Сдать частный дом в эксплуатацию с чего начать

Оглавление:

Как ввести в эксплуатацию жилой дом на участке: правила в 2018 году

Ввод в эксплуатацию жилого дома-новостройки подтверждает, что здание построено по правилам и пригодно для проживания людей.

Domik.ua выяснил, как действовать владельцам завершенных новостроек — частных жилых домов на участках — чтобы ввести здание в эксплуатацию.

По правилам статьи 32 Закона Украины №3038-17 «О регулировании градостроительной деятельности» в редакции от 20.04.2018, выстроенные на земельных участках одноквартирные жилые дома отнесены к строительным объектам класса ответственности СС1 — незначительные последствия.

В статье 39 Закона Украины №3038-17 указано, что прием в эксплуатацию объектов завершенного строительства класса ответственности СС1 и объектов, построенных на основании строительного паспорта, совершает местный орган Государственной строительно-архитектурной инспекции Украины (ГАСИ). Для этого специалисты ведомства регистрирует представленную застройщиком декларацию о готовности объекта к эксплуатации.

Подготовка документации для ввода дома в эксплуатацию

Перед подачей в ГАСИ заявления и декларации о готовности новостройки к эксплуатации, застройщик обязан получить технический паспорт объекта. Для этого он обращается в местное государственное или частное лицензированное бюро технической инвентаризации (БТИ).

Для проведения технической инвентаризации застройщик подает в БТИ такие документы:

— заявление — документ составляется непосредственно в организации;

— налоговый идентификационный код;

— свидетельство о праве собственности на земельный участок;

— проектную документацию на дом — если она была разработана.

Инспекторы БТИ исследуют соответствие требованиям проекта и строительным нормам, обрабатывают данные и составляют технический паспорт объекта. Этот документ включает описание объекта, его технические характеристики и план. Обязательное приложение к техническому паспорту — квалификационный сертификат специалиста, который провел инвентаризацию.

Составление декларации о готовности объекта к эксплуатации

Декларация о готовности объекта к эксплуатации — это стандартный документ, который заявитель получает в местном управлении ГАСИ. Также бланки декларации о готовности к эксплуатации объекта завершенного строительства доступны на официальном сайте ГАСИ в разделе «Реестр разрешительных документов».

Застройщик заполняет два экземпляра декларации, перенося в них данные из технического паспорта объекта. Заполненные экземпляры декларации и комплект сопроводительных документов застройщик отправляет в ГАСИ.

В комплект документации застройщика должны входить:

— два экземпляра заполненной декларации о готовности объекта к вводу в эксплуатацию;

— оригинал технического паспорта объекта, выданный БТИ;

— нотариально заверенная копия документа о праве собственности или праве пользоваться земельным участком — договора купли-продажи или аренды.

Подать документы в ГАСИ можно:

— через местный центр предоставления административных услуг;

— направив рекомендованным письмом с описью вложений;

— направив электронные формы документов, используя электронную систему совершения разрешительных процедур в строительстве. Эта функция доступна на официальном сайте ГАСИ в разделе «Электронные административные услуги».

Специалисты ГАСИ рассматривают декларацию застройщика в течение 10-ти рабочих дней с момента ее подачи. Датой ввода дома в эксплуатацию считается дата регистрации декларации. Обязательный элемент регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации — запись в техническом паспорте объекта «введен в эксплуатацию».

Присвоение адреса частному дому

Если у дома ранее не было адреса, застройщик обращается в градостроительный департамент местного органа власти с просьбой его присвоить. Запрос направляют через местный центр предоставления административных услуг. К заявлению застройщик прилагает такие документы:

— нотариально заверенную копию права собственности или права пользования земельным участком;

— декларацию о готовности объекта к эксплуатации;

— копию геодезической съемки участка;

-копию технического паспорта объекта.

Местный градостроительный департамент рассматривает заявку в течение 15-ти дней и если одобряет — готовит соответствующий приказ. Решение о присвоении адресов на основе приказа утверждает местный орган власти. Запись о присвоении нового адреса вносится в реестр почтовых адресов. Заявитель получает выписку из реестра в бумажной и электронной форме.

Подробно расспросить о правилах и порядке регистрации декларации о готовности к эксплуатации частного жилого дома-новостройки, можно на форуме юридическая консультация.

Ввод дома в эксплуатацию. Как ввести дом в эксплуатацию?

Возможны два варианта, как стать владельцем загородного дома: купить готовый дом или построить самому. В видеоролике рассматриваются преимущества и недостатки обоих способов . Один из плюсов покупки готового дома – его не нужно сдавать в эксплуатацию. Кроме того, оплачивается вся стоимость при покупке. При строительстве нового дома, даже если вы знаете, сколько стоит построить дом , составили смету сказать точно, во сколько обойдется строительство, невозможно.

Завершающий этап строительства – ввод дома в эксплуатацию

Если завершены все работы по строительству нового, например, монолитного дома, то для того чтобы стать полноценным его хозяином, имеющим право собственности на дом и хозпостройки к нему, необходимо пройти завершающий этап – сдать дом в эксплуатацию, а затем зарегистрировать право собственности. Ввод дома в эксплуатацию – оформление документов, подтверждающих соответствие дома действующим строительным нормам и пригодного для проживания людей.

Чтобы процесс сдачи в эксплуатацию прошел без проблем, необходимо оформить ряд документов еще до начала строительства дома. Начиная строительство загородного коттеджа, нужно знать все о строительных правилах и нормах , чтобы в дальнейшем избежать проблем с законодательными органами и штрафов.

На данный момент в Украине действуют несколько строительных норм и правил, которые регулируют условия застройки участка земли. Эти документы содержат большое количество требований и ограничений к постройке дома, которые порой трудно выполнить из-за непросвещенности в этом вопросе. Если проект типовой , то строительные нормы в нем соблюдены. Но необходимо соблюдение технологии при строительстве. Поэтому лучше нанять строительную бригаду или заключить договор с фирмой, занимающейся строительством. Коммерческим и частным строительством под ключ в Киеве и Киевской области занимается компания «КиевНовБуд».

По законам Украины все строительные объекты делятся на V категорий. К какой из категорий отнести объект зависит от его особенностей, как архитектурных, так и технических. Кроме деления по категориям все объекты недвижимости делятся на четыре группы, для каждой из них процедура строительства имеет свои особенности, требуются определенные документы.

Особенности строительства и ввода в эксплуатацию частного дома

Частный дом этажностью не более двух этажей и площадью менее 300 кв. м относится к первой группе объектов недвижимости. Кроме того, в нее входят дачи, садовые домики, хозяйственные постройки, гаражи и сооружения на участке.

Владелец объекта недвижимости первой группы при строительстве должен осуществить следующие действия:

  1. Перед началом строительства для домов менее двух этажей и площадью до 300 кв. м нужно получить Строительный паспорт на застройку участка. Этот документ выдают органы власти того региона, в котором находится участок. Проектная документация не обязательна, застройщик может ее сделать по собственному желанию.
  2. Теперь следует подать в Государственную архитектурно-строительную инспекцию (ГАСК) региона, в котором находится участок, уведомить, что начаты строительные работы. Уведомление можно подать лично либо выслать заказным письмом, к которому приложить опись высланных документов. При подаче уведомления нужно обратить внимание, чтобы документу был присвоен номер из 13 знаков (11 цифр и 2 букв).

Можно начинать строительство, не дожидаясь ответа из Инспекции. При этом нужно быть готовым к тому, что строительство в любой момент могут проинспектировать. В течение недели после подачи уведомления необходимо сообщать соответствующим органам государственной власти о начале строительства.

Лучше доверить строительство специалистам. Важно не ошибиться при выборе подрядчика. Не стоит на этом экономить. В видеоролике о всех за и против низких цен в строительстве затрагивается эта тема. Поэтому, прежде чем заключать договор о строительстве, нужно убедиться, в надежности фирмы. Что касается компании «КиевНовБуд», то убедиться в качестве выполняемых работ можно, побывав на текущих объектах компании и пообщавшись с их владельцами.

Порядок ввода в эксплуатацию в Украине разработан общий для всех регионов. Когда завершены все строительные работы, дом сдается в эксплуатацию. Для этого нужно зарегистрировать в ГАСКе декларацию о готовности дома. Декларация подается лично либо отправляется заказным письмом с перечнем прилагаемых документов. В Инспекции в 10-дневный срок должны зарегистрировать декларацию. Причем эта процедура бесплатная.

После регистрации декларации в ГАСКе, владелец объекта недвижимости обязан проинформировать местные органы власти и пожарную инспекцию о вводе в эксплуатацию дома. Для этого нужно предоставить копию декларации. Основываясь на нее, коммунальные службы обязаны подключить новый объект к коммуникациям. Подключение должно быть сделано в течение 10 дней. Завершающий этап – регистрация прав собственности и получение Свидетельства. Если заключен договор о строительстве под ключ с компанией «КиевНовБуд» по действующим акциям оформление документов компания берет на себя.

Строительство и сдача в эксплуатацию объектов второй группы

Во вторую группу входят объекты І – ІІІ категории сложности, к ним относятся дома площадью более 300 кв. м или высотой более 2-х этажей, многоквартирные дома с количеством этажей меньше десяти, а также различные общественные здания (школы, детские сады, санатории и т.д.).

Этапы строительства и ввод объекта в эксплуатацию 2-й группы немного отличаются от 1-й:

  • Подается заявление о намерении строительства. После его регистрации в 10-дневный срок должны быть выданы бесплатно исходные данные для проектирования.
  • Далее необходимо разработать и утвердить проектную документацию. На этапе разработки проекта решаются все вопросы, связанные со строительством: выполняется планировка дома, решается строить подвал или погреб , выбираются материалы, например, какой газоблок лучше подойдет и т.д.
  • На следующем этапе необходимо подать и зарегистрировать в ГАСКе декларацию о начале строительных работ. Декларация регистрируется бесплатно в течение 10 рабочих дней.
  • Далее выполняется строительство объекта. Строительством объектов І – ІІІ категории сложности должны заниматься только специалисты. Они знают технологию строительства, как правильно возвести фундамент, например, столбчатый , стены, кровлю и др.
  • После завершения строительства в ГАСКе нужно зарегистрировать декларации о готовности объекта. Для этого подается необходимый пакет документов. Декларацию должны зарегистрировать в 10-дневный срок после подачи пакета документов.
  • На завершающем этапе нужно получить Свидетельства о праве собственности, которое дает право распоряжаться недвижимостью: продавать дарить и т.д.

Особенности оформления объектов третьей группы

Третья группа состоит из объектов недвижимости ІV – V категории сложности. К этой группе относятся торговые центры, больницы, современные бизнес-центры и т.д. При строительстве этих объектов необходимо разработать проектную документацию, провести ее экспертизу, получить разрешение на строительство. После завершения строительства объекта нужно получить акт о принятии объекта в эксплуатацию. Когда акты будут утверждены, выдается Сертификат соответствия объекта.

Ввод в эксплуатацию объектов самозастроя

В 4-ю группу отнесли объекты недвижимости, построенные без разрешения, которые относятся к 1-й и 2-й группе. Чтобы осуществить ввод в эксплуатацию частного дома или общественного здания, которые самовольно построены, необходимо пройти три этапа:

  1. Провести техническое обследование.
  2. Подать документы в ГАСК, устранить выявленные недостатки при техническом осмотре и зарегистрировать декларацию о готовности.
  3. Зарегистрировать права собственности на объект.

Для проведения технического осмотра объект должен быть полностью достроен, проведены все инженерные сети. При техническом обследовании проверяется соответствие строительных конструкций и коммуникационных систем строительным нормам, делается обмер, фотографирование, анализируется проектная документация, если она есть. Изготавливается техпаспорт БТИ, в котором стоит отметка, что проведен технический осмотр. Возможно изготовление технического паспорта частным лицом, имеющим лицензию на данный вид работ. Технического обследования достаточно для домов площадью до 300 кв. м с количеством этажей менее 2-х.

Если дом свыше 300 кв. м и количество этажей три и более, то необходимо, кроме техосмотра, детальное инструментальное обследование: определение характеристик конструкций, материалов с привлечением лабораторных исследований или соответствующих специалистов.

Техническое обследование возможно лишь при условии, что заказчик имеет документы, которые подтверждают, что он является собственником объекта или имеет право пользоваться земельным участком.

3 шага, чтобы ввести дом в эксплуатацию

Что считается капитальным строением на земельном участке

Перед написанием материала, я посещал платную консультацию в областном БТИ. Там сказали, что для оформления дома в собственность достаточно поставить на фундамент «коробку» с крышей. Также в доме необходимо создать замкнутый тепловой контур. Постройка должна иметь стены, потолок, пол. При необходимости сооружаются двери, окна и межэтажные перекрытия. Еще важно подвести электричество. Удобства могут быть на улице, а вода — привозная. На официальных сайтах многих региональных администраций содержатся аналогичные разъяснения.

Положения нормативных документов российских регионов дословно совпадают, поэтому их можно рассматривать в качестве общепринятых норм. Получается, что хозяину дома дано право выбирать любые автономные источники воды, электроэнергии, отопления. Законодатели и городская администрация при этом ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.

Кроме того приемная комиссия может придраться к тому, что:

  • Дом построен всего за месяц. Чиновники считают, что это слишком быстро;
  • Специалисты видят подвох в отсутствии дорожки к двери и расположенных рядом с домом досках и строительных лесах;
  • Может не понравиться то, что углы бруса не обрезаны, на второй этаж можно попасть лишь по приставной лестнице, а между кухней и гостиной отсутствует перегородка.

Законодатели и городская администрация при этом ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.

Если резюмировать все то что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и не капитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).

Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию

Процесс ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства регулируется ФЗ № 122. Это базовый закон, который определяет перечень оснований (документов) для признания факта перехода дома из состояния строящегося объекта, в состояние готового объекта. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдавал разрешение на строительство.

Параметры дома, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Обратите внимание, что до 01.03.2020 не требуется получать (представлять) разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 28.02.2018)).

Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 191-ФЗ (последняя редакция) п.4 ст. 8 — До 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Чтобы ввести в эксплуатацию дом ИЖС после 2020 года, вам предстоит:

Шаг 1 — подписать акт приемки дома со строителями

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.4 ст.753) по договору строительного подряда сдача объекта и его приемка заказчиком оформляются актом приемки, подписанным обеими сторонами. Постановлениями Госкомстата России (от 30 октября 1997 года №71а, от 11 ноября 1999 года №100) утверждены формы акта приемки — КС-2 и КС-11:

  • Форма КС-2 применяется для приемки какого-либо определенного объема строительных работ в рамках объекта строительства, а также для приемки этапа работ, предусмотренного договором строительного подряда;
  • Форма КС-11 применяется для приемки объекта строительства в целом.

Шаг 2 — получить заключение от государственного строительного надзора

Когда акт приемки подписан, обращаемся в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.3,4 ст.54 ГрК РФ). В отношении опасных производственных объектов, линий связи, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов заключение выдается федеральным органом исполнительной власти в соответствии с постановлением Правительством РФ от 1 февраля 2006 года №54. Срок рассмотрения заявления 10 дней, после чего будет оформлено и выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо дан аргументированный отказ.

В течение 10 дней на ваш объект приедет выездная комиссия, по результатам проверки которой и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения (п.16 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в РФ). Заключение о соответствии (ЗОС) органа государственного строительного надзора выдается только в случае, если при строительстве не было нарушений соответствия работ требованиям нормативной технической документации и проекта, либо такие нарушения устранены до даты выдачи заключения о соответствии.

В конце вас ждет еще одна итоговая проверка, которая проводится органом государственного строительного надзора после завершения строительства. На итоговую проверку, в зависимости от сложности объекта, отводится до одного месяца.

Шаг 3 — получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного или отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ч.1 ст.55 ГрК РФ). Выдается на основании обращения застройщика в орган, выдавший разрешение на строительство (федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления), с соответствующим заявлением (ч.2 ст.55 ГрК РФ).

В течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченным органом принимается решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Решения принимаются на основании проверки наличия и правильности оформления документов, прилагаемых к заявлению (список ниже).

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года № 698:


Можно сказать, что дом принят, потому что все остальные действия основаны на данном разрешении

Следует отметить, что государственный строительный надзор осуществляется с даты получения разрешения на строительство (ч. 5 ст. 52 ГрК РФ) до даты выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного объекта требованиям технических норм и правил. Поэтому положительное заключение выдается только в том случае, если надзор за строительством осуществлялся регулярно и на протяжении всего периода строительства. А если по вине застройщика такой надзор не осуществлялся, то надзорный орган вправе отказать в выдаче ЗОС.

Какие документы нужны для ввода дома в эксплуатацию

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы (ч.З ст.55 ГрК РФ):

  1. Выписка из ЕГРН на земельный участок — документ, подтверждающий право собственности. Заказать информацию из ЕГРН можно в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку в течение часа. Стоимость та же, что и в МФЦ — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП);
  2. Градостроительный план земельного участка;
  3. Разрешение на строительство дома;
  4. Схема, отображающая расположение построенного дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
  5. Заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС);
  6. Копия результатов инженерных изысканий и копия разделов проектной документации, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (пунктами 2, 8 — 10 части 12 статьи 48, частью 18 статьи 5);
  7. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае строительства по договору);
  8. Документ, подтверждающий соответствие построенного дома требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство (форма не установлена);
  9. Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Перечень документов, строго ограничен и не может быть расширен по желанию стороны, принимающей документы на рассмотрение.

Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство

В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения.

Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.

Тем не менее с 1 марта 2015 года в России действует ФЗ № 20, который определяет упрощённый порядок сдачи индивидуальных жилых домов в эксплуатацию до 2020 года по так называемой дачной амнистии. Теперь чтобы зарегистрировать жилое строение достаточно подать в Росреестр только 2 документа:

  1. Технический паспорт на постоенный;
  2. Выписка из ЕГРН на земельный участок.

Упрощенный порядок позволяет оформить ввод в эксплуатацию, как только что построенное жилье, так и давно существующий самострой. Слово «самострой», конечно, сленговое, но обладатель зданий с таким статусом несет реальную юридическую ответственность. Правовой смысл сводится к простой логике: поскольку объект не прошел государственную проверку, никто не может гарантировать его безопасности и вероятности нарушения прав других граждан.

Владелец самостороя не может продать, передать, завещать свою недвижимость. Более того, в любой момент такое жилье могут снести, а земельный участок под строением изъять на законных основаниях.

Легализация частного самостроя процесс сложный, но почти всегда выполнимый. С многоквартирными домами и коммерческими объектами ситуация иная — узаконить такие самострои сложнее.

Узаконивание самостроя проходит либо в судебном, либо в административном порядке:

  • В суде нужно доказать, что построенное здание соответсвует нормам СНиП, а также не угожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц.
  • В административном порядке легализуют самострой на дачных и садовых участках.

Любой собственник обладает тремя видами прав — пользования, владения и распоряжения. Завершение процедуры ввода объекта в эксплуатацию делает все виды прав едиными.

Какие последствия от самостроя

Правительство РФ с 1 июля 2018 годапланирует устанавливить сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.

Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.

Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.

Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.

Что делать после сдачи дома в эксплуатацию

  1. Следующей стадией легализации жилья будет получение кадастровых документов. Для этого необходимо обратиться в БТИ. Сотрудники организации проведут дополнительный осмотр здания и оформят два паспорта — технический и кадастровый.
  2. Оформить право собственности на постренный объект в Росреестре (длится около 2-х недель). О том, как зарегистрировать построенный дом в собственность, я рассказываю здесь.
  3. После регистрации собственности в Росреестре — владелец становится официальным пользователем. Это означает, что он обязан осуществлять все коммунальные платежи в соответствии с официальным подключением к сетям. Согласно ст.153 ЖК РФ, обязанность осуществлять платежи по жилищно-коммунальным услугам возложена на лиц, являющихся собственниками недвижимости или её нанимателями. Это означает, что сразу после введения жилого помещения в эксплуатацию, об этом необходимо оповестить все коммунальные службы, зафиксировать показания счетчиков и осуществлять регулярные платежи.
  4. Появление в стране еще одной единицы недвижимости означает и появление новой единицы налогообложения.

Как содержать и эксплуатировать дом после строительства

Когда дом построен — строение переходит в новое юридическое состояние, а владелец должен руководствоваться нормативами содержания жилья в надлежащем состоянии. К таким нормативам относится ведомственный документ № 170, утвержденный в 2003 г. Госстроем РФ под названием «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», о содержании которых я кратко расскажу ниже.

В правилах содержится исчерпывающее определение понятия «жилищный фонд» — все строения, признанные пригодными для постоянного или временного проживания, независимо от форм собственности и территории размещения, называются жилым фондом. Индивидуальный жилой дом, несомненно, относится к данной категории, поэтому его владельцы несут всю полноту ответственности за поддержание жилья в надлежащем состоянии, то есть в соответствии с правилами № 170.

Другими словами, придется поддерживать жилье с помощью периодического ремонта, переоборудования, перепланировки и технической эксплуатации. Эти виды обеспечения жизнеспособности строений делятся на две части — требующих согласований и разрешений контролирующих органов и не требующих подобных действий.

  • Согласно п.1.8. Правил, под технической эксплуатацией понимается управление жилым фондом и его санитарное содержание. Поскольку свой дом на своей земле — это полноценная часть жилого фонда, его владелец обязан обеспечивать текущий и капитальный ремонт, производить уборку мест придомовой территории и уход за зелеными насаждениями.
  • Обязанностью домовладельца является ведение и обеспечение сохранности технической документации длительного и временного хранения. В Правилах приводится перечень всей обязательной документации. Введя дом в эксплуатацию, его владелец должен обеспечивать полноценное функционирование жилья под контролем Государственной жилищной инспекции РФ (п. 1.10).
  • Правилами запрещаются любые изменения в доме, которые могут повлечь за собой нарушение прочности несущих конструкций, существенно ухудшить состояние коммуникаций и противопожарного оборудования. За подобные действия владелец дома несет ответственность. В лучшем случае он должен будет устранить опасные нововведения, в худшем, если в результате аварий кто-нибудь пострадал, ответственность может быть более серьезной, вплоть до уголовной.
  • Для того, чтобы избежать штрафов и предписаний, все перепланировки нужно согласовывать с компетентными органами. Таким образом, правила Госстроя № 170 являются сводом норм, регламентирующих деятельность всех владельцев и пользователей объектов жилого фонда.

Сдать частный дом в эксплуатацию с чего начать

Проблемы ввода в эксплуатацию частного жилого дома

  • Ввод дома в эксплуатацию — процедура, завершающая строительство или реконструкцию дома.

До недавнего времени многие полагали, что акт ввода не обязателен. Однако, как только возникает необходимость оформления бумаг по недвижимости (налоговый вычет, переоформление, покупка, продажа, внесение недвижимости в наследственную массу и т.д.) чиновники требуют предоставить акт ввода.

Но большинство частников продолжают наивно полагать, что достаточно приобрести (купить, получить в наследство) участок и построить на нём дом, как жилищные вопросы сразу же решаются. Отчасти они на 50% правы. Участок есть, дом тоже, жить в нём можно, но….

Неожиданно оказывается, что новая собственность-то ещё не совсем ваша! Распорядиться ею (продать, подарить, передать по наследству) домовладельцы не могут, поскольку нет законной регистрации!

Чтобы зарегистрировать недвижимость (новую, перестроенную или отремонтированную), требуется пройти ряд процедур и одна из них — ввод в эксплуатацию частного жилого дома. Вот здесь и начинаются уже не строительные, а бумажные баталии.

  • Ввод в эксплуатацию частного дома – проблема с которой сталкиваются домовладельцы после постройки, пристройки или капитального ремонта недвижимости.

Не всем удаётся пройти эту процедуру с первого раза. У многих начинаются «хождения по мукам» из-за недоделок, недосмотра или банального незнания, что же должно быть сделано, построено, выполнено для ввода дома. Есть определённые правила ввода дома в эксплуатацию, определённые условия ввода в эксплуатацию, которые нужно знать и соблюдать. Незнание приводит к тому, что приходится обивать пороги разных контор и инстанций, делать дополнительные «вливания» и «вложения» к уже немалым затратам на строительство.

В данной статье вы найдёте конкретные ответы может и не на все, но на многие вопросы по вводу жилого дома в эксплуатацию. Думаю, эти знания пригодятся владельцам частной собственности не только Беларуси, но и России, и Украины, ведь правила ввода частного дома в эксплуатацию везде практически одинаковые. С более детальными вопросами по данной теме можно ознакомиться в статье «100 вопросов и ответов о частной собственности. Ввод дома в эксплуатацию.»

Что значит понятие «ввод в эксплуатацию жилого дома» и зачем нужно делать этот ввод?

Ещё перед началом строительства при сборе пакета документов делаются согласования с разными организациями: водоканалом, газовщиками, пожарниками на тему «дать добро» на начало строительства.

«Добро», как правило, дают. И через энное количество месяцев (а у некоторых и лет) эти же организации должны проверить, чего же вы там понастроили, не нарушили ли строительные нормы и границы участка. Может заняли территорию соседа или «накосячили» с проектом и построили дом вверх ногами (бывает и такое), и так далее, в том же духе.

Но если серьёзно, то ввод дома в эксплуатацию — это сдача построенного дома специальной комиссии, в которую входят санитарный надзор, строительный надзор, пожарники, а до недавнего времени и экологи. Они должны проверить соблюдены ли нормы строительства и подписать акт ввода, разрешив, таким образом, зарегистрировать новый дом.

  • Ввод в эксплуатацию частного дома это довольно сложная процедура, и акт приёмки дома – это серьёзный документ, без которого регистрация частного жилого дома не состоится.
  • Бланк акта ввода, или акта приёмки, который и нужно завизировать, выдают в исполкоме, но только при наличии готового технического паспорта!

Технический паспорт жилого дома

Рассмотрим основные проблемы, попытаемся ответить на вопросы, с которыми могут столкнуться частники при изготовлении технического паспорта на построенный объект.

Мало кому удаётся сделать технический паспорт дома с первой попытки. В основном, отказ получают из-за различных отклонений от проекта. Многим приходится идти на согласование в архитектуру. Другие проваливают первый экзамен из-за недоделок. Просьбы и уговоры в данном случае не действуют, позиция представителей власти тверда, иногда люди в суд идут из-за лишних 10 см, так что недостатки и недоделки придётся устранять.

  • Итак, на какой же стадии готовности можно вызывать представителя БТИ и заказывать изготовление технического паспорта на дом? Пойдём по пунктам.

Первое это сам дом с окнами и входной дверью.

Стены обязательно оштукатурены под чистовую отделку. Самой отделки (шпаклевки, покраски, обоев, плитки) может и не быть. Главное – штукатурка.

Штукатурка

Вот с этим видом работ у многих возникает вопрос: почему нельзя сдать дом с черновой штукатуркой?

Вообще-то можно всё, что угодно. Если заявите, что дом с декором под средневековый замок или в модном стиле «Лофт», и вы не собираетесь ничего менять, то примут и черновую штукатурку, а то и вовсе без неё. Как говорится, дело хозяйское.

Но по правилам нужна именно чистовая отделка стен, так как размеры комнаты и, соответственно, ее площадь с чистовой и черновой отделкой будут отличаться, причём в вашу пользу, пусть и незначительно, но всё же… Иногда сильно упрямые БТИ-шники просто отказываются обмерять дом с черновой штукатуркой. Спорить в этом случае бесполезно, лучше доделать!

Цокольный этаж

Неотапливаемый подвал можно не штукатурить, пол в нем не бетонировать. Помещение считается техническим, пройдёт и так. Но техническим цокольный этаж считается только в том случае, если высота потолка от планируемой отметки земли до чистового пола первого этажа не превышает 2,1 м. Т.е. если высота 2,1 м. или выше – это полноценный этаж. И вот здесь уже могут возникнуть вопросы и проблемы с количеством этажей дома, да и отделку могут потребовать.Так что не спешите освобождать подвал от лишнего песка или грунта; в данном случае он вовсе не лишний. Убрать его вы всегда успеете.

В штукатурных вопросах есть ещё один нюанс.

У многих довольно часто не хватает ни сил, ни времени, ни средств для выполнения работ в полном объёме.

Если дом небольшой, то проблем, как правило, не бывает. Но если двухэтажный, да ещё с мансардой, то не всегда получается выполнить работы в полном объёме. Бывают случаи, когда выполнен только первый этаж, а второй остаётся незавершённым – без штукатурки, без отопления…

Сделать техпаспорт на такой ополовиненный дом не получится!

Решением проблемы может быть поэтапный ввод строения в эксплуатацию, или ввод частями. Сначала первый этаж, а уже потом только второй. Именно так и поступают многие частники, столкнувшись с финансовой проблемой. Вводят в строй первый этаж, а спустя 3-4 года, поднакопив денег и успокоившись после основной стройки, завершают всё остальное. Единственный минус данного решения –процедуру ввода придётся пройти дважды.

Пол, потолок, балкон, терраса и лестница.

Второе: дощатые полы в полной готовности! «Средневековой» дизайн с земляным полом не пройдёт. Балки перекрытия с понабросанными на них досками тоже. Если полы бетонные, а в проекте указан линолеум или ламинат как завершающее покрытие, то стяжки будет вполне достаточно, но за исключением кухни ванной и туалета. Там полы и всё остальное должно быть сделано под ключ!

Отдельный вопрос тёплый пол. Когда в проекте указывают тёплые полы, то дом становится повышенной комфортности, превращается в элитное жильё со всеми вытекающими из этого последствиями. Оценка дома возрастает, налоги увеличиваются и страховка становится дороже.

Может, стоит тёплые полы оставить на потом?

Потолок пройдёт и черновой, главное, чтобы на голову ничего не валилось.

Отдельная тема – балки. Но здесь, опять же, можно сделать упор на страсть к средневековью или новомодным дизайнерским стилям, и вопрос закроется.

Если ваш загородный «замок» имеет балконы и террасы, позаботьтесь об ограждении. Без них ни балкон, ни терраса в паспорт не попадают. Все равно потом придётся доделывать, а это лишняя беготня и расходы.

И ещё, в многоэтажном доме обязательно должна быть нормальная лестница со ступеньками. Без неё никак. Стремянка не «прокатит».

Третье: обязательным должно быть и отопление.

Для техпаспорта или ведомости БТИ определяют жилые и нежилые помещения.

Жилое это помещение, которое отапливается, нежилое – без отопления и без окон. Именно по этой причине и требуют наличия отопительных приборов, чтобы определить, в какую категорию отнести постройки.

В какой стадии готовности будет система отопления, обмерщикам без разницы, могут просто макеты батарей быть, но они должны висеть на стенах! Это для подтверждения факта наличия, а работает эта система или нет не важно.

В сельской местности в качестве системы отопления может и простая печка пройти, главное, чтобы она была построена.

В вопросе жилых и нежилых помещений есть ещё один нюанс, который следует учесть. Если более половины комнат нежилые из-за отсутствия отопления или по какой-то другой причине, то и принимать для техпаспорта дом не будут, так как строение классифицируется как нежилое. В этом случае можно сделать только ведомость технических характеристик. Так что либо доделывайте недоделки, либо вводите поэтапно.

Электричество и многое другое.

Четвёртое: разводка электричества согласно проекту. Должны стоять коробки, розетки и выключатели. Проект электроснабжения жилого дома нужно заказывать в соответствующей организации и монтаж выполнять строго по плану, без самодеятельности.

Наличие водосточной системы и отмостки желательны, так как без них архитектор может и не подписать акт ввода.

Если в доме или на участке предусмотрен гараж, позаботьтесь о воротах, без них техпаспорт также не сделают. А вот без хозяйственных построек, без дорожек, проездов, даже без забора и озеленения можно обойтись, но только в сельской местности.

Какой высоты может быть частный дом?

Довольно часто возникают вопросы с высотой и этажностью строящихся зданий. Подрядным, хозяйственным способом или собственными силами застройщиков можно возводить здания высотой до 10 м. и в два этажа. Всё, что выше 10 м, – «хозспособом» уже не построишь, нужно заказывать строительную организацию с лицензией на строительство дома, и тогда проблем не будет.

Высота здания определяется по коньку скатной крыши или по самой высокой точке здания. Это может быть и труба, обложенная кирпичом.

Так что, дорогие частники, не переусердствуйте!

Частное строительство и кредиты.

  • Ещё одна причина, по которой не стоит затягивать с изготовлением технического паспорта на дом, этокредиты.

Когда заключают кредитный договор на строительство жилья, определяют так называемое время на выборку кредита или, проще говоря, срок, в который нужно построить свою собственность. Это могут быть 2, 3 или 4 года, у каждого индивидуальный договор. По истечении этого срока некоторые банки требуют подтвердить факт постройки, представить технический паспорт на объект, иначе предстоит полное и единовременное погашение кредита. Вот так-то!

Акт ввода в эксплуатацию.

Рано или поздно, с первой или с третьей попытки технический паспорт на жилой дом будет готов. Но это ещё не финиш. Здесь начинается второй этап ввода в эксплуатацию частного жилого дома.

  • Дом будет введён в эксплуатацию, когда подпишется акт ввода, а подписать его должны архитектор, санстанция и пожарники.

Есть два варианта, как можно это сделать: вылавливать представителей и их автографы самостоятельно либо через «одно окно». Как вы решите, так и сделаете. Однако бывалые частники, прошедшие через процедуру ввода, советуют использовать первый вариант. Так будет быстрее, да и договориться с «глазу на глаз» проще, чем со всей комиссией сразу, особенно если начнётся демонстрация познаний в сфере «правильности, а чаще неправильности постройки». Оно вам надо?!

Побегать за представителями, конечно же, придётся, да и профессию извозчика нужно будет освоить, так как на «своих двоих» к вам никто не пойдёт. Господа служащие очень занятой народ, и у них время деньги. Поэтому алгоритм такой: привозим, увозим, подписываем. Но в зависимости от личных взаимоотношений или других денежных отношений можно и не привозить представителей на объект. Как видите, всё зависит от вашего личного обаяния и способностей вести переговоры.

Получив бланки актов приемки в эксплуатацию одноквартирных жилых домов, нужно пройти несколько инстанций и собрать необходимые подписи.

Самый простой объект – сельсовет (в том случае, если дом находится в сельской местности), который только рад, что у них появился новый объект недвижимости, новый плательщик налогов и пользователь всех их услуг.

Архитектор.

В архитектурном отделе, как правило, длинная и очень медленная очередь. Придётся запастись терпением и просидеть N-количество времени, чтобы получить заветную подпись. Архитектор проверяет соблюдение геометрических размеров дома в соответствии с проектом. Если есть незначительные расхождения между проектом и реальностью, возникнут вопросы, но, если человек лояльный, то подпишет без всяких вопросов. Существенные отклонения от проекта, могут привести к серьёзным проблемам и отказу в приёмке!

  • Обратите внимание — размеры строящегося дома а так же хоз построек не должны превышать проектные на 10-15 см по длине и ширине и на 5-10 см по высоте.

Санстанция.

Санстанция особое внимание уделяет канализации. Если ваш дом имеет полный пакет удобств, то обязательно должны быть действующий унитаз и ванна. При местной канализации проверьте расстояние до соседнего дома. Оно должно быть не менее 5 метров, плюс 1 колодец-септик с забетонированным дном. Если дом расположен в сельской местности и не имеет внутренних удобств, то сгодится и «скворечник» на задворках.

По дому тоже должно быть многое готово: отопление, вода, свет. И не забудьте заключить договор на водоснабжение и вывоз мусора. К тому же до прихода санинспектора уберите строительный хлам с придомовой территории, это важно.

На основании документа «ТКП 45-2.03-134-2009 ПОРЯДОК ОБСЛЕДОВАНИЯ И КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ РАДИАЦИОННОЙ БЕЗОПАСНОСТИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПЛОЩАДОК, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ» городские санитары могут потребовать измерение мощности дозы гамма-излучения в помещении жилого дома.

Последнее время радон у них модная тема, вот и просят… Но, к счастью, не все и не всегда.

Пожарных в первую очередь интересуют вентиляционные каналы и дымоходы.

Дымоход должен быть поштукатурен, а на чердаке ещё и побелен. Наличие котла, если газ ещё не подключен, не обязательно. А вот пожарные извещатели (в каждой комнате!) и пожарный рукав, если он присутствует в проекте, обязательны! В крайнем случае должны быть огнетушители с соответствующими документами, где указано, что они проверены и не просрочены.

Владельцам домов с печным отоплением следует проверить, соблюдены ли нормы расстояния от нагреваемой поверхности дымохода до сгораемых конструкций. При обнаружении малейшей нехватки даже нескольких сантиметров срочно переделать, иначе не примут. Если камин-печка у вас просто модный элемент интерьера, для души, так сказать, то стоит сложить её уже после сдачи дома. Так вы избавитесь от придирок пожарного инспектора.

При наличии у Вашего дома металлической кровли — могут потребовать её заземление и акты о проверке.

Попросят предъявить и акты об обработке антипиренами деревянных стропил (имейте ввиду: фирма-исполнитель должна быть с лицензией!). Если огнезащита предусмотрена проектом (степень огнестойкости указывается), то, это обязательно подтверждается актом.

Еще сотрудник МЧС может запросить технический отчет электроснабжения жилого дома. В нем должно быть указано, что электричество соответствует всем нормативам и требованиям. Получить такой отчет, можно в частных испытательных лабораториях за соответствующую плату.

В основном пожарники обращают внимание на наличие автономных пожарных извещателей, внутриквартирного пожаротушения (сгодится и обычный шланг), размещение и выделение мини-котельных, встроенных гаражей и помещений общественного назначения. Те, кто пограмотнее, могут затронуть наружное пожаротушение. И самое главное — расстояние до строений соседей!

Надеяться на авось или лояльность инспектора не стоит. В РБ это не работает. Более того, встречаются очень тяжелые ситуации в спорах с чиновниками, контролирующими органами и т.д. Все вышеописанные вопросы по МЧС стандартны и обязательны при вводе объектов в эксплуатацию.

Однако никто не говорит, что у всех будут проблемы с пожарниками и следует готовиться к худшему. При наличии близкого родственника в рядах МЧС, все вопросы решаемы даже при очень грубых отступлениях по пожарным делам. Если соблюден противопожарный разрыв между зданиями, то пожарный инспектор вправе написать в заключении типы пожарных рисков и описать конкретные отступления. В этом случае возникают уже другие проблемы. Такой дом в дальнейшем, к сожалению, нельзя будет застраховать.

Заключение

Информация для тех, кто проходил процедуру ввода в эксплуатацию жилого дома с ведомостью технических характеристик. Алгоритм действий тот же, что и с техническим паспортом, разница только в пакете документов. Собрав все подписи, далее с актом ввода и другими документами следует обратиться в БРТИ.

Там проверят все бумаги (акты, проект дома, документы на землю, проект застройщика) и после обмера, выдадут тех.паспорт (тем, у кого его не было). Но самое главное, собственник получает свидетельство о собственности на частный жилой дом (за изготовление и заполнение документов придётся заплатить немалую сумму…).

Дому присваивается адрес, и он считается официально введенным в эксплуатацию. На этом процесс ввода частного жилого дома в эксплуатацию можно считать успешно пройденным. Домовладелец становится законным собственником и может делать со своей недвижимостью всё, что захочет.

В шутку о серьёзном.

И в завершение не могу не пересказать интерпретацию сказки «Заячья избушка», которую прочла на одном из форумов.

Читайте новую сказку о вводе дома в эксплуатацию.

Идёт Заяц по лесу и горько плачет. Навстречу Медведь: «Чего, косой, плачешь?»

— «Да вот, построил домик, а его в эксплуатацию не принимают!»

Не бойся, серый, говорит косолапый, давай схожу, может, кому денег на лапу дам!”

Пошёл, не получилось. Даже медвежья солидность не помогла. Длинноухий ещё больше приуныл. Навстречу Лиса, но и лисья хитрость не помогла, ничего не вышло.

Идёт косой, ревёт на всю глотку, а навстречу Козёл. Говорит: «Давай попробую помочь!»

— «Да что ты сможешь, вон какие авторитеты пытались, и всё без толку!»

Но рогатый берёт документы и уходит. Возвращается через пять минут дом в эксплуатации.

Заяц в восторге: «НО КААААААК. »

А Козёл: «Захожу туда, глядь, а там все свои!»

Лёгкой и быстрой сдачи в эксплуатацию вашей недвижимости, дорогие читатели!

Закладка Постоянная ссылка.

Комментарии запрещены.