Проблемы договора купли продажи недвижимости

Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи недвижимости

Главная > Курсовая работа >Государство и право

Федеральное государственное образовательное учреждение

Среднего профессионального образования

Пермский Промышленно-Коммерческий Колледж

Специальность 030503 «Правоведение»

Кабинет дисциплин права

Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи недвижимости

Выполнила студентка гр. 2Ю А.А Зубарева

Проверила: Е.Н. Кротова

ГЛАВА 1. Недвижимость как предмет договора купли- продажи 4

§1. Общее понятие недвижимого имущества 4

Федеральное государственное образовательное учреждение 1

ГЛАВА 2. Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения 10

§1. Проблемы, связанные с предметом договора и ценой 10

§2. Проблемы, связанные с перечнем лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением и другие проблемы, ведущие к недействительности сделки 15

Федеральное государственное образовательное учреждение 1

Договор купли-продажи — основной вид гражданско-правовых обязательств, который применяют в имущественном обороте. Именно поэтому положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И, на мой взгляд, договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди других разновидностей купли-продажи.

Актуальность избранной темы объясняется тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. О важности данной темы говорит то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.

Целью данной работы является рассмотрение договора купли-продажи недвижимости, а так же рассмотрение некоторых проблем возникающих при заключении договора купли-продажи недвижимости.

Моя работа состоит из двух глав и четырех параграфов. В первой главе: Недвижимость как предмет договора купли — продажи раскрывается общее понятие недвижимого имущества и договора купли- продажи; во второй главе: Проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения, рассматриваются возможные проблемы при составлении и заключении договора купли- продажи жилого помещения и приведены примеры судебных разбирательств.

Глава 1. Недвижимость как предмет договора купли – продажи

§ 1. Общее понятие недвижимого имущества

Деление имущества на движимое и недвижимое начинается ещё в римском праве и принято практически всеми современными правовыми системами. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и административного контроля за их осуществлением. Вопрос о включении иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.

Понятие “недвижимость” дается в ст. 130 ГК РФ, в которой говориться, что к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. 1

Понятия “недвижимость” связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Вещь может быть отнесена к группе недвижимые при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей. 2 Также в качестве важных признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость.

Примером того, что далеко не все перечисленные в ст.130 ГК в качестве недвижимости вещи бесспорно обладают всеми данными признаками, является предприятие, в состав которого входят вещи “абсолютно движимые” – продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости. К группе недвижимые законом также отнесены многолетние насаждения. Но при этом возникают другие вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может служить в качестве правоустанавливающего документа на данный момент?

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте. Такой же аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир. Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения.

Перечень объектов недвижимости не является исчерпывающим, потому что к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество. 3

Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является существенным применительно к недвижимости. Так, в ГК РФ используются различные по объёму понятия “имущества”: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность 4 ; вещи, деньги и ценные бумаги 5 ; вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права 6 .

ИМУЩЕСТВО — понятие, применяемое для обозначения: а) совокупности вещей и материальных ценностей, состоящих, прежде всего в собственности лица (физического или юридического), государства или муниципального образования, либо принадлежащего организации на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В состав имущества входят также деньги и ценные бумаги; б) совокупности вещей и имущественных прав на получение вещей или имущественного удовлетворения от других лиц (актив); в) совокупности вещей, имущественных прав и обязанностей, которые характеризуют имущественное положение их носителя (актив и пассив).

Получается, что при использовании понятия “имущество” требуется дополнительное уяснение того, что именно имеется в виду в данном 7 случае.

§ 2. Понятие договора купли- продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

Нормы ГК РФ применяются к сделкам с земельными участками, в том числе и к продаже земельных участков, только в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т. е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор — незаключенным.

Предметом договора продажи недвижимости может быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, но не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности продавца. В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок: право собственности, право аренды или иное право определяются договором продажи недвижимости.

Если договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая заняла недвижимостью и необходима для ее использования. 8

Если земельный участок не принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности, то для продажи недвижимости согласия собственника этого земельного участка не требуется, если такая продажа недвижимости не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

Предметом договора продажи недвижимости может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если в договоре продажи земельного участка такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором.

Вместе с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 9 Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Существенным условием договора продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом 10 . С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность.

Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости

Chikobava E.M. Legal peculiarities of contract of sale-purchase of immovable property.

Чикобава Евгения Михайловна, соискатель Самарской гуманитарной академии, г. Тольятти (Россия).

Договор купли-продажи недвижимости весьма часто используется в юридической практике, обладая при этом определенной правовой спецификой. Статья посвящена анализу правовых проблем, возникающих при заключении договора купли-продажи недвижимости. Выводы, изложенные автором, могут быть использованы в правоприменительной практике.

Ключевые слова: договор купли-продажи, сделка с недвижимостью, Гражданский кодекс, продавец.

Contract of sale-purchase of immovable property is used in juridical practice quite often and has special legal specifics. The article is devoted to analysis of legal problems arising in conclusion of contract of sale-purchase of immovable property. The conclusions set forward by the author can be used in law-application practice.

Key words: contract of sale-purchase, immovable property transaction, Civil Code, seller.

Как показывает практика, на сегодняшний день самой распространенной сделкой с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации, является купля-продажа жилых помещений. Например, в Самарской области такие договоры составляют более 70% от общего количества зарегистрированных сделок. Поэтому особенности совершения таких сделок более подробно будут рассмотрены в данной статье на примере договора купли-продажи жилых помещений.

Понятие договора купли-продажи жилых помещений можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости в сочетании со специальными нормами ст. 558 ГК РФ, регламентирующими особенности продажи жилых помещений. Итак, по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Особенности договора купли-продажи жилого помещения во многом обусловлены спецификой предмета договора.

При определении жилого помещения в качестве предмета договора выделяется три критерия:

во-первых, удовлетворение помещения ряду требований (санитарных, технических), т.е. его пригодность для проживания (ч. 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ);

во-вторых, целевое назначение — постоянное проживание в нем физических лиц (ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР). ГК РФ восстановил высокие социальные требования к жилому помещению в отличие от требований Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»: до принятия части второй ГК РФ критерий «постоянного проживания» не действовал, это качество было снижено просто до «проживания»;

в-третьих, изолированность помещения (ч. 1 п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 52 ЖК РСФСР) . Так, не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом.

См.: Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. N 2. С. 36.

К жилым помещениям в силу их правового режима можно отнести следующие объекты: жилые дома, части жилых домов, жилые строения без права регистрации проживания в них, некапитальные жилые строения на огородных участках , квартиры и части квартир , комнаты , иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания.

Статья 1 ФЗ от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях» // СПС «КонсультантПлюс».

Статьи 289, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» // СПС «КонсультантПлюс».

Жилищный кодекс РФ, ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

В самом элементарном виде предмет выражается в формуле «чего и сколько» . Тем не менее при продаже недвижимости законодатель признает подобное определение недостаточным, дополняя эту формулу данными, «позволяющими определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого имущества» (п. 1 ст. 554 ГК РФ). Например, при купле-продаже квартиры в многоквартирном жилом доме обязательным условием договора будет указание ее порядкового номера, номера и месторасположения дома, общей и жилой площади квартиры, количества жилых комнат и т.д. .

См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 2. М., 1997. С. 254.

Монография П.В. Крашенинникова «Жилищное право» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (7-е издание, переработанное и дополненное).

См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2001.

Свои отличия имеет договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение вследствие особенностей предмета сделки.

Участник долевой собственности вправе продать свою долю в общей собственности постороннему лицу . При этом остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу. В этом случае на государственную регистрацию сделки продавец доли представляет письменные согласия на продажу (отказы от покупки) со стороны других сособственников, либо оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, либо заверенные нотариально . Отсутствие вышеуказанных документов влечет приостановление государственной регистрации на один месяц с направлением уведомления об этом всем сособственникам, которые не выразили своего согласия. Если сособственники в течение указанного в приостановлении срока не оформят свои возражения в установленном законом порядке, регистрация права на долю в общей долевой собственности проводится без их согласия. Возникший в связи с такими возражениями спор между сособственниками будет разрешаться судом .

См.: Буйнова Ю. Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилье // Российская юстиция. 2003. N 3. С. 18 — 19.

См.: п. 10 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 25 марта 2003 г. N 70 // СПС «КонсультантПлюс».

См.: Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. N 2. С. 52 — 62.

Договор продажи жилого помещения должен предусматривать его цену. При продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).

Гражданским законодательством (п. 1 ст. 552 ГК РФ) установлено, что по договору продажи жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

С вступлением в силу нового Земельного кодекса Российской Федерации процедура оформления сделок по приобретению в собственность жилых домов усложнена. Связано это с тем, что нормы Земельного кодекса в ряде случаев вступили в противоречие с нормами ГК РФ. Так, если ГК РФ допускал возможность нахождения в гражданско-правовом обороте объектов недвижимости без земельных участков, на которых они расположены, то Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Наличие в законодательстве противоречивых норм породило их различное толкование и различный подход к оформлению сделок с недвижимостью.

В настоящее время наиболее распространена ситуация, когда у продавца жилого дома земельный участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Рассматривая данную ситуацию, подробнее хотелось бы остановиться на следующих моментах.

При покупке жилого дома, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю следует знать, что, несмотря на нормы ГК РФ, он не приобретет право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком под покупаемым домом. Названные вещные права не могут быть приобретены покупателем по сделке с жилым домом, так как Земельным кодексом установлены определенные ограничения для таких вещных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Правовое регулирование купли-продажи жилых помещений зависит не только от специфики объекта сделки, но и от правового статуса ее субъектов (участников, а также иных лиц, чьи права и интересы затрагиваются при совершении сделки), особенно если таковые — несовершеннолетние.

Так, за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки от их имени могут совершать только их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть договоры в отношении недвижимости, где малолетний выступает стороной по сделке, могут быть подписаны только их законными представителями. Фактически указанной нормой не допускается подписание договора от имени малолетнего представителем, действующим на основании доверенности, выданной его законными представителями.

Эта норма создает значительные трудности в имущественном обороте, по существу, лишая граждан возможности доверить представителям приобретение жилья для себя и для своих детей в другом населенном пункте. Анализируя такую ситуацию, надо исходить из того, что пороки представительства не делают сделку ничтожной: заключенная неуполномоченным лицом сделка, одобренная представляемым, создает гражданские права и обязанности. В случае соблюдения охраняемых законом интересов детей сделки с участием малолетних, заключенные по доверенности, выданной их законными представителями, не противоречат действующему законодательству. Тем более что семейное законодательство допускает возможность представительства детей, не лишенных родительского попечения, иными лицами.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно выступают сторонами сделок и подписывают их, а законные представители лишь выражают согласие на заключение сделки, как правило, непосредственно после подписи несовершеннолетнего в тексте договора. Такая форма согласия была предусмотрена ранее действовавшей Инструкцией «О порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР», утвержденной Приказом Министра юстиции РСФСР от 6 января 1987 г. N 01/16-01.

Представляется, что согласие, выраженное непосредственно в тексте договора, является более предпочтительным для другого участника сделки, поскольку защищает его от возможного оспаривания договора купли-продажи законными представителями в случае несоответствия согласия в виде отдельного документа условиям заключенной несовершеннолетним сделки.

Защита прав несовершеннолетних в отношениях по поводу недвижимости осуществляется с помощью следующих правовых инструментов:

— запрет законным представителям на совершение определенных сделок с подопечными;

— запрет на отдельные сделки с имуществом несовершеннолетних;

— запрет на некоторые случаи представительства от имени несовершеннолетних;

— сохранение жилищных прав несовершеннолетних в определенных случаях;

— предварительное разрешение или согласие органа опеки и попечительства на сделку с имуществом несовершеннолетнего или на сделку с жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние. В некоторых случаях необходимо не только формальное получение согласия органа опеки и попечительства на совершение такой сделки, но и подтверждение соблюдения содержащихся в нем условий защиты прав несовершеннолетних.

В подобных ситуациях оформляется договор продажи жилого помещения с условием. Формулировка такого условия в договоре купли-продажи может быть следующей: «Право собственности на продаваемую квартиру переходит к покупателю в случае приобретения другого жилья для несовершеннолетнего… что должно быть подтверждено свидетельством о государственной регистрации его права либо заключенным договором на имя несовершеннолетнего. После выполнения установленного сторонами в соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ указанного отлагательного условия право собственности покупателя подлежит государственной регистрации».

Разумеется, покупатель может счесть такие условия невыгодными для себя и отказаться от приобретения квартиры. Однако представляется, что при продаже принадлежащего несовершеннолетнему жилья его законный представитель должен заранее позаботиться о соблюдении имущественных прав ребенка .

Дукальский Б.В. О правовом регулировании жилищных отношений между собственником жилого дома и членами его семьи. Вопросы гражданского права и процесса. Л., 1969.

Сделки с жилыми помещениями связаны с оборотом довольно-таки больших денежных средств и с осуществлением гражданами их конституционного права на жилище. Поэтому нормы действующего законодательства направлены на то, чтобы обезопасить участников этих отношений и гарантировать им право на жилье. Так, в Конституции Российской Федерации закреплено: «никто не может быть произвольно лишен жилища». Надо отметить, что Конституция СССР такого положения вообще не содержала.

Гражданское законодательство признает только законное право пользования, предусматривая способы его возникновения: договор найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ); право пользования членов семьи нанимателя (собственника), проживающих совместно с нанимателем (собственником) (ст. 53 ЖК РСФСР, ст. 292 ГК РФ); вселение в жилое помещение нанимателя опекунов или попечителей, поднанимателей и временных жильцов.

По данному вопросу в литературе выдвинуты две теории: семейно-правовая и гражданско-правовая. К числу сторонников семейно-правовой теории следует отнести Ю.К. Толстого, А.А. Ерошенко, Ш.Д. Чиквашвили и некоторых других ученых. Их позиция сводится к тому, что право пользования жилым помещением возникает в силу семейных отношений между членами семьи собственника (нанимателя) и собственником (нанимателем) .

См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996; Ерошенко А.А. Жилищные права членов семьи собственника индивидуального строения // Советская юстиция. 1973. N 5; Чиквашвили Ш.Д. Имущественные отношения в семье. М., 1976.

Ряд цивилистов отходят от указанной теории возникновения права пользования жилыми помещениями у членов семьи и предлагают квалифицировать их как гражданско-правовые, беря за основу «вселение нанимателем или собственником в занимаемое им жилое помещение… с согласия совершеннолетних членов семьи» . При этом граждане, вселенные нанимателем или собственником, приобретают равное с нанимателем или собственником, а также членами их семьи право пользования жилыми помещениями.

Вишневская И.С. Особенности договора найма жилой площади в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности // Правоведение. 1970. N 5. С. 96.

Все же вторая позиция больше соответствует отношениям по возникновению права пользования, так как право пользования по договору найма жилого помещения у нанимателя возникает не только из заключенного с наймодателем договора, но и в результате вселения его в жилое помещение.

На основании п. 1 ст. 558 ГК РФ в договоре купли-продажи жилого помещения обязательно должны содержаться сведения о сохранении при продаже жилого помещения новому собственнику права пользования этим помещением за лицами, которые в нем проживают.

Однако формулировка указанного существенного условия договора, подобная этой: «В указанной квартире проживают… которые как члены семьи продавца сохраняют в соответствии со ст. 292 ГК РФ право пользования ею после перехода права собственности на квартиру к покупателю», — в текстах договоров купли-продажи встречается крайне редко. Если продается квартира с жильцами, то чаще всего в договоре присутствует следующее условие: «В квартире зарегистрированы (проживают)… которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение…». Если жильцы не подписывают договор на стороне собственника-продавца, то подобное условие является ничтожным, поскольку вещное право членов семьи продавца не может прекратиться на основании обязательств последнего.

Как гласит закон (ст. 460 ГК РФ), продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц либо предупредить покупателя о правах третьих лиц . Решение этого вопроса не представляет большой сложности, если члены семьи собственника или нанимателя вселены в продаваемое жилое помещение на основаниях, предусмотренных законодательством (брак, родство).

См.: Скловский К.И. О действительности продажи чужого имущества // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. N 9. С. 85 — 86.

Сложнее обстоит дело, когда новый собственник жилого помещения, к которому оно перешло, например, по наследству, не зная о фактических супружеских отношениях наследодателя, производит отчуждение жилого помещения другому лицу. При этом, как правило, сведения о лицах, которые могут быть признаны членами семьи нанимателя, в домовой книге жилищно-эксплуатационной организации отсутствуют.

Вместе с тем право пользования жилым помещением принадлежит указанным субъектам на основании предусмотренных гражданским и жилищным правом юридических фактов, в первую очередь фактов семейных и родственных отношений. Возникновение данного права не связано с административным актом регистрации по месту проживания, установленной Законом РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» .

Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. N 32. Ст. 1227.

А ведь лицо, которое совместно проживало и вело общее хозяйство с умершим, имеет право подать исковое заявление о признании права пользования жилым помещением последнего собственника. И, как свидетельствует судебная практика, при наличии достаточных оснований суд удовлетворит подобный иск. В результате новый собственник после исполнения договора получает жилое помещение с правами третьих лиц.

Проектом Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в этом случае собственнику жилого помещения будет предоставлено право заключить с лицом, имеющим право пользования жилым помещением, договор найма жилого помещения сроком на три года, а в случае его несовершеннолетия — до достижения им совершеннолетнего возраста.

Тем не менее такая постановка вопроса не снимет возникшую проблему. В данном случае защита нового собственника могла бы быть обеспечена внесением в п. 1 ст. 558 ГК РФ дополнения, предоставляющего покупателю право заключать с такими лицами договор коммерческого найма, если их право пользования жилым помещением бессрочно.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации.

В силу п. 7 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» момент регистрации сделки — это момент внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав, т.е. момент достижения сторонами соглашения в требуемой законом форме и момент его государственной регистрации могут не совпадать.

Саму регистрацию договора отнести к понятию оформления сделки нельзя, потому что требование о регистрации лежит за рамками понятия формы сделки. Поэтому нормы ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не противоречат Гражданскому кодексу, так как тот не определяет момент совершения факта регистрации. Момент совершения факта государственной регистрации как сделки, так и права определяется Законом о государственной регистрации.

Приведенные доводы позволяют сделать вывод о том, что положения п. 2 ст. 558 ГК РФ внутренне противоречивы. Кроме того, с чисто юридико-технической точки зрения нельзя признать совпадающими момент составления одного документа, подписанного сторонами, момент сдачи договора на проверку в органы юстиции и момент государственной регистрации договора (внесения записи в Единый государственный реестр прав).

Вероятно, при редактировании п. 2 ст. 558 ГК РФ предполагалось обеспечить усиление мер защиты покупателя от недобросовестного продавца, ведь возникновение прав и обязанностей у сторон связывается не с моментом подписания договора, а с моментом его государственной регистрации. Однако такой подход, связывающий возникновение прав и обязанностей сторон с моментом внесения записи о сделке в реестр, не только неосуществим, но и противоречит ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ, а в случае его применения лишает сторону, чей контрагент уклоняется от государственной регистрации договора, права обращения в суд с просьбой о вынесении решения о регистрации, что особенно важно, если сделка была хотя бы частично исполнена.

Таким образом, складывается ситуация, при которой договор подписан, воля сторон проявлена и зафиксирована, но прав и обязанностей этот договор не породил (в первую очередь права покупателя требовать государственной регистрации договора и обязанности продавца исполнить это требование). Изложенное свидетельствует о том, что редакция п. 2 ст. 558 ГК РФ неверна, ввиду того что момент заключения договора не совпадает с моментом его государственной регистрации. Более того, она противоречит п. 1 ст. 165 ГК РФ и п. 1 ст. 432 ГК РФ. Если для сделок с жилыми помещениями требуется государственная регистрация, то ее несоблюдение делает сделку ничтожной. В то же время согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Тем самым п. 2 ст. 558 ГК РФ относит государственную регистрацию не к категории актов государственных органов, а к требованиям, касающимся формы сделки, что не соответствует п. 1 ст. 2 Закона о регистрации и п. 3 ст. 165 ГК РФ, четко разграничившему форму сделки и ее государственную регистрацию.

Итак, норма п. 2 ст. 558 ГК РФ нуждается в изменении. Прежде всего, момент заключения договора купли-продажи жилого помещения и момент его государственной регистрации следует четко разделить во времени, для чего можно использовать следующую редакцию п. 2 ст. 558 ГК РФ: «Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации после его оформления. При отсутствии государственной регистрации такой договор признается недействительным».

Подобная формулировка положений п. 2 ст. 558 ГК РФ не исключает применения в случаях необходимости п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, позволяющих суду вынести решение о регистрации сделки, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Если же оставить п. 2 ст. 558 ГК РФ в действующей редакции, то применение п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ будет затруднительным, поскольку признание договора заключенным именно в момент государственной регистрации предполагает отсутствие договорных отношений до регистрации, а следовательно, и отсутствие обязанностей сторон передать договор в регистрирующий орган.

Купля-продажа жилой недвижимости : Современные правовые проблемы Борисенко Анна Вячеславовна

Данный автореферат диссертации должен поступить в библиотеки в ближайшее время
Уведомить о поступлении

Диссертация — 480 руб., доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Автореферат — 240 руб., доставка 1-3 часа, с 10-19 (Московское время), кроме воскресенья

Борисенко Анна Вячеславовна. Купля-продажа жилой недвижимости : Современные правовые проблемы : диссертация . кандидата юридических наук : 12.00.03.- Волгоград, 2002.- 195 с.: ил. РГБ ОД, 61 03-12/687-0

Содержание к диссертации

Глава 1. Понятие и предмет договора купли-продажи жилой недвижимости 11

1 Понятие договора купли-продажи жилой недвижимости 11

2 Жилая недвижимость как объект отношений купли-продажи 33

Глава 2. Стороны и порядок заключения договора купли-продажи жилой недвижимости 70

1 Стороны договора купли-продажи жилой недвижимости 70

2 Форма договора продажи жилой недвижимости 87

3 Государственная регистрация сделок купли-продажи жилой недвижимости: понятие, значение, целесообразность 93

Глава 3. Правовое регулирование исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости и ответственности за его нарушение 113

1 Особенности порядка исполнения обязательства купли-продажи жилой недвижимости 113

2 Способы обеспечения исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости 123

3 Переход права собственности по договору купли-продажи жилой недвижимости 136

4 Способы защиты субъективных гражданских прав участников правоотношения купли-продажи жилой недвижимости 151

Список использованной литературы 179

Введение к работе

Актуальность темы. Экономические преобразования, произошедшие в нашей стране за последние годы, начинались в государстве, которое характеризовалось государственной монополизацией народного хозяйства, приоритетом государственной собственности над другими формами собственности. Правовая система не отвечала требованиям перехода к рыночным отношениям. Многие институты гражданского права, в том числе и один из важнейших — институт права собственности, потребовали переосмысления в новых экономических условиях. Введение в рыночный оборот жилой недвижимости требует установления особого ее правового режима, определения момента перехода права собственности на нее к приобретателю, момента заключения договора, открытости возникновения, изменения, перехода и прекращения прав.

Ни одна общественно-экономическая формация не решила проблемы полного удовлетворения жильем всех нуждающихся. Это одна из сложнейших социальных задач, охватывающая многие стороны общественной жизни. Ее выполнение возможно лишь на основе решения более частных проблем. Данное обстоятельство подчеркивает важность изучения всего комплекса вопросов, связанных с одной из форм удовлетворения жилищных потребностей — куплей-продажей жилой недвижимости.

Действующая Конституция Российской Федерации закрепила право частной собственности, указав одновременно, что она признается и защищается равным с остальными формами собственности образом. Применительно к жилищному фонду это означает резкое сокращение государственного жилищного фонда и образование на основе его приватизации частного жилищного фонда.

В настоящее время рынок жилой недвижимости находится в стадии становления. Особенности правового регулирования купли-продажи недвижимости в жилищной сфере обусловлены ее экономической и

социальной значимостью. Договор купли-продажи жилой недвижимости опосредует реализацию двух основных прав человека: права на собственность и права на жилище, закрепленных во Всеобщей Декларации прав человека 1948г. и в Конституции Российской Федерации 1993 г. Поэтому наблюдается преобладание публичных интересов в решении данного вопроса.

Законодательство, регламентирующее куплю-продажу жилой недвижимости, устанавливает ограничения правомочия собственника по отчуждению принадлежащей ему недвижимости в жилищной сфере, предусматривает механизм защиты слабых участников рынка недвижимости, вводит институт государственной регистрации перехода права собственности на нее. При этом оно отличается несовершенством, противоречиями одних нормативных актов другим, что порождает трудности их применения. В частности, недостаточно обоснованной является отмена нотариальной формы сделки купли-продажи жилой недвижимости и введение института ее государственной регистрации. Данная проблема является актуальной, в связи с чем ей уделяется значительное место в диссертации.

В работе использована литература по гражданскому, жилищному, семейному праву и гражданско-процессуальному праву, а также иные, относящиеся к теме работы. В частности, теоретической основой исследования послужили работы Брагинского М.И., Братуся С.Н., Брауде И.П., Витрянского В.В., Грибанова В.П., Камышанского В.П., Мейера Д.И., Никитюка П.С., Победоносцева К., Покровского И.А., Рыбакова В.А., Сергеева А.П., Синайского В.И., Скловского К.И., Суханова Е.А., Тархова В.А., Толстого Ю.К., Халфиной P.O., Хаскельберга Б.Л., Хохлова В.А., Цыбуленко З.И., Черноморца А.Е., Шершеневича Г.Ф., Щенниковой Л.В. и др.

Несмотря на большой массив научных работ, посвященных исследованию проблем недвижимости в жилищной сфере, вопросы, связанные с совершением сделок по ее купле-продаже получили лишь фрагментарное освещение. Между тем договор купли-продажи является основным инструментом отчуждения имущества, одним из самых распространенных

обязательств как в предпринимательской деятельности, так и в обыденной жизни.

В связи с изложенным гражданско-правовой анализ купли-продажи жилой недвижимости представляется достаточно важным и актуальным.

В данной работе рассматривается правовое регулирование сделок купли-продажи жилой недвижимости на стыке норм различных отраслей законодательства: гражданского, семейного, жилищного. Диссертация написана на основе анализа Конституции РФ, законов РФ, руководящих разъяснений Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, судебной практики судов общей юрисдикции Волгоградской области.

Основным актом, регламентирующим действия субъектов гражданского права, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, вытекающих из договора купли-продажи жилой недвижимости, является Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тесту — ГК РФ) 1 . Наряду с ним применяются нормы Жилищного кодекса РСФСР от 24.06.83г. (далее по тексту — ЖК РСФСР) 2 , законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92г., «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.91г., федерального закона РФ от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту — «закон о регистрации»).

Целью исследования является разработка предложений по решению на основе сравнительно-правового анализа наиболее значимых теоретических и практических проблем, связанных с куплей продажей жилой недвижимости, критическое осмысление действующего в этой области законодательства

1 ГК РФ (часть первая) от 30.11.1994г. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст.
3301.; ГК РФ (часть вторая) от 26.01.1996г. // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст.
410.; ГК РФ (часть третья) от 26.11.2001г. № 146-ФЗ //Российская газета № 233.2001. 28
ноября.

2 Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 863.

3 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
от 21.07.1997г. // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. Вступил в силу с 31
января 1998г.

6 Российской Федерации и выработка на этой основе предложений по его совершенствованию.

Достижение этой цели требует решения следующих задач: анализ системы законодательства, регламентирующего совершение сделок купли-продажи жилой недвижимости; определение понятий «жилая недвижимость», «жилой дом», «квартира», «жилая комната» как объектов договора купли-продажи; рассмотрение договора купли-продажи жилой недвижимости как сделки, как правоотношения и как документа; установление соотношения формы договора продажи жилой недвижимости и его государственной регистрации; установление момента заключения договора, момента его исполнения и перехода права собственности к покупателю.

Объектом диссертационного исследования являются закономерности
гражданско-правового регулирования общественных отношений,

складывающихся при совершении сделок купли-продажи жилых домов, квартир, комнат.

Предметом исследования являются нормы гражданского права, закрепленные в соответствующих нормативно-правовых актах, и процесс их воздействия на общественные отношения, возникающие при заключении, исполнении договоров купли-продажи жилой недвижимости.

Методологической основой диссертационного исследования является исторический метод, метод сравнительного правоведения и логического исследования. Работа строится на критическом анализе теоретического материала и подчинена логике правоприменительного процесса.

Научная новизна исследования состоит в том, что в послереформенный
период развития науки гражданского права эта работа является одним из
первых научных исследований договора купли продажи жилой недвижимости.
До начала процесса перестройки (90-е г.г. ХХв.) данного рода сделки не имели
широкого распространения. В настоящее время выработана нормативно-
правовая база для активизации рассматриваемых отношений, в связи с чем, в
диссертационном исследовании предпринята попытка дать анализ

действующего гражданского, семейного и жилищного законодательства России и выявить основные тенденции развития института договора купли-продажи жилой недвижимости на современном этапе. На основе изучения понятийного аппарата, субъектного и объектного состава отношений купли-продажи жилой недвижимости даны понятия жилого помещения, классификация его видов, определены виды ограничений прав сторон при совершении сделок с жилой недвижимостью. Разработаны и обоснованы конкретные предложения по совершенствованию гражданского законодательства.

В частности, на защиту выносятся следующие положения.

Обосновывается вывод о том, что главным критерием отнесения недвижимости к объектам договора купли-продажи жилой недвижимости является признак ее предназначенности для проживания граждан. Сформулировано определение жилой недвижимости как объекта купли-продажи: ею является строение или его часть, предназначенное для проживания людей, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанное с земельным участком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

Вносится предложение о внесении изменений и дополнений в п. 1 ст. 558 ГК РФ, в которой целесообразно указать следующие объекты купли-продажи жилой недвижимости: одноквартирный жилой дом, домовладение, квартира в многоквартирном доме, жилая комната в коммунальной квартире.

Доказывается положение, что предметом сделки купли-продажи жилого помещения, принадлежащего нескольким лицам на праве общей долевой собственности, является часть жилой недвижимости, а не доля в праве на нее.

Формулируется вывод о том, что домовладение следует рассматривать как имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и

расположенные на нем жилой дом, обслуживающие его вспомогательные строения, а также электрическое, сантехническое и иное оборудование, инженерные коммуникации и устройства, обслуживающие жилой дом и придомовую территорию.

Обосновывается необходимость уточнить содержание понятия «общее имущество многоквартирного жилого дома», внеся изменения в ст. 290 ГК РФ, сформулировав ее следующим образом: «общее имущество дома, принадлежащее собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, включает общие помещения (межквартирные лестничные клетки, коридоры, технические этажи, подвалы, чердачные и иные помещения); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включая придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства; ограждающие несущие и ненесущие конструкции (стены, перекрытия, крыша, фундамент, основание); оборудование, обслуживающее более одной квартиры (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное); отделочные улучшения; инженерные коммуникации и устройства»

Вносится предложение о включении в качестве обязательного условия договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме перечня общего имущества многоквартирного дома, а при отчуждении жилой комнаты в коммунальной квартире также и коммунальной квартиры с определением конкретной доли в нем собственника жилой недвижимости.

7. Сделано предложение об указании в договоре купли-продажи жилой
недвижимости, находящейся в собственности нескольких лиц, в качестве
существенного условия порядка пользования отчуждаемым жилым
помещением всеми сособственниками.

8. Обосновывается необходимость установления нотариальной формы
сделки купли-продажи жилой недвижимости и определения момента
заключения данного договора моментом его нотариального удостоверения.

9. Доказывается нецелесообразность введения государственной регистрации
договора купли-продажи жилой недвижимости и выносится предложение о ее
отмене.

10. Сформулировано предложение об установлении сроков предъявления
документов сторонами договора купли-продажи жилой недвижимости для
государственной регистрации перехода прав к покупателю и штрафные
санкции за их нарушение.

11. Доказывается, что в целях формирования достоверного Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество, представляется
необходимым установить сроки для регистрации прав на жилую
недвижимость, возникшие до и после вступления в силу закона о регистрации,
независимо от основания их возникновения.

Теоретическое и практическое значение исследования заключается в возможности использовать содержащиеся в диссертации выводы и предложения для совершенствования действующего законодательства и практики его применения. Результаты исследования возможно использовать при совершенствовании программы курсов «Гражданское право», «Семейное право», «Жилищное право», специальных курсов, при подготовке учебно-методических материалов по изучению этих дисциплин.

Предложения и выводы диссертации могут быть использованы для дальнейших научных исследований в области гражданского, жилищного права и законодательства.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, внедрены в учебный процесс юридического факультета Волжского гуманитарного института Волгоградского государственного университета, опубликованы в пяти работах, а также стали предметом выступления диссертанта на научно-практических конференциях.

Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, которые подразделяется на 9 параграфов, заключения и списка использованной литературы.

В первом параграфе первой главы дается понятие жилого помещения, жилой недвижимости как объекта гражданских правоотношений, характеристика ее видов, отличительные признаки от других объектов недвижимости. Второй параграф посвящен рассмотрению понятия договора купли-продажи жилой недвижимости, характеристике его существенных условий.

Во второй главе дается критический анализ, законодательства, регулирующего отношения продавца и покупателя на стадии заключения договора.

В третьей главе исследована стадия исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости и рассмотрен вопрос об ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого договора. Анализируется законодательство, регламентирующее ответственность учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заключение содержит общие выводы по диссертации и предложения автора по совершенствованию законодательства.

Понятие договора купли-продажи жилой недвижимости

Состояние экономики любой страны зависит от уровня развития товарного производства и товарного обращения. Эти процессы предполагают совершение различных актов обмена товаров. В качестве наиболее распространенной юридической формы выражения и закрепления таких отношений выступает договор купли-продажи. Договор купли-продажи -самый древний после мены договор и является одним из распространенных производных способов приобретения права собственности. Он направлен на удовлетворение производственных, материальных и культурных потребностей общества, служит правовым средством целесообразного распределения товаров. Экономическая реформа 90-х г.г. ХХв. внесла коренные изменения в сферу применения договора.

Конституция Российской Федерации 1993г. провозгласила право граждан и юридических лиц на свободную экономическую деятельность (ст.ст. 8, 34), на частную собственность (ст. 35), закрепила равенство различных форм собственности (государственной, частной, муниципальной и иных), свободное перемещение товаров (ст. 8). В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности (включая средства производства, предметы потребления и недвижимость), владеть и распоряжаться им.

Приватизация жилья способствовала вовлечению жилой недвижимости в гражданский оборот, сделала ее предметом купли-продажи.

Изменение объектов гражданских правоотношений, в первую очередь отношений частной собственности, послужило причиной совершенствования законодательства, регулирующего обязательство купли-продажи. Отдельным 7 гл. 30 ГК РФ регламентирован договор продажи недвижимости как разновидность купли-продажи. Его нормам подчинены отношения куплипродажи жилой недвижимости с учетом специальных положений ст. 558 ГК РФ.

В науке гражданского права термин «договор» имеет несколько значений: 1) юридический факт, лежащий в основе обязательства; 2) само договорное обязательство; 3) документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения , а также 4) подчеркивание способа правового регулирования правоотношений; 5) наименование разновидности нормативных правовых актов (например, типовой договор купли-продажи квартиры)2. Рассмотрим договор купли-продажи жилой недвижимости в значении сделки и правоотношения.

Сделка купли-продажи жилой недвижимости. Договор купли продажи жилой недвижимости является одним из видов юридических фактов -сделок — и влечет возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Договор как юридический факт обладает следующими признаками:

1) это волевое действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, что отличает договор от другого вида юридических фактов — события (ст. 153 ГК РФ);

2) договор характеризуется наличием волеизъявления как минимум двух субъектов, что отличает его от односторонних сделок, для совершения которых достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК РФ);

3) это целенаправленное действие субъектов права, то есть стороны преследуют при совершении договора достижение определенных юридических целей (продать/купить жилую недвижимость), что не свойственно юридическим поступкам, при совершении которых субъект не имеет перед собой цель установления, изменения или прекращения гражданских правоотношений; 4) договор — это соглашение, при заключении которого стороны равны перед законом, не имеют преимуществ и устанавливают, изменяют, либо прекращают для себя права и обязанности. Этим договор отличается от административных актов, выносимых уполномоченными органами, должностными лицами в рамках своей компетенции, влекущих установление, изменение либо прекращение прав и обязанностей в отношении третьих лиц;

5) договор является правомерным действием, что отличает его от деликтов. Договор купли-продажи жилой недвижимости как сделка должен отвечать требованиям ПС РФ, установленным для сделок: законность содержания, надлежащая форма, соответствие воли и волеизъявления сторон, правосубъектность сторон.

Договор-сделка как и другие юридические факты не имеет содержания1. Им обладает возникающее из сделки договорное правоотношение. Признаки договора-сделки: 1) согласование воли сторон, 2) направленность на возникновение взаимных прав и обязанностей (правоотношения). Ему присущи следующие правовые признаки: он является двухсторонним, возмездным. Простой договор купли-продажи является, как правило, консенсуальным, то есть «возникновение прав и обязанностей у сторон основано на одном только соглашении сторон». Сделка купли-продажи жилой недвижимости требует государственной регистрации. Этот момент (государственная регистрация) не совпадает с моментом достижения сторонами соглашения по сделке. Следовательно, на этот договор не распространяется классификация сделок на консенсуальные и реальные.

Стороны договора купли-продажи жилой недвижимости

Сделки купли-продажи объектов недвижимости в жилищной сфере вправе совершать любой из субъектов гражданского оборота. Ими согласно ст. 2 ГК РФ являются: физические лица, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. «Субъектами правового отношения являются лица, персонально и имущественно обособленные, обладающие правами и несущие обязанности в правоотношении» . Персональное обособление проявляется в наличии у лица имени (наименования) и места проживания (места нахождения).

Участники правоотношения должны обладать правоспособностью, то есть способностью иметь права и обязанности (ст.ст. 17,48 ГК) и дееспособностью, то есть способностью своими действиями приобретать права и создавать для себя обязанности (ст. 21 ГК РФ), либо прибегнуть к помощи дееспособного лица. Так сделки от имени и в интересах несовершеннолетних совершаются их дееспособными родителями. В юридической литературе дееспособности отводится второстепенная роль при определении способности лица быть субъектом гражданских правоотношений1. Ни физические, ни юридические лица не могут быть лишены способности быть субъектом права, ограничение правоспособности возможно только на основании федеральных законов (ст. 2 ГК РФ).

Взаимодействующие понятия «правоспособность», «правосубъектность» и «правовой статус» очерчивают исходные, стартовые правовые возможности субъектов. «В них, как в зеркале, видны границы поведения, выход за которые не допускается законом»2. Понятие правоспособности имеет важное значение для оценки юридически значимых действий субъектов. Согласно ст. 168 ГК РФ сделки, не соответствующие требованиям закона и иных правовых актов, признаются ничтожными (ст. 168 ГК). Выделяют 2 вида правоспособности: общую (универсальную), предполагающую возможность осуществлять любые действия, не запрещенные законом и специальную (пределы действий ее субъектов ограничены целями (и) предметом их деятельности).

Правоспособность физических, юридических лиц и публичных образований (государства, муниципальных образований) имеет различия. Правоспособность граждан является общей и возникает при отсутствии у них дееспособности в момент рождения (ст. 17, 21 ГК РФ). Но существуют и иные точки зрения о моменте возникновения правоспособности1. Законодатель не допускает самоограничения право- и дееспособности этих субъектов гражданского права.(ст.22 ГК РФ). При этом правоспособность граждан лишь в сочетании с дееспособностью дает возможность говорить о правосубъектности физического лица в гражданском праве.

Сделкоспособность физического лица в рассматриваемых отношениях возникает по достижении им 14-летнего возраста. С этого момента он вправе лично участвовать на всех стадиях отношений купли-продажи жилой недвижимости: при заключении, исполнении договора, самостоятельно подписывает договор, однако все действия совершаются им с согласия родителей и органа опеки и попечительства (ст.ст 26, 37 ГК РФ). Полная дееспособность гражданина возникает в возрасте 18 лет (ст. 21 ГК РФ).

Применительно к индивидуальным предпринимателям их общая правоспособность выводится из нормы ст.23 ГК РФ: «к их деятельности применяются правила настоящего Кодекса, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения».

У юридических лиц правоспособность и дееспособность возникает одновременно и в момент их государственной регистрации (п.2 ст.51 ГК РФ). Если общий характер правоспособности граждан не вызывает сомнения, то в определении ее вида у юридических лиц в теории гражданского права отсутствует единое мнение.

Проблематика сущности юридического лица как субъекта гражданского права довольно широко освещена в юридической литературе . По общему мнению, основанному на положениях ГК РФ, все коммерческие организации, за исключением прямо указанных в ст. 49 ГК РФ (унитарные предприятия), обладают общей правоспособностью1. Специальной правоспособностью наделены унитарные предприятия, некоммерческие и иные организации, которые могут совершать только те действия, которые предусмотрены в их учредительных документах.

В юридической литературе существуют и другие точки зрения. Отмечается декларативный характер положения ч. 2 ст. 49 ГК РФ об универсальной правоспособности коммерческих организаций, «поскольку огромное количество их потенциальных возможностей подлежит лицензированию», в связи с чем делается правильный, на наш взгляд, вывод о том, что правоспособность всех видов юридических лиц носит специальный характер2.

Кудашкин В.В. выделяет смешанную правоспособность юридических лиц. Он указывает, что одно и тоже юридическое лицо одновременно может иметь общую правоспособность на осуществление любых видов нелицензируемой деятельности в пределах общего дозволения и специальную -в сфере действия запрета, на которую не распространяется принцип общей правоспособности3.

Особенности порядка исполнения обязательства купли-продажи жилой недвижимости

Под исполнением обязательства понимается совершение должником в пользу кредитора определенного действия, составляющего содержание обязательства, либо воздержание от совершения конкретного действия. При купле-продаже жилой недвижимости исполнение выражается в совершении обеими сторонами активных действий по передаче жилого помещения со стороны продавца и по принятию и оплате его со стороны покупателя. Фактическое совершение указанных действий подлежит обязательному письменному закреплению в виде составления передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого обеими сторонами (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта признается отказом от исполнения договора. В науке гражданского права значение передаточного акта трактуется по-разному. Некоторые ученые придают составлению передаточного акта значение юридического действия наравне с передачей и принятием помещения. Так проф. Клейн Н.И. отмечает, что «в силу п. 1 ст. 556 ГК, основным юридически значимым действием по исполнению является не просто вручение недвижимого имущества покупателю, но и составление передаточного акта или иного документа о передаче»1. Полагаем, что данная позиция автора основана на определении действий по исполнению обязательства как сделки .

Толкование нормы ст. 556 ГК РФ, на наш взгляд, позволяет сделать вывод о том, что содержащееся в ней предписание о составлении передаточного акта или иного документа о передаче жилой недвижимости есть не что иное как установление письменной формы фиксации совершенных действий по передаче /принятию/ жилого помещения. Данная точка зрения наиболее часто встречается в юридической литературе .

При исполнении обязательства должны соблюдаться следующие принципы: реального, надлежащего исполнения, недопустимости одностороннего отказа от исполнения. Надлежащим признается исполнение обязательства в соответствии с его условиями, требованиями законов и иных нормативно-правовых актов, а при их отсутствии — с обычаями делового оборота и обычно предъявляемыми требованиями (ст. 389 ГК РФ). К обязательствам, объектом которых является недвижимое имущество в жилищной сфере, обычаи делового оборота и обычно предъявляемые требования не применяются, так как правовой режим этих объектов детально регламентируется на уровне законов и иных нормативно-правовых актов. Принцип надлежащего исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости означает, что обязательство исполнено надлежащими субъектами, в указанные сроки, надлежащим способом, в надлежащем месте, передан надлежащий предмет.

Надлежащие субъекты — это стороны договора. В соответствии с общими положениями обязательственного права исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом (п. 1 ст. 313 ГК РФ).

Жилая недвижимость в силу своего целевого назначения, как правило, принадлежит нескольким лицам и приобретается в общую долевую собственность. В данных случаях мы сталкиваемся с множественностью лиц на стороне кредитора (активная множественность), на стороне должника (пассивная множественность), на обеих сторонах (смешанная множественность). Исполнение обязательств с множественностью лиц имеет некоторые особенности. По общему правилу данные обязательства являются долевыми: каждый из кредиторов вправе требовать, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в приходящейся на него доле, размер которой определяется договором купли-продажи.

Так как в большинстве случаев жилая недвижимость относится к неделимым вещам, то в соответствии с п. 1 ст. 322 ПС РФ возникают не долевые, а солидарные обязательства. Сущность их заключается в том, что каждый из солидарных кредиторов имеет право требовать исполнение, а каждый из солидарных должников обязан исполнить обязательство в полном объеме. Из этого вытекает вывод о том, что передаточный акт или другой документ о передаче может быть подписан одним из кредиторов и одним из должников, если обязательство ими исполняется полностью.

Место исполнения обязательства определяется сторонами, в противном случае применяются правила ст. 316 ГК РФ: местом передачи жилой недвижимости будет являться место ее нахождения, а денежного обязательства покупателя — место нахождения (проживания) продавца. Исходя из взаимного характера договора купли-продажи стороны свои обязанности должны выполнять одновременно. Учитывая свойства жилой недвижимости, действия сторон будут совершаться в месте ее нахождения.

Принцип реального исполнения обязательства купли-продажи заключается в фактическом совершении конкретных действий, составляющих предмет обязательства и в недопустимости замены выполнения данных действий денежной компенсацией или возмещением причиненных убытков (ст.ст. 396-398 ГК РФ).

В научной литературе указывается, что принцип реального исполнения уже, чем принцип надлежащего исполнения1, так как фактическое совершение действий может быть совершено с нарушением условий о сроке, способе, месте исполнения.

Принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства обусловлен двухсторонним характером договорного правоотношения, что предполагает в качестве оснований прекращения обязательства его надлежащее исполнение или соглашение сторон о его прекращении.

Переход права собственности по договору купли-продажи жилой недвижимости

Целью договора купли-продажи жилой недвижимости является передача ее в собственность покупателя в обмен на определенную сумму денег. Принципиально важное значение имеет вопрос о том, в какой момент продавец утратил, а покупатель приобрел право собственности на нее. От этого зависит определение: 1) которой из сторон принадлежит право осуществления признаваемых законом за собственником правомочий; 2) каковы юридические последствия совершенных любой из сторон последующих актов отчуждения жилого помещения; 3) которой из сторон принадлежат доходы от жилой недвижимости с момента заключения договора; 4) какая из сторон является легитимированным истцом, если проданная жилая недвижимость оказалась в незаконном владении третьего лица; 5) какая из сторон несет риск его случайной гибели или порчи; 6) которой из сторон принадлежит право требовать страховое вознаграждение, если проданная жилая недвижимость было застраховано и погибло в результате наступления страхового случая.

В юридической литературе спорным является вопрос о применении термина «переход права собственности». Многие ученые придерживаются точки зрения о целесообразности использования данного термина, с учетом того, что договор купли-продажи относится к производным способам приобретения права собственности, следовательно, за ним следует переход права собственности от продавца к покупателю, означающий правопреемство . Иного мнения придерживается Грибанов В.П., утверждая, что право не переходит, а одновременно прекращается у продавца и возникает у покупателя. При этом он отмечает, что, продав имущество, продавец исчерпал свое право собственности, соответственно оно не может перейти к покупателю, так как его уже нет1.

Скловский К.И. определяет содержание термина «переход собственности» как действия сторон по передаче имущества, направленные на перенос собственности .

Полагаем, что термин «переход права собственности» включает в себя два других понятия — прекращение и возникновение права собственности, отражая динамику обязательственных отношений, направленных на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, и отражает завершенность данного процесса.

Для возникновения у покупателя права собственности на жилую недвижимость самого договора как юридического факта недостаточно. Требуется совокупность способов (фактических действий, указанных в законе) и оснований (юридических действий) его приобретения . «Договор порождает лишь обязательственно-правовую связь, право требования, но не вещно-правовую связь, не право собственности как право вещное»4. То есть он как юридическое действие является одним из оснований приобретения права собственности, предусмотренных ГК РФ. По общему правилу, установленному п. 1 ст. 223 ГК РФ, право собственности возникает с момента передачи вещи. Сама передача вещи будет являться производным способом (фактическим действием) приобретения права собственности. Она может осуществляться посредством вручения жилой недвижимости (фактического поступления ее во владение покупателя) либо путем совершения символических действий (передачи ключей от квартиры).

Закон устанавливает государственную регистрацию перехода права собственности как действие, завершающее юридический состав, определяющий возникновение прав на жилую недвижимость (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Итак, момент возникновения права собственности у покупателя закон о регистрации определяет моментом внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На практике возникает вопрос о возможности обращения взыскания со стороны кредиторов продавца на жилую недвижимость (наложение ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов) в момент, когда договор купли-продажи уже исполнен, но переход права собственности к покупателю не зарегистрирован. Суды признают покупателя в данном случае законным владельцем и на этом основании удовлетворяют иски покупателя об освобождении жилого помещения от ареста и отказывают в иске кредиторов продавца о наложении ареста на жилую недвижимость, являющуюся предметом сделки. На неправильность применения закона указывает Высший Арбитражный Суд РФ (п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.98г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ).

В теории гражданского права отмечается: «положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не служат основанием для изменения отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ), свидетельствует 0 том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может препятствовать обращению взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И, напротив, до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества»1. Полагаем, что данная точка зрения, поддерживаемая Тарховым В.А. и Рыбаковым В.А. , является верной в особенности к договору купли-продажи жилой недвижимости. К сделкам с другими объектами недвижимости не предъявляется требование о государственной регистрации. Соответственно с момента передачи продавцом иного недвижимого имущества по надлежаще оформленному договору покупатель становится его законным владельцем, а продавец утрачивает право фактически распоряжаться им. Передача же жилого помещения во исполнение незарегистрированного договора купли-продажи согласно ГК РФ и закону о регистрации не является основанием для признания покупателя титульным владельцем.

Закладка Постоянная ссылка.

Комментарии запрещены.