Оформление квартиры по переуступке прав

Покупка квартиры по переуступке в новостройке: что это значит

Юридические особенности договора уступки права требования на жилую недвижимость позволяют приобрести гарантию получения еще не построенной квартиры.

Договор переуступки объекта жилой недвижимости юристы называют договором уступки права требования или замены стороны в обязательствах. В январе 2018 года редакция Domik.ua изучила правила заключения таких сделок по жилой недвижимости.

В современной украинской практике договоры переуступки жилья в незавершенных новостройках интересны и первичным покупателям, решившим уступить право на требование квартиры в недостроенном доме, и новым покупателям — клиентам, пожелавшим стать владельцем жилья. Востребованность в таких сделках среди покупателей объясняется доступной стоимостью недвижимости. Цена квартиры на начальном этапе строительства всегда ниже, чем на этапе завершающем. Кроме того, при переуступке вторичный покупатель может рассчитывать на цену более низкую, чем предлагаемую застройщиком в выбранном жилом комплексе.

Договоры уступки права требования применяют на первичном рынке недвижимости при продаже жилья в строящихся новостройках, когда квартиры как объекта собственности на правовом уровне пока что не существует. Заключение подобного договора фиксирует переход права требования от первичного покупателя жилья к новому покупателю. При утверждении договора уступки новый покупатель не получает квартиру в собственность, а приобретает право на её получение в собственность.

Как выглядит механизм регистрации застройщиками здания завершенного строительства, ввода дома в эксплуатацию и перевода квартир в объект собственности инвестора жилья, читайте по ссылке.

Субъекты договора переуступки

В договоре продажи квартиры по переуступке участвуют три субъекта: первичный покупатель права требования — продавец, вторичный покупатель этого права и застройщик.

Застройщик дает согласие на совершение переуступки, подтверждая, что первый покупатель выплатил 100% стоимости квартиры по праву требования. Если этого не произошло, застройщик дает согласие на сделку, если новый покупатель обязуется доплатить сумму за право требования до полного объема, определенного в договоре между застройщиком и первым покупателем.

Покупатель квартиры по переуступке, кроме общепринятой проверки застройщика, должен учесть, что он берет на себя все обязательства первичного покупателя, заложенные в предварительный договор купли-продажи недвижимости. Эти обязательства зависят от установленных законодателями форм привлечения инвестиций в строительство жилья.

Типы первичных соглашений о привлечении инвестиций в жилье, доступные для договоров переуступки

Согласно закону № 978-15 от 10.06.2017 «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», в Украине прияты следующие финансово-кредитные механизмы привлечения средств для строительства жилья, описанные ниже.

Участие покупателя в фонде финансирования строительства (ФФС). Покупатель квартиры заключает договор не с застройщиком, а с финансовым учреждением, представляющим интересы строительной компании. Одобрение такого договора сторонами означает, что покупатель стал доверителем ФФС, который передает инвестиционный вклад управителю ФФС. Управитель организовывает строительство, возводит объект, вводит его в эксплуатацию и передает жилье покупателю. Договоры с ФФС делятся на типы «А» и «Б». При реализации договора ФФС-«А» класс комфорта жилья и стоимость квадратного метра определяет застройщик. При реализации договора ФФС-«Б» параметры жилой недвижимости определяет субъект-управитель, а застройщик обязан выполнить установленные требования в ходе возведения строительного объекта.

Приобретение жилья через институт совместного инвестирования (ИСИ). При реализации такого договора покупатель квартиры приобретает выпущенные ИСИ целевые облигации. На привлеченные через ИСИ средства застройщик возводит здание, а передача жилья в собственность покупателю-держателю целевых облигаций происходит в форме их погашения – обмена на квартиру.

Действуют договоры переуступки и в случае использования форвардного дериватива – ценной бумаги с гарантиями продать в будущем активы, которыми может выступать жилье. При реализации этой схемы первичный покупатель составляет договор о покупке дериватива с субъектом, выпустившим ценную бумагу в обращение на бирже. Деривативы обращаются на бирже до заранее обозначенного момента их закрытия. В период обращения на бирже растет стоимость ценных бумаг. При закрытии дериватива наступают условия выполнения обязательств, связанных с ценной бумагой. В случае с недвижимостью – выкуп дериватива выпустившим его субъектом по цене, зафиксированной на момент выпуска в обращение. На полученные деньги покупатель ценной бумаги приобретает жилье. На момент закрытия дериватива его цена может быть выше стартовой. Разница между стартовой ценой дериватива и его биржевой стоимостью на момент закрытия составляет прибыль выпустившего ее субъекта.

Другая ситуация обстоит при покупке жилья, строящегося жилищно-строительным кооперативом. В случае переуступки права требования на квартиру в ЖСК возможны ситуативные ограничения. Первичные покупатели жилья становятся членами кооператива, внося вступительный взнос и личный пай. Кооператив заключает договор со строительной компанией, которая возводит здание и вводит объект в эксплуатацию. После этого право собственности на квартиры переходит в ЖСК, который обменивает квартиры на личные паи участников объединения. Для совершения операции переуступки жилья вторичный покупатель должен вступить в кооператив на правах ассоциированного члена.

Обмен квартиры на пай означает вступление покупателя в право собственности. Это может произойти до выплаты покупателем полного объема пая. В такой ситуации первичный собственник квартиры может пользоваться жильем, но не может распоряжаться — продать или сдать в аренду. Такое обстоятельство не позволяет производить операцию переуступки жилья.

Подтверждение расчета между продавцом и покупателем

Не зависимо от того, каким способом происходит финансирование жилищного строительства, стороны любого договора переуступки должны письменно подтвердить проведение расчета по сделке. Если продавец и покупатель договорились провести сделку в долларах США, в договоре должна быть зафиксирована оплата в национальной валюте. Если сумма сделки превышает 150 тыс. гривен, оплату совершаются в безналичной форме и предоставляют подтверждение из банка. Если стороны договорились о поэтапной оплате, в договоре фиксируется размер и подтверждение первой оплаты, делающей этот договор действительным. Также в договоре утверждают график последующих оплат, их суммы и форму подтверждения.

Какие документы получает покупатель квартиры по переуступке

Договор переуступки должен быть нотариально заверен. По завершении сделки покупатель права переуступки получает следующие документы:

— Основной договор или его первую заверенную контрагентом и нотариусом копию.

— Подтверждение расчетов между первичным покупателем и застройщиком.

— Подтверждение расчетов между первичным и вторичным покупателем.

— Акт передачи вышеуказанных документов.

— Письменное согласие на переуступку от первичного покупатели права требования, если это не предусмотрено в договоре переуступки.

Узнать, какие государственные пошлины и сборы должны выплачивать первичный и вторичный владелец будущего жилья и компании, что возводят покупаемую жилую недвижимость, можно из статьи «Какие налоги платят инвесторы и застройщики в 2017 году».

Подробно познакомиться с вопросами, которые интересуют читателей, обсуждающих возможность покупки квартиры с применением договора переуступки можно на форуме юридическая консультация портала Domik.ua.

Выбор жилой недвижимости для инвестирования в Киеве, привлекательной по цене и уровню комфорта, можно сделать при помощи обширного каталога предложений жилья от застройщиков столицы.

Выбрать строительную компанию столицы, которой можно доверять, проследить этапы деятельности предприятия и подробно изучить список объектов девелопера дает возможность актуальный перечень застройщиков Киева.

Хитрости переуступок квартир

О хитростях переуступок квартир рассказывает директор строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Iнвест» Наталья Хорева

«Если бы не желание многих заработать на вложении в строящиеся квартиры, возможно, и не состоялся бы рынок первичного жилья», — предполагает Наталья Хорева, директор строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Iнвест»

— Зачастую купить квартиру в новостройке можно только по переуступке. Почему?

— Действительно, 30—40% объектов на первичном рынке сосредоточено в руках частных инвесторов, которые вкладывали свои средства с целью увеличения капитала, так называемых временных инвесторов. Еще 2-5 лет назад рынок жил в основном благодаря их деньгам, азарту и готовности рисковать.

Кроме того, нам известно, что некоторые компании-застройщики оформляют квартиры, оставшиеся непроданными к окончанию строительства дома, на своих физических лиц, а потом конечному покупателю предлагается либо уступка права требования, либо купля-продажа, если правоустанавливающие документы уже готовы.

— Почему некоторые застройщики оговаривают в договоре с инвестором — физическим лицом невозможность переуступки?

— Первая причина — исключить временных инвесторов. Продавая площади в объектах премиум- и бизнес-класса, компания старается привлечь будущих владельцев, которым будет комфортно соседствовать, то есть людей определенного достатка. Поэтому при продаже должен проводиться своеобразный фейс-контроль. А отследить конечного покупателя временного инвестора невозможно. Построенный дом или комплекс не становятся лучше от того, что владельцы жилья — люди с разными целями использования своих помещений. Для одних это единственная квартира, для других — квартира в городе вдобавок к основному загородному дому, а кто-то сдает свою квартиру посуточно или использует ее в качестве офиса. И ограничение застройщика в части переуступки — это мера, частично снимающая эту проблему и дающая возможность отсеять временных инвесторов.

Вторая причина заключается в том, что, переуступая на этапе строительства свои права по инвестиционному договору, инвестор «мешает» продажам самой компании-застройщика. Цены по переуступкам обычно все-таки ниже тех, которые выставляет компания.

Есть и другие объяснения, в частности, желание застройщика подойти к процессу оформления построенного объекта без неожиданностей: компании ответственны за списки инвесторов, которые подаются в БТИ и квартуправление, а теперь уже и за свидетельства о праве собственности, которые, как известно, являются именными. А если дом еще не достроен, а квартиры переуступаются по несколько раз, то исключить ошибки при оформлении документов сложно.

— Как выгоднее и безопаснее провести сделку переуступки?

— Лучше нотариально оформлять сделку уступки права требования. Нередко в договоре забывают указать порядок расчета и сумму, а это может привести к признанию договора недействительным в судебном порядке. В таком случае первый покупатель может заявить о своем праве на квартиру.
Также не стоит забывать об уплате налогов по сделке, предусмотренных действующим законодательством, в частности, о налогообложении физических лиц. Кстати, налогом со всей суммы по сделке облагается первый инвестор, а не разница сумм уступки и инвестиции, как почему-то принято считать.

— Имеет ли значение при переуступке схема инвестирования — участие в фонде финансирования строительства, покупка облигаций или инвестиционный договор?

— Во всех трех вариантах есть особенности. Поскольку привлечение средств на строительство жилья по простым инвестиционным договорам запрещено с января 2006 года, следует хорошо подумать перед подписанием уступки права требования по такому договору. Исключение — инвестдоговоры, заключенные до 14 января 2006 года.

Сейчас можно оформлять по инвестиционным договорам переуступку прав на нежилую недвижимость, то есть на все коммерческие и технические объекты. А в паркоместа и встроенные в жилом доме нежилые помещения так же, как и квартиры, можно инвестировать только с учетом законодательных ограничений: либо через фонд финансирования строительства, либо по облигациям, эмитированным застройщиком. В первом случае вы вправе получить профинансированный объект по договору переуступки имущественных прав, если это не запрещено учредителем фонда. Если инвестиции в строительство были осуществлены путем открытой покупки облигаций, то ценные бумаги можно свободно продавать третьим лицам.

— Как на практике оформляются отношения продавца и покупателя квартиры в строящемся доме по договору переуступки и как в этом участвует компания-застройщик?

— Наша компания настаивает на предварительном согласовании с нами переуступки. Это связано с тем, что на момент оформления документов при сдаче дома и передаче инвесторам права собственности нам необходимо обладать корректной информацией о каждой квартире. Иначе не уследишь, кто переуступил свои права и сколько раз.

— Каковы потери продавца при переуступке?

«Придя к нам и спросив, является ли продавец действительным инвестором, вы, конечно, подстраховываетесь. Именно поэтому необходимо третьей стороной привлекать компанию, управляющую фондом.»
— Больше теряет покупатель (то есть новый инвестор) — обычно первый инвестор старается возложить на покупателя побольше финансовых обязательств. В договоре ФФС и в инвестиционном договоре, как правило, предусмотрены штрафные санкции или вознаграждение компании за переоформление документов и договора с фондом финансирования строительства. Эти затраты продавец может разделить с покупателем, скажем, в пропорции 50 на 50. То есть это предмет торга. Наша компания иногда исключала такие нормы из своих договоров с инвесторами, вкладывающими значительные суммы в объект. Мы шли ему навстречу.

— Многие компании требуют 100% оплаты за строящееся жилье в сжатые сроки, для чего инвестор оформляет в банке кредит под залог этой же квартиры. Какие риски связаны с переуступкой прав на такую квартиру?

— Если вам предлагают выкупить права требования на квартиру по договору переуступки, не исключено, что имущественные права на этот объект инвестирования находятся в залоге у банка, прокредитовавшего первого инвестора. Ситуация с наименьшими рисками для вас как для нового инвестора это:

1) наличие генерального соглашения между банком-кредитором и застройщиком, которое ограничивает права первого инвестора на отчуждение как имущественных прав на этапе строительства, так и прав собственности после завершения строительства;

2) оформление договора уступки права требования, в котором третьей стороной является сам застройщик. В этом случае исключена вероятность того, что вам уступили права требования в отношении имущества, уже находящегося в залоге у банка (ведь если первый инвестор вдруг перестанет погашать кредит, банк предъявит свои права на эту квартиру к застройщику и вы рискуете остаться ни с чем), а участие в договоре уступки самой компании-застройщика гарантирует, что эти права требования никому не переданы еще до вас.

Обычно при переуступке прав требования банки требуют сначала погасить задолженность по кредиту, а потом переуступать свои права, допускается операция день в день. Очень важно, подчеркиваю, участие застройщика в договоре переуступки.

По этому вопросу можно долго говорить, здесь очень много тонкостей и условий, но если в вашем распоряжении есть квалифицированный юрист для сопровождения сделки, то, скорее всего, он подскажет, какие документы нужно получить, чтобы убедиться в действительных правах первого инвестора, и поможет найти альтернативные варианты оформления сделки, которые защитят ваши права. В таком случае наличие тех факторов, о которых я сказала выше, не обязательно.

Что касается ограничений по генеральному соглашению между банком и застройщиком, то они в основном заключаются в следующем: инвестор не может без согласия банка и застройщика отчуждать права требования и права собственности; мы не можем выдавать на руки инвестору-заемщику правоустанавливающие документы; если инвестор нарушает условия кредитного договора, не оплачивает вовремя проценты и тело кредита, банк требует от компании выполнения ею обязательств инвестора. Компания полностью погашает задолженность перед банком и инвестиционный договор прекращает свое действие. Право на строящуюся площадь возвращается к застройщику.
Чаще всего в договорах предусмотрено согласие компании-управляющего фонда на переуступку имущественных прав на квартиру. В случае если в договоре это не предусмотрено и переуступка осуществляется без согласия компании-управляющего фондом, все равно рекомендуется письменно уведомить компанию о факте переуступки. Это необходимо сделать, чтобы избежать осложнений для нового покупателя при оформлении права собственности на квартиру, выполнении компанией — управляющей гарантийных обязательств и т. п.

— Как защититься от покупки квартиры по переуступке нескольким покупателям?

— По закону вы можете продать свои имущественные права на квартиру кому угодно. Норма в договоре с управляющим фондом финансирования строительства, требующая участия третьей стороны, то есть управляющего, не обязательна, но желательна. Но, придя к нам и спросив, является ли продавец действительным инвестором, вы, конечно, подстраховываетесь. Именно поэтому необходимо третьей стороной привлекать компанию, управляющую фондом. К тому же существуют определенные обязательства трех сторон. Компания должна внести изменения в бухгалтерском учете, передать банку оригиналы документов, а обязательства покупателя — рассчитаться и, может быть, выполнять дальше обязательства по договору.

Популярные статьи

Хронология событий после сдачи дома новостройки в Харькове, когда можно начинать делать ремонты, когда подключат воду, электричество и газ, отопление, когда можно будет вселяться — реальная история одной новостройки в Харькове.

Все о субсидиях на ЖКУ в Украине, кому назначается субсидия, как получить субсидию, какие документы необходимы, какие доходы декларировать? В статье приведены ссылки на образцы документов заявления и декларации, калькулятор для ориентировочного расчета субсидии

Как подобрать бойлер, на что обратить внимание, что главное в бойлере, какие функции, какой объем водонагревателя выбрать — ответы в статье.

Как снизить затраты на топливо, как сэкономить бензин? Советы автомобилистам, которые могут помочь в экономии топлива вашим авто, уменьшить расход бензина.

Что такое переуступка квартиры в новостройке

На первичном украинском рынке недвижимости все большую популярность набирает покупка квартир по переуступке. Зайдите на DOM.RIA и вы увидите, что доля таких сделок составляет около 10%. Это вполне законный и недорогой способ получения в собственность строящегося жилья. Но этот способ несет в себе определенные риски, не всегда оправданные скидкой на стоимость квартиры. Так что такое и как делается переуступка квартиры в новостройке, и как приобрести квартиру по данной схеме с минимальными рисками?

Переуступка – это продажа недостроенной квартиры. Как бы ни хотелось сэкономить, но организовать переуступку квартиры в сданной новостройке не удастся. Продавец и покупатель жилья в этом случае ограничены временем до подписания акта приемки/передачи дома. Это правило действует и при переуступке квартиры в новостройке самому застройщику.

Как делается переуступка квартиры в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика.

Первичный инвестор (по отношению к вам – продавец), вы (покупатель) и застройщик заключаете ряд договоров для передачи вам прав собственности на данное жилье. Форма договора может изменяться, так как зависит от схемы инвестирования. Но всегда договор с новым покупателем заключается в той же форме, что и с первичным инвестором. По факту после передачи прав у нового владельца на руках должны быть следующие документы:

  • договор переуступки квартиры в новостройке;
  • основной договор;
  • согласие застройщика на сделку;
  • согласие банка;
  • подтверждение взаиморасчетов;
  • акт приема/передачи бумаг по переуступке.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке

Данная схема широко распространена, и перекупщики на украинском рынке вовсю используют ее. Случается, что первичные инвесторы продают новые квартиры по переуступке потому что нуждаются в деньгах (так они всегда говорят). Но на практике истинной причиной продажи может быть высокий риск того, что стройка так и не будет закончена. Еще один фактор риска – то, что строящееся жилье может оказаться некачественным.

Перед тем, как согласиться на переуступку прав собственности на квартиру в новостройке, вам нужно тщательно проверить и продавца, и недвижимость.

Проверьте застройщика

Убедитесь, что:

  • он дает согласие переуступку. Некоторые застройщики отказывают инвесторам в такой возможности, чтобы исключить перекупщиков и случайных людей;
  • он сам имеет все разрешительные документы на строительство;
  • никто не судится с застройщиком, и его не осаждают пикетами;
  • строительство не отстает от графика.

Также найдите и почитайте отзывы о переуступке квартиры в новостройке данной компании. Поинтересуйтесь, насколько удачно реализованы другие проекты. Идеальный вариант – это застройщик, который действует через ФФС (фонд финансирования строительства) и заключает соответствующий договор. В этом случае ваша сделка будет проходить под контролем государства.

Проверьте правильность подготовки документов

Договор переуступки прав на квартиру в новостройке должен быть составлен подробно, однозначно и полно. Он должен быть нотариально заверен. Все штрафные санкции в отношении застройщика за ненадлежащее выполнение им договора (а они там есть) должны быть перенесены в договор переуступки в том же объеме. Это важно для защиты ваших прав.

Привлекайте опытных юристов для проверки всех документов и для проверки юридической чистоты покупаемой недвижимости и для исчисления налога по переуступке квартиры в новостройке. В отношении застройщика действуйте так, как если бы это была не уступка, а первичная покупка: перепроверьте все, что возможно.

Как заключить договор по переуступки прав на квартиру в новостройке

Сейчас заключают договора по переуступке двух видов:

ДДУ – договор долевого участия. При его заключении покупатель квартиры становится инвестором. Он обязуется покрыть расходы на строительство его доли недвижимости, для чего проводится перерасчет. При этом нужна вся сумма, поэтому переуступка квартиры новостройке в ипотеку часто происходит при заключении ДДУ. Такой договор должен быть зарегистрирован до подписания акта приемки-передачи. Так инвестор и будущий владелец избавляется от всех рисков, кроме инвестиционных. С одной стороны, он солидно защищен законодательством, а с другой, если «что-то пойдет не так», он потеряет часть инвестированных средств.

Если вы заключаете так называемый Предварительный договор купли-продажи (ПДКП). При этом продается право покупки (требования). Такой договор не проходит госрегистрацию. Это дает поле для злоупотреблений со стороны нечестных застройщиков: например, дублированной продажи. С другой стороны, вам не понадобится сразу вся сумма: платежи можно вносить согласно основному договору. Переуступка при покупке квартиры в новостройке по ПДКП – распространенный, но в определенной мере рискованный вариант.

Продажа недостроенного жилья по переуступке была выгодным бизнесом для продавцов, но сейчас его доходность снизилась. Для покупателей это по-прежнему отличная возможность сэкономить на приобретении квартиры. Только пользоваться этой возможностью нужно с умом, проверяя застройщика и продавца и купируя возможные риски.

Что выгоднее переуступка или продажа после сдачи дома?

Форум недвижимости Domik.ua

24 ноя 2017, 15:14

24 ноя 2017, 15:46

24 ноя 2017, 15:56

24 ноя 2017, 16:46

25 ноя 2017, 10:16

25 ноя 2017, 11:50

Сейчас финмониторинг прикрутил гайки. Если у Вас есть неучтенные деньги, то лучше купить по переуступке, потом у продавца будет головная боль, где он взял деньги и почему не заплатил налоги. При продаже вторички у человека есть официальный доход с которого уплачены все налоги. С другой стороны перекупу выгодней прокрутить деньги быстрей.

Продажа вторички прозрачней, но дороже. В Эврике я знаю людей, которые взяли перед сдачей дома по переуступке и начали «выбирать мебель», а потом оказалось, что еще нужно будет подождать еще почти годик.

26 ноя 2017, 23:04

26 ноя 2017, 23:12

27 ноя 2017, 13:47

Можно брать по переуступке в готовом доме в последний момент. Когда уже не воздух берешь, а готовую квартиру, но налоги еще можно не платить. Уже достаточно надежно, но еще нет лишних переплат чиновникам. Кстати, не у всех 5% стоимость переуступки. Это Аркада жадная. Я платил 3%, бывает и 2%.

Но как это поможет спрятаться от финмониторинга? Крупная сумма светится хоть по переуступке, хоть при покупке/продаже.

27 ноя 2017, 16:21

27 ноя 2017, 18:32

27 ноя 2017, 21:14

27 ноя 2017, 21:27

28 ноя 2017, 11:12

mik писал(а): Черный нал. Нигде не проходит ни одна сумма. Вчера у Вас не было имущественных прав, а сегодня есть. Ни движения денег, ни налогов.

Это нужно проводить исследование. Помониторьте ветку куплю-продам Патриотика с самого начала. Там достаточно сданных домов. Поделитесь с нами результатами.

28 ноя 2017, 11:42

15 янв 2018, 14:28

Murena 2017 писал(а): Прекрасно поете, браво.
При переуступке экономии времени нет, скорее наоборот.
По деньгам, смотря на каком этапе строительства инвестируете или какую стоимость оценки вы поставите при покупке. Можно оценить так что Покупатель заплатит меньше при покупке готового новостроя чем при переуступке этой квартиры на этапе сдачи.

Первичка — воздух (подтверждено решением ВАСУ), вторичка — готовое изделие, материальная ценность, недвижимость.

Согласен. Инвестиция в строительство не является покупкой, как таковой. Это вложение в бизнес, а бизнес всегда имеет свои риски. Особенно строительство.

Квартира по переуступке: как правильно переуступить жилье?

Переуступка — передача третьему лицу прав по отношению ко второму лицу со стороны обладателя этих прав (первого лица).

Как правило, украинские застройщики без права собственности продают квартиры инвесторам. Инвесторы ищут покупателей и реализуют недвижимость по переуступке.
Переуступка возможна после полной выплаты по договору долевого участия или в момент перевода задолженности на нового хозяина. Застройщик — обязательная сторона при оформлении переуступки по договору долевого участия.

После подписания договора, покупатель обязан хранить:

  • основной договор;
  • договор переуступки;
  • документальное подтверждение взаиморасчетов;
  • согласие застройщика и, при необходимости, банка;
  • акт приема/передачи документов;

С чего начинается продажа по переуступке?

Договор переуступки должен учитывать переходящие документы и быть максимально подробным и однозначным. Новый владелец получает все права прежнего владельца.

Оцените ситуацию, убедитесь, что:

  • строительная фирма разрешает переуступку третьей стороне;
  • у застройщика есть разрешительные документы;
  • в суде нет иска на застройщика;
  • график стройки не сорван, инвестора не осаждают пикетами;
  • договор переуступки составлен правильно (при необходимости обратитесь к юристу);
  • договор заверил нотариус;
  • в договоре есть пункт о штрафных санкциях за переуступку, если договор с застройщиком предусматривает штраф.

Сотрудничество через целевые облигации — нежелательный рискованный вариант.

Постарайтесь найти застройщика, который работает через фонд финансирования строительства — процесс дополнительно контролирует государство.

Договор долевого участия

Претендент может получить квартиру по переуступке с помощью договора долевого участия. Стороны проводят расчеты, заверяют права и обязательства в письменном виде в договоре. Неучтенные расходы покрывает новый владелец. Переуступка нуждается в государственной регистрации. Возможна до подписания акта приема-передачи недвижимости. Преимущества работы по договору долевого участия: претендент защищен украинским законодательством. Недостатки: в случае расторжения договора, претендент потеряет часть потраченных средств.

Предварительный договор

Претендент может получить квартиру по переуступке с помощью предварительного договора о продаже. Сторона получает право требовать заключения основного договора купли-продажи. Предварительный договор относится не к процессу купли-продажи, а к возможности договориться о приобретении жилья в будущем. Покупатель передает деньги только в процессе работы с основным договором. Предварительный договор не нуждается в государственной регистрации. Переуступка возможна до подписания основного договора. Обратите внимание: договор уступки — свидетельство приобретения права требования, а не самой квартиры.

Переуступка в новострое

Распространенный сценарий — покупка квартиры по переуступке в новостройке для дальнейшей перепродажи. После подписания и регистрации договора долевого участия, владелец может переуступить право собственности третьему лицу. Владелец ограничен во времени — до момента подписания акта приема-передачи недвижимости.

Будьте внимательны! Предприимчивые владельцы используют схему для обогащения при продаже некачественного жилья. После проведения переуступки, новый владелец не имеет законной возможности предъявить претензию по качеству жилья прежнему владельцу.

Переуступка в новостройках возможна, если:

  • договор долевого участия включает согласие застройщика на переуступку;
  • первый хозяин выплатил цену договора и получил подтверждение застройщика;
  • недвижимость купили по ипотеке и банк дал согласие на переуступку.

Переуступка нуждается в государственной регистрации.
В случае нарушения законного порядка сделки, юридическая и материальная ответственность лежит на прежнем владельце.

Сделка задним числом

Закон обязывает проводить переуступку в промежуток между заключением договора и подписанием акта приема-передачи. Из-за большого промежутка между стадиями, владельцы ищут возможность быстрее получить деньги за квартиру.

Для обхода государственной регистрации, стороны договариваются с застройщиком о смене даты акта приема-передачи.
При работе через договор купли/продажи, стороны договариваются о смене даты основного договора до момента госрегистрации.

Мошенничество при переуступке

Если планируете получить недвижимость по переуступке, будьте внимательны и осторожны — есть действующие мошеннические схемы.
Распространенный вариант — владелец подписывает договор купли/продажи (без гос. регистрации) и продает недвижимость несколько раз. После получения оплаты претендентов, мошенник пропадает.
Переуступка по договору долевого участия — защита от подобного сценария.

Чиновники могут признать переуступку подозрительной, если стороны сделки занижают цену и прежний владелец подал дело о банкротстве.
Прежде чем заключать договор переуступки, соберите максимум информации о застройщике и проанализируйте доступные документы.

В чем плюсы переуступки?

  1. Претендент быстрее получит жилье.
  2. Иногда есть возможность купить недвижимость дешевле, чем у застройщика.
  3. Как правило, квартиры переуступают в домах близких к сдаче в эксплуатацию.

Риск переуступки — получить право на квартиру, которую никогда не достроят

В данном случае лучшая рекомендация звучит так: максимально тщательно и внимательно изучайте конкретное предложение, если выгода ощутима, а риски незначительны — работайте по переуступке.

Закладка Постоянная ссылка.

Комментарии запрещены.