Продажа недвижимости через дарение

Оглавление:

Что выгоднее – дарственная или продажа?

– Что выгоднее оформить: дарственную или куплю-продажу квартиры?

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

  1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
  2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
  3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
  4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
  5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

Основные недостатки договора дарения:

  1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
  2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
  3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
  4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
  5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

  1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
  2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
  3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

  1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
  2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
  3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции. Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее. Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает. Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает. Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи). С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему. Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека. При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения). А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия. К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество. И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег. Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение. Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора. Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов. Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот. А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей. То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.

Дарственная вместо договора купли-продажи квартиры: пытаясь сэкономить пару сотен гривен, можно потерять все

С 1 сентября все сделки на сумму свыше 150 тысяч гривен должны осуществляться только через банки, но люди ищут способы обойти введенные НБУ ограничения

Теперь все расчеты по договорам, в которых указана сумма более 150 тысяч гривен, должны производиться в безналичной форме, через банки. Более того, НБУ запретил нотариусам оформлять эти сделки без предоставления платежного поручения банка. Также руководство НБУ пообещало взять под контроль комиссионные, взимаемые банками с граждан при перечислении средств между счетами, и не допустить их необоснованного повышения.

— Основная цель такого ограничения — увеличение объемов безналичных расчетов и привлечение дополнительных ресурсов для кредитования экономики, — заявила заместитель председателя Национального банка Украины Вера Рычакивская. — Надеемся, что нововведение увеличит поступление финансовых ресурсов в банковскую систему и повысит ликвидность банков на сумму около 6 миллиардов гривен. Также это будет способствовать снижению уровня долларизации депозитов и росту безналичных расчетов физических лиц.

Тем временем в СМИ и в интернете уже появились советы, как не «светить» деньги и рассчитываться по-старинке, «наличкой». В первую очередь люди рекомендуют пойти самым простым, но весьма небезопасным путем — занизить стоимость недвижимости. Однако при этой схеме нужно договориться с нотариусом, поскольку он вправе усомниться в законности сделки и отказаться заверять договор.

Еще предлагают разбить общую сумму на части. К примеру, один адвокат посоветовал рассрочить платеж и вносить его ежедневными траншами на сумму не более 150 тысяч гривен.

Некоторые юристы рекомендуют и вовсе перевести сделку купли-продажи в другую категорию, не подпадающую под ограничение НБУ. Например, подписать договор дарения, а расчет произвести, не афишируя сдел­ку. Но все эти схемы имеют существенные недостатки и могут привести к потере денег и жилья.

Кроме того, многие эксперты утверждают: после фактического запрета расчетов наличными при купле-продаже недвижимости количество сделок существенно сократится. Правда, только на вторичном рынке, поскольку при приобретении нового жилья расчеты и так идут через банк.

Президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов отметил, что к зиме покупателей квартир в старых домах станет на 10–15 процентов меньше.

— По нашим оценкам, треть граждан, которые могут приобрести жилье, пока не готовы «декларировать» свои доходы, — говорит Александр Рубанов. — Ограничение НБУ, безусловно, нанесет сильный удар по рынку вторичной недвижимости, на котором в 90 процентах случаев платят «живыми» деньгами.

О том, как теперь будут проходить сделки купли-продажи недвижимости и стоит ли использовать схемы для того, чтобы обойти ограничения НБУ, «ФАКТАМ» рассказала нотариус Людмила Шандыба:

— В Киеве в сентябре уже несколько договоров удостоверено. Но пока это единичные случаи. Дело в том, что сразу после выхода постановления НБУ № 210 от 6 июня 2013 года об ограничении наличных расчетов все продавцы и покупатели недвижимости активизировались, чтобы успеть провести сделки до введения этого новшества. Поэтому в августе у нотариусов было много работы по удостоверению договоров купли-продажи жилья. Теперь ожидается затишье на какое-то время, пока люди разберутся, как вести себя в новых условиях.

Хочу отметить, что и раньше было немало сделок, участники которых производили безналичный расчет через банки. Чаще всего инициаторами выступали продавцы. Ведь перевод денег через банк гораздо безопаснее, хотя и влечет дополнительные расходы. Для удостоверения сделки нотариусу достаточно было заявления продавца о том, что он получил деньги на свой счет и претензий к покупателю не имеет. Этот документ подшивался к делу и в случае каких-то проблем подтверждал факт получения средств.

Теперь же практически все договоры, касающиеся квартир, домов, земли (ведь недвижимость редко стоит меньше 150 тысяч гривен), долж­ны проходить при участии банков. Я не считаю, что это новшество создает осложнения на рынке. Во всех развитых странах крупные сделки проводятся только через банк.

Мы уже общались с представителями нескольких крупных банков по поводу стоимости их услуг при перечислении денег от покупателя продавцу. Называлась сумма в пределах 510–1000 гривен. Это за открытие счетов, прием наличных, перечисление денег между счетами и дальнейшее их обналичивание. Однако если покупатель хранил сбережения в иностранной валюте, то он потеряет еще до 0,5 процента общей суммы при ее конвертации в гривню. Ведь, согласно распоряжению НБУ и действующему законодательству, расчеты могут производиться только в национальной валюте. Не исключено, что найдутся дельцы, которые предложат обменять валюту по более выгодному курсу. Но люди должны понимать, что такой шаг — всегда риск.

— Как теперь нотариус должен проверять оплату сделки?

— В постановлении НБУ четко сказано: если сумма в договоре, заключаемом между физическими лицами, превышает 150 тысяч гривен, то нотариус удостоверяет документ только после того, как убедится, что оплата произведена в безналичной форме. Подтверждающими документами являются платежное поручение с подписью сотрудника банка и штампом финучреждения или квитанция о расчетах с помощью платежной карты.

Впрочем, есть еще один способ расчета, разрешенный Нацбанком, — через депозит нотариуса. Это специальный счет, который имеют многие нотариусы. Он используется для временного хранения денег клиентов до завершения нотариальных действий.

Так вот, теперь в случае использования нотариального депозита покупателю не нужно открывать счет в банке. Он вносит стоимость квартиры на депозит с указанием, что деньги могут быть использованы только для перечисления продавцу. Нотариус не вправе направлять эти средства на другие цели, и перевод денег на счет продавца происходит лишь с письменного согласия покупателя.

— В какой последовательности теперь будет происходить оформление купли-продажи квартиры?

— Нотариус проверяет паспорта продавца и покупателя. Смотрит правоустанавливающие документы. Действующее законодательство дает нотариусу право обратиться с запросом в бюро технической инвентаризации для подтверждения достоверности документов, предъявленных продавцом, в тех случаях, когда право собственности зарегистрировано в БТИ до 1 июня 2010 года, то есть до введения в действие электронного реестра. И хотя закон не обязывает осуществлять запрос в БТИ, я бы рекомендовала это делать для того, чтобы быть уверенным: документы, предъявленные продавцом, являются окончательными (по ним не совершались другие нотариальные действия, не выдавались дубликаты). Такой подход защищает людей от мошенников, которые могут воспользоваться ситуацией, когда в Госреестре прав на недвижимое имущество нет данных, существующих на сегодняшний день только в БТИ.

Далее составляется договор и обсуждается способ оплаты. Стороны даже могут сразу подписать договор, но он остается у нотариуса. Продавец и покупатель отправляются в банк, чтобы открыть счета и условиться о процедуре расчета (кстати, счета можно открыть накануне, за день или два до совершения сделки), покупатель перечисляет деньги на счет продавца и получает подтверждающий документ, который передает нотариусу. Продавец убеждается, что деньги пришли на его счет. После этого нотариус удостоверяет договор и вносит информацию о нем в реестр.

— Сейчас некоторые риелторы и юристы говорят о том, как можно обойти введенные НБУ огра­ничения наличных расчетов. В частности, обсуждается способ занижения указанной в договоре стоимости недвижимости.

— Полагаю, большинство нотариусов отказалось бы работать по такой схеме. Во-первых, всем известно, что с 1 сентября стоимость квартир в Украине не упала до 150 тысяч гривен. Кроме того, занижение цены может стать поводом для привлечения к ответственности как участников сделки (продавцов, покупателей), так и оценщиков за преднамеренное уклонение от уплаты налогов или их значительное уменьшение. Если выяснится, что указанная цена гораздо ниже рыночной, то у нотариуса тоже возникнут серьезные проблемы. Ведь не могут квартиры в одночасье резко подешеветь.

Во-вторых, при заключении договора купли-продажи обязательно нужна экспертная оценка стоимости недвижимости с целью налогообложения. И у оценщиков есть определенная методика, которой они обязаны четко придерживаться.

— Можно ли обойти ограничения Нацбанка, заключая договор дарения вместо договора купли-продажи?

— Теоретически можно. Но это будет явно фиктивный документ. Если нотариусу предлагают заверить договор дарения между посторонними людьми, он вправе заподозрить обман. Ведь задача нотариуса — следить, чтобы каждая сделка соответствовала своему назначению. Также он обязан объяснить людям, какие последствия может иметь прикрытие договором дарения сделки купли-продажи. А риски огромные. Фактически покупатель подписывается под документом о том, что он получил собственность в дар. В случае расторжения договора или признания его недействительным покупатель не вправе требовать назад свои деньги, поскольку юридически ничего не пла­тил. Не меньше рискует и продавец. Достаточно покупателю добиться подписания договора до передачи денег — и продавец потом никогда не докажет, что ему должны. Ведь в договоре не идет речь о деньгах. Поэтому не советую людям прибегать к такой схеме. Пытаясь сэкономить пару сотен гривен, можно потерять все.

— Юристы обсуждают еще и такой вариант: указать в договоре купли-продажи, что оплата будет производиться частями — по 150 тысяч гривен.

— Буквально несколько дней назад Национальный банк дал официальное разъяснение по этому вопросу. В безналичной форме должны осуществляться платежи на общую сумму договора независимо от размера каждого платежа. То есть вы можете рассчитываться частями, но если стоимость квартиры превышает 150 тысяч гривен, то все деньги нужно вносить через банк. Выходит, и таким способом обойти ограничения не удастся.

— Какие еще схемы попытаются использовать люди, не желающие проводить большие суммы через банк?

— Возможны разные варианты, но все они будут либо незаконными, либо рискованными с точки зрения безопасности сделки. Так, некоторые «умники» предлагают основную часть стоимости квартиры (например, 85 процентов) выплачивать по предварительному договору, а оставшуюся сумму, которая меньше 150 тысяч гривен, — при заключении основного договора. Но возникает вопрос: много ли найдется покупателей, готовых отдать большую часть денег за квартиру, не получив права собственности на нее? Эта схема очень удобна только для мошенников.

Гораздо безопаснее производить расчеты через банк, теряя несколько сотен гривен, чем ввязываться во всевозможные сомнительные махинации, рискуя и деньгами, и квартирой. Ведь все схемы аферистов строятся на желании жертвы сэкономить или обойти какие-то огра­ничения.

Покупка квартиры по договору дарения

Если договор был нотариальный, то хозяин может получить дубликат у того нотариуса, который его заверял.
В выписке из ЕГРН, если ее закажет сам хозяин, будет информация о дате заключения договора и нотариусе, который его удостоверил. Но в принципе, для оформления продажи этот договор не требуется, если сейчас делать с Вами договор купли-продажи в простой письменной форме, а если у нотариуса, то он наверняка потребует.
Как давно было дарение? какие родственные отношения между дарителем и одаряемым? Прошла ли сделка дарения регистрацию в росреестре? Жив ли сейчас даритель?
Очень много вопросов и все они неспроста, т.к. от ответов на них зависит реальность оформления продажи, а главное — дальнейшая безопасность Вашего владения квартирой. Будьте осторожны! После дарения покупка небезопасна и необходим набор подстраховочных действий и дополнительных документов.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Для регистрации перехода права сейчас можно обойтись выпиской из ЕГРН, это в том случае если данные по квартире внесены в базу, причем, корректно и без ошибок. В ЕГРН содержится вся нужная информация, кто собственник, на основании чего и с какого момента. Можно заказать дубликат в Россреестре, либо в БТИ если договор дарения махровых годов и в Росреестре не учтен.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Имейте в виду, сделка как дарение между НЕ родственниками во многих случаях подозрительна и проверять такие случаи на юридическую чистоту надо очень тщательно. Во избежание рисков наймите профессионала.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Выписку можно запросить самому через МФЦ, информация по ЕГРН доступна любому физическому лицу.

Налог на дарение

Попытаемся разобраться, в каких случаях нужно платить налог на дарение (подоходный налог), по каким ставкам, в какие сроки, и что будет, если этого не сделать, или не сделать вовремя.

Начнем с самого главного, с договора дарения. Согласно Главе 55 Гражданского кодекса Украины по договору дарения даритель передает или обязуется передать в будущем одаряемому безвозмездно имущество в собственность.

Подарены могут быть движимые вещи, в т.ч. деньги и ценные бумаги, недвижимость, имущественные права, которыми даритель владеет или которые могут возникнуть у него в будущем. Договор дарения предметов личного пользования и бытового назначения может быть заключен устно, но договор дарения недвижимого имущества составляется в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Договор дарения не может предусматривать положение, в соответствии с которым одаряемый получит дар в случае смерти дарителя (дарение и завещание – разные вещи). Не может быть условия, что даритель дарит квартиру в обмен на уход за дарителем. Тут уже «попахивает» договором пожизненного содержания.

Дарение является безвозмездной сделкой, то есть даритель дарит квартиру или другое имущество, а в обмен не получает ничего. Нельзя предусмотреть в договоре дарения, что квартира дарится в обмен на что-либо или подарок обязывает одаряемого совершить в пользу дарителя какие-либо действия.

Договор дарения движимого имущества, которое имеет особую ценность, составляется в письменной форме. Передача такой вещи по устному договору дарения является правомерной, если суд не установит, что одаряемый завладел ею незаконно. Договор дарения валютных ценностей на сумму, которая превышает пятидесятикратний размер не облагаемого налогом минимума доходов граждан, составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Нам кажется, что подарки вручаются абсолютно безвозмездно и навсегда. И только немногие знают, что подарки, как вид дохода, облагаются налогом (налог на дарение / налог на дарственную).

А если налог на дарение не заплатить, подарок может перейти в разряд дорогих покупок (понятие налога в Украине). И если размеры штрафных санкций и долга будут достаточно велики, то гипотетически можно лишиться и имущества.

Налог на дарение: имущество облагаемое налогом

Подарить можно любое имущество: от вещей бытового предназначения до особо ценных, включая недвижимость, а также имущественные и неимущественные права. Понятно, что не все категории имущества будут представлять интерес для налоговых органов с точки зрения их ценности.

Поскольку существует обязанность нотариусов предоставлять органам налоговой службы информацию о зарегистрированных сделках, внимания заслуживают, прежде всего, случаи, когда по закону договор дарения должен быть заключен в письменной форме и заверен нотариально.

Так, согласно действующему законодательству в обязательном порядке нотариальному заверению подлежат договора дарения:

  • недвижимости;
  • валютных ценностей на сумму свыше 850 гривен.

К валютным ценностям относятся:

  • валюта Украины;
  • иностранная валюта;
  • банковские металлы (золото, серебро, платина в слитках и порошках, монеты из драгоценных металлов);
  • платежные документы и ценные бумаги;
  • золото, драгоценные металлы и камни, драгоценности.

Но даже если договор дарения заверен нотариально, не во всех случаях придется платить налог на дарение, учитывая существующие ставки налога на дарение.

Налог на дарение: ставки налога

Размеры ставок налога на дарение (подоходного налога) зависят от того, кто получает подарок:

  • 0% от стоимости подарка или, попросту говоря, ничего не заплатят те, кто приходится дарителю родственниками первой степени родства. Родственниками первой степени родства являются родители, родители мужа или жены, муж или жена, дети, дети мужа или жены, а также усыновленные дети.

Кроме того, по нулевой ставке облагается налогом на дарение движимое и недвижимое имущество, а также денежные средства, полученные в дар инвалидами 1 группы, а также детьми-сиротами и детьми, лишенными родительской заботы.

Не облагаются налогом на дарение имущество в пределах части в совместной собственности, сделанные супругами друг другу либо родителями детям, в том числе зачатым, но еще не рожденным.

  • налог на дарение5% от стоимости подарка заплатят те, кто не приходятся дарителю членами семьи первой степени родства или не состоят с ним в родстве вообще.
  • налог на дарение 15% от стоимости подарка придется заплатить, если подарок получен от нерезидента (даже, если он приходится родственником). Кстати, резидентом может считаться не только лицо, постоянно проживающее в Украине, но и тот, кто имеет в Украине наиболее тесные экономические или личные связи (например, место проживания семьи или место регистрации субъекта предпринимательской деятельности).

Планируя осуществить такую сделку, необходимо знать, существует ли двусторонний договор об избежании двойного налогообложения между Украиной и государством нерезидента. В противном случае, возможно, придется заплатить налог на дарение и в Украине, и в другом государстве.

Налог на дарение: порядок уплаты и подачи отчетности

Уплата налога на дарение производится плательщиком на основании платежного извещения, вручаемого ему налоговым органом. Срок уплаты налога на дарение — не позднее трех месяцев со дня вручения извещения

Ответственным за подачу отчетности и уплату налога на дарение в данном случае является одариваемое лицо. Доходы, полученные как дар, отображаются в годовой декларации о доходах, которая подается до 1 апреля следующего за отчетным года в налоговый орган по месту жительства декларанта.

Есть случаи, когда декларация о доходах подается раньше установленного срока. Например, в случае выезда плательщика на постоянное место жительства за рубеж. В таком случае подать декларацию нужно за 60 дней до выезда.

По общему правилу налоговая декларация заполняется самостоятельно. Однако эту обязанность можно возложить на другое лицо, уполномочив его нотариально оформленной доверенностью. В этих случаях ответственность за своевременность подачи и правильность сведений в декларации несет лицо, ее заполнявшее и подписавшееся в ней.

Кроме того, до 1 марта следующего за отчетным года каждый может обратиться в налоговый орган с просьбой бесплатно заполнить годовую декларацию. В случае отказа плательщик не несет ответственности за неполноту или неправильность сведений в декларации.

Отчет можно подать через канцелярию налогового органа либо не позднее, чем за 10 дней до окончания срока для его подачи, отправить по почте с уведомлением о вручении. Оплатить налог на дарение нужно не позднее, чем через 10 дней после окончания срока для подачи декларации.

Налог на дарение: ответственность

Многих сограждан интересует, что же будет, если вовремя не заплатить налог на дарение или не подать декларацию. Избежать уплаты налога на дарение практически не возможно, т.к. сведения о том что Вы получили в дар недвижимость в тот же день нотариус подает в соответствующие налоговые органы — это его обязанность!

Обратим внимание на то, что налог на дарение берется от стоимости, указанной в договоре, а не от рыночной стоимости, т.е. для исчисления налога на дарение за основу будет браться стоимость указанная в справке-характеристике БТИ, которая в сотни раз меньше рыночной, и в целом эти 5-15% налога на дарение будут не такой уж и значительной суммой.

Если налог на дарение не уплачен в срок, на следующий день после окончания граничного срока по месту жительства плательщика будет отправлено первое налоговое требование, а через тридцать дней – второе.

Кроме непосредственно требования уплатить налог на дарение, в нем может содержаться «угрожающее» сообщение о возникновении налогового залога в отношении имущества должника, что является неправомерным, т.к. решением Конституционного суда Украины признано, что возникновение права налогового залога на все активы должника независимо от суммы долга, а также его возникновение автоматически без письменного оформления является неконституционным.

В этом разделе:

А вот требования об уплате пени и штрафов за неуплату налога на дарение — законны. Пеня начинает начисляться с первого дня просрочки уплаты налог на дарение и до полного погашения обязательства. Ее размер составляет 120 % годовых на учетной ставки НБУ за каждый день просрочки. Применяется либо учетная ставка, действующая на момент возникновения долга по уплате налог на дарение, либо на момент его погашения, в зависимости от того, какая из них больше. Сегодня учетная ставка НБУ составляет 12% годовых.

Размеры штрафов:

  • за несвоевременную уплату налога на дарение при задержке до 30 календарных дней – 10 % от суммы долга;
  • за несвоевременную уплату налог на дарение при задержке от 31 до 90 календарных дней – 20% от суммы долга;
  • за несвоевременную уплату налог на дарение при задержке свыше 90 календарных дней – 50% от сумы долга.
  • за неподачу налоговой декларации в срок -170 грн.;

Автор: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции

Что такое дарственная на квартиру и как ее оформить

Договор дарения – письменное соглашение, в соответствии с которым хозяин жилья передает право собственности на нее другому лицу. Договор дарения оформляется у нотариуса, это регулируется Гражданским кодексом Украины (ч.2 ст.719).

Дарение дома представляет собой процедуру оформления объекта от одного владельца на другого без какого-то материального вознаграждения. Такая операция регламентирована законодательством и проводится путем подписания договора дарения – дарственной.

Что такое дарственная на дом

Решив оформить дарственную, недвижимое имущество передается новому собственнику путем оформления договора дарения. По завещанию – только после смерти человека, приняв наследство от него. Кроме того, чтобы оформить дарственную требуется присутствие представителей обеих сторон, необходимо больше документов. Процедура, соответственно, стоит дороже. Дарственная на дом, квартиру оформляется по месту нахождения недвижимости или по месту регистрации субъекта сделки (любого).

Как оформить дарственную на квартиру

Для заключения договора потребуются следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на недвижимость, которым может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности или праве на наследство, договор дарения и тому подобное;
  • справка об оценочной стоимости квартиры;
  • выписка из реестра прав собственности на квартиру;
  • технический паспорт квартиры.

Многие собственники подходящим способом распоряжения недвижимостью выбирают дарственную. Но договор дарения квартиры требует соблюдения определенных формальностей, уплаты налогов и сборов, иначе такая сделка рискует быть непризнанной.

Как сделать дарственную на дом

Дарственная на недвижимое имущество оформляется по месту нахождения недвижимости либо по месту регистрации любого из субъектов договора.

Оформление дарственной можно разделить на четыре этапа:

  1. Проверка документов, удостоверяющих личности участников сделки и право собственности владельца на квартиру/дом.
  2. Проверка недвижимости на предмет нахождения под запретом/арестом.
  3. Подготовка дарственной.
  4. Подписание договора о факте дарения.

После окончания этой процедуры новый владелец недвижимости может зарегистрировать договор дарения и свое право собственности на жилье в Государственном реестре имущественных прав. Именно регистрация считается моментом возникновения права собственности на недвижимость.

Договор дарения квартиры: понятие и особенности

Дарственная на квартиру – двухстороннее письменное соглашение, согласно которому собственник недвижимости передает другому лицу право собственности на жилье. Все законодательные нюансы договора дарения прописаны в статьях 717-730 Гражданского кодекса Украины. Дарственная на квартиру отличается от любых других соглашений тем, что даритель (владелец) безвозмездно передает второй стороне свое имущество и не вправе требовать за это действие какой-либо компенсации. Для оформления другого типа отношений (при которых собственник получает взамен квартиры деньги или что-то другое) используют такие договора:

  • наследственный;
  • купли-продажи;
  • пожизненного содержания.

При оформлении дарственной на жилье в новостройке иногда прописываются обязанности получателя (сторона, которой переходит право собственности на новостройку) по отношению к третьим лицам.

К примеру, указанному лицу необходимо предоставить право пожизненного проживания в передаваемой квартире, передача денежных средств и многое другое. Если возложенные обязательства не исполняются получателем дара, то даритель получает все основания требовать возврата жилья или выплаты соответствующей денежной компенсации.

Договоры дарения квартиры бывают двух типов:

  • реальный. При этом право собственности передается второй стороне сразу;
  • консесуальный. Вторая сторона получает право собственности на квартиру после выполнения условия или прохождения определенного времени (заключение брака, окончание обучения в ВУЗе, совершеннолетие и прочее). Такой договор будет считаться недействительным, если раньше выполнения условия наступит смерть дарителя.

Как оформить дарственную на квартиру в Украине?

Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Условно оформление дарственной разделяется на три этапа:

Документы для оформления дарственной на квартиру

Нотариус консультирует стороны обо всех нюансах оформления договора дарения и проверяет все оригиналы предоставленных документов:

  • паспорт и идентификационный код каждой из сторон;
  • официальные бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве собственности или о праве на наследство и многое другое);
  • технический паспорт;
  • оценка недвижимого имущества;
  • справка о лицах, зарегистрированных в квартире;
  • прочие документы по требованию (свидетельство о браке или рождении, справки от органов опеки и попечительства, согласие супруга, справка из БТИ и прочее).

Проверка квартиры

Недвижимость проверяется нотариусом на предмет нахождения под арестом или запретом на отчуждение, при необходимости оформляются запросы в архивы БТИ и прочие организации.

Где оформить дарственную на квартиру

Заключение договора дарения происходит у нотариуса, где обе стороны сделки утверждают текст документа. Представителю закона предоставляются квитанции об оплате всех необходимых сборов и налогов. Выбрать нотариуса вам поможет Единый реестр.

Стоимость дарственной на квартиру в Украине составляют:

  • стоимость услуг нотариуса;
  • госпошлина — 1% от стоимости квартиры;
  • военный сбор — 1,5% от стоимости жилья;
  • налог при оформлении дарственной на квартиру или налог на доходы физических лиц — 5% от стоимости подарка.

Последние два сбора не оплачиваются, если недвижимость дарится родственникам первой степени родства: супруг/супруга, дети, родители. Ставка налога на доход физических лиц поднимается до 18%, если даритель – нерезидент Украины.

После этого распечатывается оригинал договора дарения на двух нотариальных бланках, который подписывается обеими сторонами. Далее нотариус регистрирует данный документ в государственном реестре вещных прав – переход прав собственности к приобретателю оформлен.

Дарственная на квартиру. Пример

Образец договора дарения квартиры действителен на территории Украины.

Можно ли подарить часть квартиры?

Если жилье принадлежит только дарителю, то он вправе оформить дарственную, например, на ½ недвижимости. В итоге возникают права совместной долевой собственности у дарителя и одаряемого.

Как оформить дарственную на долю в квартире

Если у квартиры имеется несколько собственников, то даритель имеет право не заручаться их одобрением для оформления договора дарения своей доли. При общей совместной собственности (не определены доли каждого владельца) либо отчуждается жилье целиком, либо подается заявление в суд для выделения долей.

Основные отличия между договором дарения и договором купли-продажи

При дарении недвижимости одному из супругов – второй не может на него претендовать. Этим довольно часто пользуются родители одного из супругов, даря недвижимость своему ребенку, таким образом, страхуясь от неприятностей, возможных при разводе. Еще одно отличие в сроках, если исковая давность при договоре купли-продаже – 3 года, то при оформлении договора дарения подать на расторжение сделки можно только в течение года.

Спорные вопросы при оформлении дарственной

Договор дарения аннулируется через суд (в течение года с момента заключения). В качестве мотивации такого поступка могут выступать такие причины:

  • угрозы жизни и здоровью дарителя, членов его семьи, его собственности;
  • угроза безвозвратной утраты квартиры вследствии использования одаряемым;
  • оформление дарственной сопровождалось фактом передачи денежных средств в пользу дарителя.

После расторжения договора дарения одаряемый возвращает дар в натуре.

Продажа квартиры после дарственной

При оформлении договора дарения к одариваемому переходят все права и обязанности собственника квартиры. Это значит, что можно распоряжаться подаренной недвижимостью:

Законом Украины не предусмотрены временные рамки для операций с «дарёными» квартирами. Продать дарственную квартиру можно сразу же после вступления в силу договора дарения.

При заключении договора дарения стоит со всей ответственностью отнестись ко всем процедурным нюансам и консультироваться у нотариуса по интересующим вопросам. В большинстве случаев процесс оформления дарственной занимает не более двух часов, но если необходимые документы не подготовлены, то процесс затянется до двух недель.

Закладка Постоянная ссылка.

Комментарии запрещены.