Отказ продавца от заключения договора купли-продажи

Отказ не принимается

Купля-продажа недвижимости часто начинается с предварительного договора. А он обычно предусматривает передачу некоторой суммы продавцу еще до подписания основного документа. Что может случиться дальше, объяснять не надо. Продавец вдруг раздумывает продавать жилье, да к тому же медлит с возвращением ранее с удовольствием принятых денег.

Что делать в подобной ситуации и как себя вести, чтобы в ней не оказаться вовсе, «Дому» рассказал адвокат Олег Сухов.

Предварительный договор: начальную сумму оформить как задаток

На самом деле все не так страшно. Если предварительный договор составлен грамотно, остаться без квартиры или, по крайней мере, без первоначального платежа за нее довольно сложно. При условии, конечно, что покупатель и в дальнейшем действует правильно.

Очень важно, чем является этот платеж: авансом или задатком? Великий адвокат Плевако как-то пошутил насчет разницы между тем и другим: «Задаток в два раза больше». И как ни странно, в этой шутке есть немалая доля правды, в том числе в свете сегодняшних реалий.

Мировой судья из Екатеринбурга отказал покупателю квартиры в возвращении умноженной на два суммы в 200 тысяч рублей, которую тот ранее выплатил продавцу по условиям предварительного договора купли-продажи. Почему истец требовал умножать на два? Как раз потому, что посчитал свой платеж задатком. Согласно части 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, сторона, получившая задаток, но сорвавшая сделку, возвращает его двойную величину. Другое дело, что судья не признал эти деньги задатком, поскольку они не значились в данном качестве в предварительном договоре или дополнительном соглашении. А по части 3 статьи 380 ГК РФ, когда точно неизвестно, чем конкретно является внесенная сумма, ее надо считать авансом.

Письменно зафиксированный задаток мог изменить многое. Перспектива не просто лишиться его при отказе от сделки, но еще и в двойном размере, могла бы сделать засомневавшегося продавца более сговорчивым. И тогда покупатель наверняка стал бы обладателем квартиры без всякого суда. А так конфликт завершился возвращением аванса.

Надлежащим образом заявить о намерении заключить основной договор

Однако покупатель, независимо от того, аванс он вносил или задаток, имеет право требовать исполнения обязательств по предварительному договору. Главным из них, как следует из статьи 429 ГК РФ, является заключение до определенного срока основного договора, причем строго на условиях предварительного соглашения. И тогда при, образно выражаясь, «самоотводе» одной из сторон, к сделке ее можно принудить решением суда, как это предусмотрено статьей 445 ГК РФ. И еще и обязать компенсировать убытки другой стороне, согласно части 4 той же статьи.

Именно этого и добивался покупатель квартиры в Екатеринбурге, о котором шла речь выше. Но и здесь он нарвался на отказ мирового судьи. Часть 6 статьи 429 ГК РФ аннулирует предварительный договор, если до указанного в нем срока никто из участников не подтвердил намерения подписать основной документ. Покупатель не смог доказать, что такое намерение имел от начала и до конца. Хотя доказательством могло служить всего-навсего ценное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения. Его и надо было своевременно отправить по адресу продавца. И как раз в письме прописать требование заключения главного соглашения. Тогда у суда не было бы иного выхода, кроме как настаивать на доведении сделки до конца.

К слову сказать, продавец в ходе судебного заседания представил отправленную истцу телеграмму с приглашением прибыть для подписания основного договора. То есть сумел доказать, что в отказ пошел именно покупатель. Тому осталось только радоваться, что 200 тысяч аванса не были признаны задатком. Иначе, в соответствии со все той же частью 2 статьи 381 ГК РФ, не удалось бы вернуть даже его. Он остался бы у пострадавшей стороны, каковой внезапно оказался владелец жилья.

При препятствовании исполнению основного договора — обращаться в суд

Но вот другая ситуация. Вроде бы все было в порядке. Стороны подписали не только предварительный, но и основной договор. Покупатель поторопился перечислить деньги продавцу еще до регистрации, с которой отчего-то промедлил. Далее продавец, человек преклонных годов, умер, а его наследники, не мешкая, вступили в наследство.

В некоторых юридических статьях почему-то такое положение характеризуется как безвыходное для покупателя, которому теперь не увидеть ни квартиры, ни денег за нее. На самом деле, закон на его стороне. На сей счет определение №34-В10-6 от 2 ноября 2010 года вынес Верховный суд. В нем есть ссылка на статью 432 ГК РФ, которая признает договор заключенным, если его участники пришли к согласию по всем условиям сделки.

С точки зрения Верховного суда, сама по себе смерть продавца после исполнения сторонами обязательств по договору никак не ставит факт такого согласия под сомнение. А потому можно смело предъявлять свои права на купленное жилье.

Если же продавец жив и здоров, но, приняв полную оплату, не отдает ключи от квартиры, надо обращаться не только в суд, но и в прокуратуру. Поскольку тут явно нарушен не только Гражданский кодекс (например, его статья 1102, запрещающая неосновательное обогащение), но и Уголовный (УК РФ). По части 4 статьи 159 УК РФ (мошенничество в крупном размере) продавцу будет грозить серьезное наказание — до шести лет тюрьмы. Наверное, он в такой ситуации предпочтет по-хорошему выполнить условия сделки.

Отказ от продажи квартиры после подписания договора купли -продажи

подписан договор купли продажи на квартиру и документы поданы в регистрационную палату. как продавец может прервать сделку до получения денег и какие санкции при этом последуют? спасибо

Ответы юристов (14)

Многое зависит от условий вашего договора. Нужно видеть договор, чтобы дать более точную консультацию.

Если в договоре предусмотрен одностороннее расторжение договора, то это хорошо. Если нет, то расторгнуть договор можно в установленных законом случаях.

Согласно ст.450 ГК РФ 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ст.451 ГК РФ 1.Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

То есть, если договор не предусматривает одностороннее расторжение договора, то расторгнуть его можно только по соглашению сторон или через суд в связи с изменением существенных условий.

По госрегистрации — если вы возращаете документы, то теряете госпошлину и все.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. с. 551 ГК РФ

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Добрый день, Наталья.

Вы можете прервать регистрацию сделки в одностороннем порядке. После чего договариваться или обращаться в суд о расторжении договора.

абз. п. 3 ст. 19 ФЗ О гос регистрации сделок с недвижимостью:

Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

В любом случае переход права собственности на недвижимость происходит с момента регистрации.

Прервать сделку нельзя, так как договор уже заключен, то есть сделка состоялась. Сейчас каждая из сторон выполняет связанные с договором обязательства: продавец передает квартиру, а покупатель — деньги, если это еще не сделано. В отличие от прежней нормы ГК РФ. Теперь регистрация договора купли-продажи не требуется. Регистрируется только переход права. Поэтому договор купли-продажи считается заключенным, тогда, когда стороны согласовали все существенные условия сделки, и, конечно, подписали его, что в Вашем случае и произошло.

Приостановить регистрацию перехода прав Вы можете направив соответствующее заявление в Росреестр.

По поводу расторжения договора.

Можно, до исполнения договора, например до передачи денег, заключить соглашение о расторжении, но вот если одна из сторон не согласна, тогда для расторжения (изменения) договора нужно обращаться в суд.

По общему правилу, одностороннее расторжение договора, в нашем случае по инициативе продавца без веских на то оснований не допускается.

Ниже привожу правовые нормы Гражданского кодекса РФ, связанные с расторжением, договора:

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Если Вы сможете доказать, что условия ДКП нарушил покупатель, то сможете взыскать с него и свои убытки, в противном случае, покупатель убытки может взыскать с Вас.

Поэтому, предпочтительнее заключить соглашение в досудебном порядке.

Почему нельзя передавать задаток при оформлении предварительного договора купли-продажи

Внимательно изучаем от чего защищают предварительные договоры

«Я собираюсь купить квартиру на вторичном рынке. Брокер советует мне оформить при передаче задатка хозяину жилья предварительный договор купли-продажи. Зачем он нужен, и стоит ли его оформлять?» — Сергей Д., г. Киев.

Отвечает Владимир Столитний, юрист агентства недвижимости «Альянс-Брок»:

«Такой договор предусмотрен ст. 635 ч. 1 Гражданского кодекса Украины, согласно которому предварительным есть договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить в будущем основной договор на условиях, определенных предварительным договором. Такой договор должен быть заключен исключительно в нотариальной форме, поскольку к нему применяются те же требования, что и к основному договору (в данном случае — договору купли-продажи квартиры).

Проблема только в том, что факт заключения подобного договора никоим образом не защищает покупателя от возможных неправомерных действий со стороны продавца. Если бы нотариус вносил данные о заключении такого договора в Реестр запретов, и данный запрет действовал бы до заключения сторонами основного договора (купли-продажи) или расторжения такого договора с выполнение всех его условий, в т. ч. возврата продавцом суммы задатка, если именно он нарушил условия данного договора, или отказ покупателя от заключения основного договора, после чего сумма задатка ему не возвращается.

Есть еще один практический аспект этого процесса: нотариусы не желают применять к подобным договорам нормы ст. 570 и 571 ГК Украины. Ст. 570 определяет понятие задатка, а ст. 571 дает четкое определение правовых последствий нарушения обязательства, обеспеченного задатком. Как правило, в таких договорах фигурируют всякого рода «обеспечивающие платежи», «гарантийные суммы» и т. д., хотя в ГК они никоим образом не предусмотрены. Не стоит обольщаться, что предварительный договор, заключенный у нотариуса, является панацеей от всех возможных неправомерных действий, как правило, продавца. Иными словами, ничто не мешает ему назаключать таких договоров на сумму, равную стоимости его недвижимости, и скрыться. Увы, но такие случаи — не одиноки».

Отказ продавца от заключения договора купли-продажи

Как быть?
срок действия предварительного договора еще не истек?
в основном договоре указан срок, в течение которого стороны обязуются его зарегить?

Сделка вот вот должна быть зарегистрирована (буквально сегодня, завтра)
если покупатель только вам сообщил, а заявление о приостановлении регистрации в ФРС еще не успел подать — может, успеете? тока бегом в день получения свидетельства — прям к открытию.

На счет срока действия предв. договора не в курсе к сожалению.

А если сделку зарегят, а Покупатель потом будет признавать ее недействительной (по каким-либо причинам)?

429 Гк
п 5
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

а так задаток себе оставите

Ольга Абрамович Пишет:
——————————————————-
> ну заключили же договор — значит сошлись в цене.
> в чем дело какие претензии

Да покупатель занудный, говорят не первый случай у нее такой. Многие покупаются на то, чтобы цену снизить, боясь срыва сделки в самый последний момент.

Вот думаю может в милицию (полицию) по факту мошенничества заяву подать, пусть потаскают, даже если и отказ потом вынесут.

Mapuwa Пишет:
——————————————————-
> Добрый день!
> Дело было так: Покупатель и Продавец договорились
> совершить сделку. Заключили предварительный
> договор, Покупатель внес задаток. Оформили и
> подписали основной договор, подготовили пакет
> документов и сдали в ГРП. Сделка вот вот должна
> быть зарегистрирована (буквально сегодня, завтра).
> В на кануне (вроде 8 числа) звонит Покупатель и
> говорит, что с ценой, о которой они договорились
> она не согласна и либо Продавец снижает цену, либо
> Она отказывается от покупки квартиры. Вечером того
> же дня приходит Продавцу телеграмма с таки
> текстом: «От регистрации договора купли-продажи
> № ___ отказываюсь. Сообщаю телеграммой, так
> как Вы уклоняетесь от встреч»
> Как быть? Продавец уже взял кредит и оформил
> договор купли-продажи другой квартиры и сдал его в
> ГРП.

Мазухина Анна Пишет:
——————————————————-
> ну заключили же договор — значит сошлись в цене.
> в чем дело какие претензии
> Олечка — договор КП жилой недвижимости считается
> заключенным только с момента его госрегистрации.
> именно поэтому, если регистрацию остановят —
> основного договора нету.

вот вот. поскольку нет регистрации нет прав и обяз-ей у сторон.
за исключением тех что связывает их на основании предварительного договора. отказ одной из стороны заключить данный договоа. его можно понудить.. .

Мазухина Анна Пишет:
——————————————————-
> за исключением тех что связывает их на основании
> предварительного договора. отказ одной из стороны
> заключить данный договоа. его можно понудить.. .
>
> если срок не истек. вот почему и спросила, чего
> там со сроками.

Экая вы молодец Анна. как вас по батюшке величать)))). smiling:

Мазухина Анна Пишет:
——————————————————-
> Марио, я в Вас верю — Вы наверняка должны уметь
> гуглить или яндексить. попробуйте.
> в другой раз можете сразу переходить к этому
> этапу, пропуская признание в незнании :)), и Ваша
> репутация интеллектуала начнет расти на главах у
> изумленной инет-публики. В реале, увы, этот способ
> не прокатывае.

:smiling:Понимаю Вас ,да мне не стыдно признаться в своем невежестве в некоторых вопросах))))понимаю,возможно эта классика и о ней стои знанть))) но мне не нравятся такие книги )))))я лучше детектив Чейза какой нить почитаю . или Шерлока холмса ))))

Юстас прав, ибо ст. 165 ГК

3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

А тут даже уже на регистрацию передали. Даже если рег орган и пойдёт на поводу покупателя и не станет регить, я бы на месте продавца тогда сразу в суд пошёл бы по выбору: обжаловать бездействие регпалаты или вынести судебное решение зарегить сделку

А ещё покупателю, следует обрадовать, что после регистрации сделки в судебном порядке, до момента полной оплаты недвижимости, на ней будет висеть ипотека, да и про убытки, от уклонения регистрации сделки тоже следует рассказать

Отказ продавца от заключения договора купли-продажи

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Уклонение стороны от заключения основного договора и возврат задатка. Решение суда

Истец обратилась в суд с иском о признании предварительного договора прекращенным, взыскании суммы задатка, указывая, что во исполнение условий предварительного договора купли-продажи жилого дома она передала ответчице задаток, однако в установленный договором срок основной договор купли-продажи заключен не был.

Решением суда исковые требования удовлетворены.

Выводы суда: суд отверг доводы жалобы ответчицы о том, что задаток не подлежит возврату по следующим основаниям.

Пунктом 8 предварительного договора было предусмотрено, что в случае неисполнения покупателем обязательств по покупке спорного дома в оговоренные сроки, задаток продавцом не возвращается.

Однако ответчица не представила суду доказательств того, что истица уклонилась от заключения основного договора, что неисполнение условий предварительного договора произошло по ее вине, что за неисполнение предварительного договора ответственна сторона, давшая задаток.

Пунктом 6 договора было предусмотрено, что продавец до подписания основного договора купли-продажи обязуется представить правоустанавливающие документы на дом, в случае не предоставления документов покупатель вправе расторгнуть договор. Ответчица доказательств передачи покупателю правоустанавливающих документов на дом суду не представила. Не были представлены документы, подтверждающие право собственности Е. на спорный дом, и в ходе рассмотрения дела, не приложены они и к апелляционной жалобе.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что продавец должна была представить истице документы, подтверждающие право собственности на спорный дом, для заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи и его государственной регистрации.

Статья 381 ГК РФ предусматривает отказ в возврате задатка только в случае, если основной договор не был заключен по вине стороны, давшей задаток, что при рассмотрении настоящего дела не нашло своего подтверждения.

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 декабря 2013 г. по делу N 33-9784/13

Судья: Куркутова Э.А.
Судья-докладчик: Воеводина О.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Воеводиной О.В.,
судей Каракич Л.Л. и Черемных Н.К.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Д. к Е. о признании обязательств прекращенными, взыскании денежных средств
по апелляционной жалобе ответчицы Е. на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 9 августа 2013 года,

Д., обращаясь в суд с иском, указала, что . между ней и Е. был подписан предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым стороны приняли на себя обязательство заключить в срок до . договор купли-продажи дома, принадлежащего на праве собственности Е., расположенного . Выкупная цена дома определена в размере . В счет исполнения обязательств по договору она передала ответчице задаток в сумме . который входит в стоимость дома, что подтверждается распиской. В срок до . основной договор купли-продажи заключен не был. Ни одна из сторон предварительного договора не вышла с предложением заключить основной договор до . Поэтому в силу положений п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились . В настоящее время правовой интерес к заключению основного договора купли-продажи отсутствует. Обязательства между сторонами прекратились, и ответчица без оснований пользуется чужими денежными средствами. . она направила в адрес ответчицы уведомление о прекращении обязательства и о возврате . в течение 7 дней со дня получения уведомления, ответ на которое не поступил.

Истица просила суд признать прекратившим действие предварительный договор купли-продажи недвижимости . ; взыскать с Е. в ее пользу денежные средства в сумме . как неосновательное обогащение, а также расходы по уплате госпошлины.

В судебное заседание истица Д. не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истицы У., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Д. поддержал.

Ответчица Е. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчицы К., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Д. не признал.

Решением Ангарского городского суда Иркутской области от 9 августа 2013 года исковые требования Д. удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ответчица Е. просит решение суда отменить, принять новое решение по делу. В обоснование доводов к отмене решения указала, что выводы суда не соответствуют действительным обстоятельствам дела, суд не применил нормы закона, подлежащие применению. Из содержания п. 8 предварительного договора следует, что при истечении срока действия предварительного договора переданные суммы не возвращаются при условии, если основной договор к тому моменту не будет заключен. Условия данного пункта порождают у истицы обязанность по активным действиям аккумулирования денежных средств, уведомления сторон сделки о готовности, а равно проведения самой сделки в обусловленные договором сроки. Таким образом, в предварительном договоре уже заложены основания, по которым задаток не подлежит возврату, а именно истечение сроков его действия. В решении суд сослался на отсутствие с ее стороны доказательств того, что членская книжка является основанием для признания за ней права собственности, при этом судом не учтено, что основания возникновения права собственности установлены законом, и в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ она приобрела право собственности на имущество вне зависимости от регистрации в соответствующих органах.

Заслушав доклад по делу, объяснения представителя истицы У., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Установлено, что . между истцом Д. (покупатель) и ответчиком Е. (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, предметом которого является заключение в срок до . договора купли-продажи дома, расположенного . Согласно п. 2 предварительного договора цена дома определена в размере .

Согласно п. 3 предварительного договора в счет исполнения обязательств по договору покупатель передал продавцу задаток в размере . который входит в стоимость вышеуказанного недвижимого имущества. Окончательный расчет между сторонами должен быть произведен на момент подписания договоров купли-продажи недвижимого имущества в оставшейся сумме . в срок до .

Таким образом, между сторонами согласно предварительному договору возникли обязательства по заключению в срок до . основного договора купли-продажи спорного жилого дома. Истица в счет приобретения дома уплатила ответчице задаток в сумме . В срок, установленный предварительным договором, . основной договор купли-продажи жилого дома заключен не был. Соглашений между сторонами о продлении срока заключения основного договора не заключалось.

Представитель ответчицы пояснил, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине Д., представитель истицы утверждал, что договор не был заключен в связи с тем, что у Е. отсутствовали документы, подтверждающие право собственности на спорный дом. Указанные документы ответчица должна была подготовить до .

Свидетели, допрошенные в судебном заседании, подтвердили, что договор купли-продажи не был заключен, так как у продавца Е. отсутствовали документы, подтверждающие право собственности на спорный дом.

Суд первой инстанции, установив, что в срок, указанный в предварительном договоре, основной договор купли-продажи не был заключен, после заключения предварительного договора и до . ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, поэтому в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства между сторонами прекратились . пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований Д. о признании прекратившим действие предварительный договор купли-продажи недвижимости от .

Оценив в совокупности представленные доказательства и установив, что истица оплатила ответчице по предварительному договору задаток в сумме . обязательства между сторонами по предварительному договору были прекращены . основной договор купли-продажи спорного дома между сторонами не был заключен, ответчица без правовых оснований пользуется переданными истицей денежными средствами, учитывая, что . истица направила в адрес ответчицы уведомление о прекращении обязательства из предварительного договора и о возврате . в течение семи дней со дня получения уведомления, однако в семидневный срок указанная сумма истице не была возвращена, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчицы в пользу истицы .

Выводы суда подробно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. ст. 56, 57 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.

Доводы апелляционной жалобы ответчицы Е. о том, что в предварительном договоре были заложены основания, по которым задаток не подлежит возврату, а именно истечение сроков его действия, не могут быть приняты во внимание, как основанные на неправильном толковании материального закона и направленные на переоценку правильных выводов суда.

Суд в полном объеме проверил доводы сторон, правильно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, и обоснованно пришел к выводу об удовлетворении требований о взыскании денежных средств.

Пунктом 8 предварительного договора, на который ссылается ответчица как на основание, освобождающее ее от возврата задатка, предусмотрено, что в случае неисполнения покупателем обязательств по покупке спорного дома в оговоренные сроки, задаток продавцом не возвращается.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статьи 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п. 2 ст. 416 ГК РФ в случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

Ответчица не представила суду доказательств того, что истица уклонилась от заключения основного договора, что неисполнение условий предварительного договора произошло по ее вине, что основной договор купли-продажи не был заключен из-за отсутствия денежных средств у Д., то есть стороной ответчика не представлено доказательств того, что за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток.

Пунктом 6 предварительного договора предусмотрено, что продавец до подписания основного договора купли-продажи обязуется представить правоустанавливающие документы на дом, в случае не предоставления документов покупатель вправе расторгнуть договор. Ответчица доказательств передачи покупателю правоустанавливающих документов на дом суду не представила. Не были представлены документы, подтверждающие право собственности Е. на спорный дом, и в ходе рассмотрения дела, не приложены они и к апелляционной жалобе.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что продавец должна была представить истице документы, подтверждающие право собственности на спорный дом, для заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи и его государственной регистрации.

Утверждение ответчицы о том, что из содержания пункта 8 предварительного договора следует, что при истечении срока действия предварительного договора, переданные суммы не возвращаются при условии, если основной договор заключен к тому моменту не будет, несостоятельно, поскольку противоречит содержанию указанного пункта и положениям статьи 381 ГК РФ, которые предусматривают отказ в возврате задатка только в случае, если основной договор не был заключен по вине стороны, давшей задаток, что при рассмотрении настоящего дела не нашло своего подтверждения.

Довод апелляционной жалобы ответчицы о том, что в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ она приобрела право собственности на имущество вне зависимости от регистрации в соответствующих органах, не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права и направлены на переоценку доказательств по делу и правильных выводов суда первой инстанции.

Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Таким образом, по смыслу закона подтверждением приобретения права собственности на указанные выше объекты недвижимости может служить справка, выданная соответствующим кооперативом, о полной выплате паевого взноса. Такая справка, удостоверяющая право собственности, является надлежащим доказательством для проведения государственной регистрации права собственности на указанные объекты.

Е. не представила ни истице при заключении предварительного договора купли-продажи, ни суду справку СНТ «Калиновка-3» о полной выплате паевого взноса, а членская книжка в силу закона не является документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости, находящийся в садоводческом товариществе.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции, который всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал правильную оценку всем представленным в дело доказательствам и постановил законное и обоснованное решение.

Все доводы ответчицы и ее представителя, в том числе и приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом судебного разбирательства, суд первой инстанции дал им правильную оценку и обоснованно признал эти доводы несостоятельными по мотивам, изложенным в решении суда.

Таким образом, решение Ангарского городского суда Иркутской области от 9 августа 2013 года, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным и обоснованным, в связи с чем отмене не подлежит, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам

Решение Ангарского городского суда Иркутской области от 9 августа 2013 года по гражданскому делу по иску Д. к Е. о признании обязательств прекращенными, взыскании денежных средств оставить без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Закладка Постоянная ссылка.

Комментарии запрещены.