определённой системе, составляющей её производственный процесс, который состоит из следующих этапов: 1. предпроектные работы; 2. подготовительные работы; 3. составление проекта; 4. рассмотрение и утверждение проекта; 5. перенесение проекта в натуру (на местность); 6. оформление и выдача землеустроительных документов, удостоверяющих право собственности и пользования землёй. В зависимости от сложности и характера проведения решаемых задач, их содержания указанный процесс может быть различной степени сложности охватывать небольшие территории и малое количество предприятий либо охватывать большое количество хозяйств, имеющих значительные площади Объекты управления, их классификация Классификация объектов недвижимости по методу дерева признаков: 1. по функциональному назначению: земельные участки, предназначенные для застройки; природные комплексы (для эксплуатации); постройки (комнаты, квартиры, здания и помещения под магазины и офисы, частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельным участком), производственные помещения, склады и прочие); 2. по происхождению: земельные массивы; отдельные земельные участки; комплексы зданий и сооружений;

25 25 жилые многоквартирные дома; жилые одноквартирные дома; подъезд; этаж в подъезде; квартира; комната; летняя дача; комплекс административных зданий; здание; помещение или часть здания; 3. по готовности к эксплуатации: готовые объекты; объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции; объекты, требующие завершения строительства. Классификация с целью оценки стоимости объекта: 1. неспециализированная недвижимость это недвижимость, на которую существует постоянный спрос на открытом рынке; она свободно покупается, продаётся, сдаётся в аренду; 2. специализированная недвижимость объекты, которые по причине специфики их использования редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования.

26 ПОНЯТИЕ И ПРЕДМЕТ УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЯМИ Формы административно-территориального устройства Форма государственного устройства это способ территориальной организации государства или государств, образующих союз. Определяет внутреннее строение государства, деление его на составные части (территории) и принципы их взаимоотношения между собой. Для характеристики территориальной организации федерального государства чаще применяется термин «политико-территориальное устройство», так как он подразумевает наличие некоторой самостоятельности у территориальных частей государства. В то же время в отношении унитарного государства чаще всего используют термин «административно-территориальное устройство», характеризующий территориальную структуру органов государственной власти единого государства. Оба этих термина являются синонимами термина «форма государственного устройства» и применяются по отношению к нему с одинаковым значением. В зависимости от наличия либо отсутствия суверенитета у составных частей государства государственное устройство делится на: 1. простая форма (унитарное государство); 2. сложная форма (федерация и конфедерация). I. Унитарное государство это простое единое государство, которое характеризуется отсутствием у административно-территориальных единиц признаков суверенитета. Суверенитет это независимость государства во внешних и верховенство во внутренних делах. Суверенитет означает «верховная власть», «господство», «верховенство». Отличительные признаки унитарного государства: 1. Вся полнота государственной власти сосредоточена на уровне государства в целом, территориальные части не имеют самостоятельности. 2. Органы государственной власти строятся в виде единой иерархичной системы подчинённости одному центру. 3. Одноуровневая система законодательства (единая конституция на уровне всей страны). 4. Наличие единого гражданства.

27 27 Виды унитарных государств: 1. Простое в составе нет автономных образований, территория государства либо вообще не имеет административно-территориального деления (Мальта, Сингапур), либо состоит только из административно-территориальных единиц (Польша, Словакия, Алжир). 2. Сложное в составе одно или несколько автономных образований, которые различаются на: Территориальная автономия определённая часть унитарного государства, где компактно проживает какая-либо народность, которой передано право самостоятельно решать часть вопросов государственной важности. Например, возможность формирования своих высших органов власти, принимать свои законодательные акты, вводить национальный язык на равнее с государственным (Франция, Дания, Китай, Азербайджан). Экстерриториальная автономия право самостоятельно решать часть вопросов государственной важности предоставлено этническим меньшинствам (в Словении итальянское и венгерское меньшинства, в Македонии албанское). Также в зависимости от степени подчинённости административно-территориальных единиц унитарного государства центральным органам власти выделяют: 1. Централизованное унитарное государство подразумевает строгую субординацию органов местного самоуправления, которые формируются из центра, их самостоятельность незначительна (Монголия, Таиланд, Индонезия). 2. Децентрализованное унитарное государство органы местного самоуправления самостоятельно формируются и управляются населением, органом центральной власти они прямо не подчинены, но подотчётны (Великобритания, Швеция, Япония). 3. Регионалистское (региональное) унитарное государство это сильно децентрализованное унитарное государство, в котором все административно-территориальные единицы являются автономными образованиями и наделены довольно широкими полномочиями. Они имеют больше самостоятельности в решении государственных вопросов, что схожи с субъектами федерации. Такая форма встречается только в четырёх странах: Италии, Испании, ЮАР, Шри-Ланке. Региональное государство имеет некоторые характерные черты федерации, поэтому его можно рассматривать как специфическую переходную форму от унитаризма к федерализму, происходящую в рамках одного государства. II. Федерация (означает «объединение», «союз») это сложное союзное государство, части которого являются государственными образованиями с ограниченным госу-

28 28 дарственным суверенитетом. Федерация строится на распределении функций управления между центром и субъектами федерации. Признаки федеративного государства 1. Предметы ведения и полномочия разделены между государством в целом (федерацией) и его составными частями (субъектами федерации), существует также совместная компетенция по отдельным вопросам. 2. Двухуровневая система органов государственной власти, в соответствии с которой отдельно существуют федеральные органы и органы субъектов федерации (Парламент имеет двухуровневую структуру верхняя представляет интересы субъектов федерации, а субъекты формируют свои местные парламенты). 3. Двухуровневая система законодательства (Конституция и законы существуют как на уровне федерации, так и на уровне каждого субъекта). 4. Вместе с общегосударственным гражданством у субъектов федерации есть возможность устанавливать собственное гражданство. Виды федераций 1. По способу образования субъектов федерации: a) Территориальная федерация (административная) это федеративное государство, в котором все составляющие его субъекты образованы по географическим, историческим, экономическим и иным особенностям (США, Бразилия, Мексика). b) Национальная федерация федеративное государство, составные части которого разделены по национально-лингвистическому критерию на основе проживающих в них различных народов (Бельгия, Индия, Югославия, в прошлом СССР). c) Национально-территориальная федерация (смешанная) это федеративное государство, в основу формирования которого положены и территориальные, и национальные принципы (Россия). 2. По способу образования самой федерации: a) Конституционная федерация образованная в результате децентрализации унитарного государства, в основе которого лежит специально принятая Конституция (Пакистан, Индия). b) Договорная федерация (союзная) образована в результате объединения независимых государств на основе союзного договора (США, СССР, Объединённые Арабские Эмираты).

29 29 c) Смешанная федерация (конституционно-договорная) государство, в котором процессы децентрализации и объединения протекают параллельно, в результате чего в основе государства лежат одновременно договорной и конституционный способ образования федерации (Россия). 3. В зависимости от правового статуса субъектов федерации выделяют: a) Симметричная федерация субъекты обладают равным объёмом полномочий и у них у всех одинаковое правовое положение в рамках федерации. b) Ассиметричная федерация федерация, в которой один субъект имеет более высокий статус, чем другие и, как следствие, обладают большим объёмом полномочий. c) Симметричная федерация с элементами ассиметрии связана с наличием в составе федерации различных автономных образований. 4. В зависимости от соотношения объёмов полномочий федерации и её субъектов: a) Централизованная федерация федерация обладает большим объёмом полномочий, определённых достаточно подробно, чем субъекты. b) Децентрализованная федерация определён достаточно подробно круг полномочий субъектов, а все остальные полномочия являются федеральными. 5. В зависимости от характера связи федерации и её субъектов: a) Дуалистическая федерация в Конституции определяются только вопросы исключительного ведения отдельно федерации и субъектов. b) Кооперативная федерация кроме вопросов исключительного ведения также определяются вопросы совместного ведения. III. Конфедерация это временный союз государств, создаваемый для достижения политических, экономических, культурных и прочих целей. Является переходной формой государства, в дальнейшем или преобразуется в федерацию, или снова распадается наряд унитарных государств. Ранее конфедерацией были Конфедеративные штаты Америки ( ), Германия ( ), Швейцария ( ). В настоящее время союз между Россией и Белоруссией. Признаки конфедерации: 1. составные части являются суверенными государствами, обладающими всей полнотой государственной власти;

30 30 2. каждое союзное государство имеет собственную систему органов власти и вооружённые силы, на уровне конфедерации образуются лишь высшие координирующие органы; каждое союзное государство имеет собственную Конституцию и систему законодательства, на уровне конфедерации может приниматься своя Конституция, но единого законодательства нет; 3. нет единого гражданства; 4. каждое государство имеет право выхода из конфедерации при достижении своих целей Элементы и модели территориального управления В России все государственные комплексы и объекты недвижимости разделяются на два уровня федеральный и региональный в зависимости от того, в чьём ведении они находятся федеральных органов власти или органов власти субъектов РФ. Социально-экономические отношения в РФ характеризуются наличием высокой степени государственного регулирования. Вследствие этого, формирование и эффективное применение как государственной, так и частной и муниципальной систем управления территориальными комплексами объектов недвижимости необходимо производить с учётом целей и задач, формулируемых государством, а также функций, осуществляемых государственными органами власти в процессе государственного регулирования и контроля. В отношении государственного управления недвижимостью задачи и функции определяются исходя из необходимости достижения основной цели государственного регулирования процессов управления обеспечения равномерного и устойчивого социально-экономического роста и развития территориальных комплексов всех форм собственности. Эта цель достигается через регулирование государством процессов достижения целей и задач социального, операционного и коммерческого характера. Цели и задачи государственной системы управления недвижимостью Главная цель сохранение государственной доли на целевых, отраслевых рынках, имеющих стратегическое значение: военно-промышленный комплекс, наука, здравоохранение, образование. Социальные цели: 1. обеспечение выполненияустановленных государственных стандартов (социальных) экономических, экологических, культурных, демографических;

Закладка Постоянная ссылка.

Комментарии запрещены.