Новый закон о недвижимости за рубежом

Оглавление:

Отменен мораторий на взыскание квартир у должников

18 октября Верховная Рада Украины одобрила проект Кодекса о банкротстве физических лиц. Новый Кодекс устанавливает пятилетний особый период реструктуризации ипотечных валютных кредитов и отменяет мораторий на взыскание квартир у неплательщиков по кредитам. подробнее

Комментариев: 0 Просмотров: 409

Война за Киев. Власти устраивают передел недвижимости после ливней

Новый законопроект о спасении культурного наследия может спровоцировать настоящий передел собственности в Киеве. подробнее

Комментариев: 0 Просмотров: 797

Застройщики обзаведутся страховщиками

В конце марта депутаты проголосовали и приняли за основу законопроект №7085, который предлагает ряд изменений в законодательство в сфере градостроительства. подробнее

Комментариев: 0 Просмотров: 604

В Раде пытаются запретить отбирать жилье за долги по коммуналке

В Верховной Раде не оставляют попыток внести на рассмотрение законопроект №5059. Если пояснить простыми словам, Рада намерена запретить отбирать у людей единственное жилье для погашения долгов. подробнее

Комментариев: 0 Просмотров: 424

В Украине вводят «зеленые линии» для ограничения застройки в зеленных зонах

Комментариев: 0 Просмотров: 361

Рада проголосовала за бессрочную «строительную амнистию»

Этот закон даст возможность оформить свое жилье людям, которые, не дожидаясь помощи, построили его сами. подробнее

Комментариев: 0 Просмотров: 977

Новый закон поможет застройщикам вывести незаконные стройки из тени

Минрегионразвития готовит украинским вывести незаконные стройки из тени. новые правила — уже в 2018 году может быть принят пакет осовремененных государственных строительных норм. Часть из них сильно упростит жизнь девелоперам и даже позволит вывести незаконные стройки из тени. подробнее

Комментариев: 0 Просмотров: 564

Изменения в законодательстве в 2017 году: все, что нужно знать застройщику и инвестору

2017 год для рынка недвижимости ознаменовался серьезными изменениями в законодательной сфере. Были приняты законы, направленные на дерегуляцию рынка, которые должны были упростить ведение бизнеса. подробнее

Комментариев: 0 Просмотров: 593

Налог на недвижимость в Украине: как не платить штраф в 2018 году

В 2018 году физические лица должны оплатить налог на недвижимость за 2017 год. Сделать это нужно будет в течение двух месяцев со дня получения соответствующего уведомления от налоговой, иначе – штраф до 20% от суммы налога. подробнее

Комментариев: 0 Просмотров: 495

В Украине закончился срок уплаты налога на недвижимость: кого оштрафуют и сколько должны заплатить

В Украине до первого июля всем владельцам «лишней» жилплощади прислали платежки. За каждый квадрат сверх нормы придется заплатить определенный процент от минималки. Налог нужно было заплатить до конца августа, а всем, кто опоздает, грозят штрафы. подробнее

Новый закон о недвижимости за рубежом

Большинство собственников зарубежной недвижимости не задумываются о том, что у них есть определенные обязательства перед налоговыми органами не только за рубежом, но и в России. Существуют специальные двусторонние договоры для предотвращения двойного налогообложения, но эти соглашения не предполагают, что информацию о собственности и доходах за рубежом можно просто скрывать от своего государства.

Эта тема с каждым годом становится все острее, поскольку во всем мире идет борьба с утаиванием доходов и «экспортом» налогов в более благоприятные юрисдикции. В этой борьбе все активнее участвует и Россия. Так есть ли у покупателей зарубежной недвижимости реальный повод беспокоиться о российских налогах? И зависит ли степень этого беспокойства от происхождения денег?

Заработал? Доложи!
Для начала имеет смысл определиться с сутью двойного налогообложения. У любого государства есть исключительное право собирать налоги с доходов, полученных на его территории. Но сами люди в сегодняшнем мире весьма мобильны и нередко получают часть доходов за рубежом. Получается, что человек должен уплатить налоги и за границей, поскольку доход получен в этой юрисдикции, и на родине – потому что обязан задекларировать все свои доходы независимо от их происхождения. «Гражданин России обязан декларировать в России не саму недвижимость, а полученные от нее доходы, которые облагаются российскими налогами», – поясняет основатель и партнер швейцарской компании Sander Estates SA Сергей Сандер.

Налоговые обязательства при этом зависят от ряда обстоятельств. Если доход получает компания – то идет ли речь о ее зарубежном представительстве; если частное лицо – каков его налоговый статус в данной стране. Помимо прочего, следует учитывать, есть ли у данного государства соглашение с Россией об избежании двойного налогообложения.

Конечно, тема двойного налогообложения гораздо актуальнее не для владельцев зарубежной недвижимости, а для крупного российского бизнеса с зарубежной «пропиской». Но некоторые аспекты касаются и частных лиц. Ни для кого не секрет, что покупка зарубежной недвижимости – один из популярнейших методов вывоза из России «нетрудовых» доходов. Речь идет о колоссальных суммах, благодаря чему россияне уже стали ведущей силой на многих национальных рынках недвижимости.

Физики и юрики
В ряде стран недвижимость приходится оформлять на местную или международную компанию из-за особенностей национального законодательства. Вместе с этим у покупателя возникают новые налоговые обязательства, в частности необходимость платить НДС и налог на прибыль. «Обычно налоги, связанные с владением недвижимостью, – налог на имущество, на землю и т. п., едины для юридических и физических лиц. А вот налоги на доходы от использования недвижимости, например от сдачи в аренду, у «физиков» и юрлиц отличаются кардинально», – говорит Сергей Сандер. Причем владельцам компаний, созданным исключительно ради покупки недвижимости, далеко не всегда можно отделаться нулевой отчетностью. Даже в Хорватии в этом году были приняты поправки, запрещающие компаниям использовать недвижимость в бездоходном, а значит, безналоговом режиме.

Дублировать налог на имущество и местные налоги в России в любом случае не придется. Однако доходы от аренды или продажи зарубежной собственности необходимо задекларировать и в России. На практике большинство россиян просто утаивают доходы, которые приносит зарубежная недвижимость, – впрочем, вполне безнаказанно.

В ноябре на рассмотрение Госдумы были внесены поправки в закон о противодействии отмыванию нелегальных доходов. Если поправки будут одобрены, то под обязательный контроль попадут все операции с наличными средствами на сумму более 600 000 руб. (в том числе внесение наличными аванса при покупке недвижимости). Контроль над крупными безналичными транзакциями был введен еще в 2004 г. Идеология фискального законодательства в том, что можно свободно покупать недвижимость за границей, но с использованных на это средств должны быть уплачены все налоги в России.

Метод вычитания
В чем суть двусторонних соглашений? Как пояснил Сергей Сандер, в соответствии с большинством международных соглашений об избежании двойного налогообложения налоги на недвижимость платятся в той стране, где находится объект.

Тем не менее играют роль не только наличие и текст соглашения, но и правоприменительная практика обоих государств. Любые вопросы двойного налогообложения необходимо рассматривать не вообще, а относительно двух конкретных стран – и желательно участие специалиста.

Руководитель налоговой практики адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Игорь Шиков рассказывает о том, как действуют эти соглашения: «Россия, как правило, применяет метод зачета. Это означает, что налоговый резидент РФ при расчете налога, подлежащего уплате с совокупного дохода (включающего в себя доходы из внешних источников), вправе вычесть из суммы налога, подлежащего уплате в РФ, налог, уплаченный в государстве, где находится объект недвижимости. Однако вычитаемая сумма не может превышать сумму исчисленного в России налога. Если уровень налогообложения в государстве источника ниже, то в РФ доплачивается разница до ставки, установленной в РФ, то есть до 13% для доходов физических лиц».

Казалось бы, снять с повестки дня российскую часть проблемы можно через покупку офшора. Но в этом случае нужно разработать в налоговую стратегию, ведь содержание такой фирмы тоже стоит немалых денег. Например, применительно к Англии об использовании офшорной схемы надо задумываться лишь покупателям объектов от 3 млн фунтов, считает управляющий директор компании LondonDom.com Егор Шишковский. «Есть две основные выгоды использования офшора, – говорит эксперт. – Во-первых, это защита от налога на наследство, который в Великобритании составляет 40%. Во-вторых, если офшорная компания использовалась только в качестве владельца одного объекта недвижимости и не вела никакой другой деятельности, то при перепродаже объекта можно передать покупателю акции компании, и ему не придется платить 4-5% гербового сбора. Суть не в благотворительности, а в том, что недвижимость продается дороже».

Новые кочевники
В последнее время ряд стран прилагают титанические усилия, чтобы перекрыть каналы сокрытия доходов. Среди последних значимых новостей – успешное «наступление» Германии на банки Лихтенштейна, а властей США – на швейцарский UBS. В этом же контексте можно рассматривать и обновленное налоговое соглашение России с Кипром, которое ожидает ратификации.
Однако путей легальной налоговой оптимизации с помощью зарубежных юрисдикций по-прежнему много.

«Что касается раскрытия информации, то пока ситуация осталось прежней: существует международная процедура обмена информацией, которая применяется в ходе уголовных дел, а также в соответствии с международными законами о борьбе с отмыванием средств и борьбой с терроризмом, – считает Сергей Сандер. – UBS тут ни при чем, там была иная ситуация беспрецедентного давления со стороны США, где у этого швейцарского банка сосредоточена треть, если не больше, бизнеса. Относительно России ситуация будет зависеть от того, насколько оперативно налоговые органы РФ смогут развить сотрудничество с налоговыми органами других стран. Пока мне верится с трудом, что это произойдет в ближайшем будущем. Могу предположить, что данный процесс будет саботироваться самими российскими чиновниками, которые сегодня тайно владеют большим количеством зарубежной недвижимости».

Отдельный сюжет в истории с налогами – когда человек меняет налоговую юрисдикцию или получает вторую (самый очевидный случай – оформление вида на жительство или гражданства другой страны). Так, некоторые обеспеченные пенсионеры из Европы и США переезжают в страны со щадящим налогообложением.

Европейским «налоговым раем» для состоятельных людей принято считать Монако, Швейцарию, Мальту, Андорру и, как ни странно, Великобританию (закрывая глаза на драконовский налог на наследство). Проблема лишь в том, что до получения гражданства в большинстве стран обладатель ВНЖ должен находиться в стране не менее 183 дней за год. Хотя и здесь есть нюансы: некоторые государства, например Сент-Киттс и Невис, таких требований не предъявляют.

Сергей Сандер обращает внимание: «Современного космополита очень сложно признать резидентом хоть какой-то страны. Большинство состоятельных людей находятся в постоянном движении – несколько домов, дач, поездки на отдых. Поэтому все чаще применяется подход, когда налоговая резиденция определяется на основании «центра жизненных интересов»: где находятся основной дом и активы, где учатся дети, где расположен бизнес и т. п. Именно данным подходом успешно и жестко пользуются власти Франции, Германии, Испании, Италии для налоговых претензий к состоятельным семьям, проживающим на их территории».

Хотите советов – их есть у меня
В свете всего сказанного возникают два немаловажных вопроса: какие последствия влечет сокрытие информации о зарубежных доходах и какова лучшая схема налоговой оптимизации?
К сожалению, ни один из опрошенных экспертов прямого ответа не дал. И причина ясна: подобное ноу-хау стоит денег. «Вопросы налогообложения на международном уровне, когда вовлечены несколько юрисдикций, относятся к области эксклюзивного знания, – говорит независимый консультант по управлению личным капиталом, полный действительный член The International Tax Planning Assosiation Татьяна Булах. – Бесплатных «советов юриста» по этой теме в журналах просто не бывает. Иногда попадаются отдельные рекламные публикации с обязательным примечанием в конце, что самостоятельное применение советов успеха не гарантирует, так как за пределами статьи остались многие моменты».

Однако краски сгущать не стоит: грамотный риелтор, по крайней мере, расскажет об основных этапах «большого пути» и о подводных камнях – от схемы перевода денег до уплаты налогов и продажи объекта. Тысячи россиян благополучно владеют недвижимостью за рубежом, и по каждой стране накоплен большой коллективный практический опыт.

Следует помнить, что налоговые вопросы должны все время оставаться в поле зрения как при купле-продаже недвижимости, так и при сдаче ее в аренду. По словам Сергея Сандера, «большинство наших соотечественников, владеющих недвижимостью за рубежом, ее не декларируют, пользуясь отсутствием механизмов обмена информацией между налоговыми службами». Но если недвижимость – лишь элемент в более сложной схеме налоговой оптимизации, то лучше поискать квалифицированных консультантов.
Петр Чернов. По материалам «HomesOverseas»

Валютный безвиз. Как украинцы будут покупать недвижимость за границей на зарплаты «в конверте»

Уже со следующего года украинцы смогут свободно купить недвижимость за границей, инвестировать в иностранный стартап или акции ведущих мировых компаний. Для таких операций уже не потребуется специальных разрешений на вывод валюты. Однако такая либерализация вовсе не означает, что инвестируемые средства не будут проверяться на чистоту происхождения — и в Украине, и в стране приобретения активов.

Валютный реверс

Новые возможности инвестирования открыл для граждан Закон «О валюте и валютных операциях» — документ уже вступил в силу, но начнет действовать через семь месяцев после официальной публикации, то есть с 7 февраля будущего года. По сути, с этого момента начнет действовать валютный безвиз для движения капитала. «На сегодняшний день, чтобы перечислить валюту за границу, необходимо получить индивидуальную лицензию НБУ, сейчас — ее упрощенный вариант, электронную лицензию. Помимо этого, для физлиц установлен лимит на перечисление иностранной валюты за границу до 50 тысяч долларов США (в эквиваленте) в течение одного календарного года. С принятием нового Закона «О валюте и валютных операциях» физическим лицам, как и юридическим, открываются возможности без оформления индивидуальных лицензий НБУ перечислять валюту за границу», — поясняет Екатерина Брэдуляк, старший юрист ЮФ Evris.

Сейчас, например, чтобы приобрести дом или квартиру за границей, нашим согражданам приходится собирать ворох бумаг для получения валютной лицензии НБУ. К слову, такая лицензия действует только сутки, за которые нужно успеть оплатить покупку. А значит, к моменту получения лицензии сделка должна быть полностью подготовлена, иначе придется идти за лицензией по второму кругу. А главное — приходится изворачиваться, чтобы обойти установленные лимиты. Например, покупать ту же недвижимость вскладчину, брать рассрочку или кредит и т. д. «Граждане Украины в обход ограничений и запретов НБУ выезжают за границу, открывают счета, вносят на них деньги, проводят необходимые расчеты и инвестиции, не сообщая об этом НБУ, соответственно, не получая необходимых лицензий. Со своей стороны у НБУ нет достаточно средств и ресурсов, чтобы выявить такие операции и привлечь нарушителей к ответственности», — рассказывает Михаил Можаев, управляющий партнер ЮФ «Можаев и Партнеры».

С будущего года все эти схемы не понадобятся: достаточно будет просто перевести положенную сумму СКВ со своего счета в украинском банке на счет продавца. По словам Ольги Соловьевой, управляющего партнера АО «СК ГРУП», на сегодняшний день наиболее востребованными инвестиционными направлениями для украинцев остаются покупка недвижимости (жилой, нежилой), акций (корпоративных прав), ценных бумаг (например, облигаций) и предметов роскоши (ювелирка, часы, предметы искусства, антиквариат, драгоценные камни и металлы).

К примеру, уже сейчас украинцы — самые активные среди иностранцев покупатели польской жилой недвижимости. Из 264 тыс. кв. м, которые были куплены в прошлом году нерезидентами Польши, 70 тыс. кв. м перешли в собственность наших сограждан.

Таким образом, украинцы уже заткнули за пояс немцев и британцев, ранее считавшихся наиболее активными покупателями польской недвижимости. Также повышенным спросом среди украинцев пользуется недвижимость в Болгарии, Турции, Греции, Черногории, Испании и Словакии.

В дальнейшем спектр иностранных вложений может значительно расшириться. «Например, профильный Закон «Об инвестиционной деятельности» разрешает инвестировать в любое имущество, в том числе в основные фонды и оборотные средства во всех отраслях экономики, в ценные бумаги (кроме векселей), целевые денежные вклады, научно-техническую продукцию, интеллектуальные ценности, другие объекты собственности, а также имущественные права. Симбиоз инновационных технологий и финансовых инструментов привел к возникновению нового, законодательно неопределенного, объекта инвестирования — криптовалюты и токенов, эмитированных в результате ICO», — поясняет Виталий Саветчук, младший юрист ЮК Moris Group.

Проверку на чистоту никто не отменял

Впрочем, без проблем перевести деньги за рубеж смогут только те, кто подтвердит их легальное происхождение. Вне финансового мониторинга, как и сейчас, останутся суммы до 150 тыс. грн. Но, как показывает практика, некоторые банки уже заставляют своих клиентов подтверждать чистоту переводимых средств и менее установленного порога.
«Для подтверждения чистоты происхождения средств нужно заполнить специальную анкету. Далее банк передает ее сотрудникам финмониторинга, имеющим доступ к налоговым базам и способным установить легальность соответствующих доходов. В иностранном банке, в свою очередь, будут полагаться на результаты проверки, осуществленной украинским финмониторингом. Следует учитывать, что новый закон о валюте не имеет обратной силы и в случае инвестирования доходов, полученных до его вступления в силу, к инвестору могут возникнуть вопросы о легальности его доходов», — поясняет Виктор Мороз, управляющий партнер адвокатского объединения Suprema Lex.

Проще говоря, наши финразведчики хотят знать, были ли уплачены налоги с инвестируемых сумм. Ответ на этот вопрос интересует и зарубежные контролирующие органы. Документами, подтверждающими чистоту происхождения средств, могут быть налоговая декларация с отметкой контролирующего органа, справка о заработной плате, договоры купли-продажи имущества, свидетельства о праве на наследство, документы, подтверждающие получение страховой суммы по договору страхования и т. д.

Но юристы не исключают, что в свете последних событий иностранные банки будут запрашивать дополнительную информацию, подтверждающую происхождение средств. «Последние несколько лет финансовые регуляторы США и государств — членов ЕС активно совершенствуют процедуры идентификации клиентов и средств. В частности, 30 мая нынешнего года в ЕС принята новая, так называемая «пятая», директива Европарламента и Совета Европы (2016/0208/COD). Данной директивой повышены требования к проведению финансового мониторинга по операциям с третьими государствами, в которых степень борьбы с отмыванием денег считается недостаточной», — поясняет Виталий Саветчук. К таким государствам относится и Украина, которая слишком медленно имплементирует европейские антиотмывочные стандарты.

Помимо финразвердки, о валютных операциях будет знать и НБУ. Как уточняет Михаил Можаев, новый Закон «О валюте и валютных операциях» наделил регулятора правом определять не только содержание и форму, но и периодичность, сроки, способ и порядок предоставления соответствующей информации. Каким образом Нацбанк будет ее использовать помимо статистических целей — вопрос, на который пока нет четкого ответа.

Кто заработает на инвесторах

Расширение инвестиционных возможностей наших сограждан откроет новые виды заработков для всевозможных консультантов и посредников. «Если возрастет спрос на покупку иностранных ценных бумаг, то не исключено, что появится заинтересованность в привлечении украинских торговцев ценными бумагами. Такие торговцы выступят посредниками по сделкам между физическими лицами и иностранными брокерами», — говорит г-жа Брэдуляк. Некоторые отечественные инвесткомпании уже заявили о том, что вплотную работают над соответствующими сервисами.

Василий Андрусяк, руководитель практики налогового права ЮК Moris Group, полагает, что законодательные изменения должны подтолкнуть развитие инвестиционного банкинга. «Инвестиционный банкинг — это очень широкий комплекс услуг по управлению активами клиентов и консультативной помощи в разных финансовых вопросах. Де-юре в Украине очень много банков и других финансовых учреждений предлагают клиентам такие услуги, но их качество в связи с либерализацией должно выйти на новый уровень. Возможно повышение спроса на услуги налоговых консультантов, которые будут следить за соблюдением требований налогового законо­да­тель­ства при осуществлении инвестиционной деятельности», — считает эксперт.

Кроме того, банки будут соревноваться между собой за деньги инвесторов, поэтому, кроме появления разных ценовых предложений, стоит ожидать и улучшения сервиса. Например, появления мобильных приложений, с помощью которых инвестор сможет следить за тенденциями рынка, контактировать с брокером, давать распоряжения на покупку/продажу инвестиционных активов и т. д.

Серые схемы с наличными

Итак, новый закон о валюте снимет для украинцев ограничения на инвестиции за рубеж, но не отменит контроль над чистотой вкладываемых средств, а еще более жесткий мониторинг ведется в Европе. Однако это не означает, что украинцы, получающие зарплату «в конвертах», автоматически лишаются возможности обзавестись квадратными метрами в облюбованном месте. Объяснить происхождение нужной для покупки суммы помогают фиктивные сделки. Например, члены семьи продают друг другу загородный дом, земельный участок, квартиру, любое другое имущество, суммы от продажи которого хватает на приобретение недвижимости за рубежом. Затем средства от продажи декларируются, налоговая декларация — документ, достаточный для подтверждения происхождения средств.

А вот вариант оплаты заграничной покупки кэшем постепенно уходит в прошлое. Без декларирования можно вывезти из Украины до 10 тыс. евро. Поэтому, смотавшись несколько раз туда и обратно, можно накопить там нужную сумму на покупку. Проблема в том, что сами продавцы уже не берут наличность из-за ужесточившегося контроля над обращением кэша. Вариант, который пока действует, — искать юрисдикции, где наличность еще принимают. Например, пополнить счет в Латвии будет проще, чем в Испании. Но все говорит о том, что и эту возможность будут закрывать.

Чтобы подтвердить легальность средств, иногда наши сограждане прибегают и к вовсе сомнительным схемам. Например, пользуются услугами украинских компаний, которые могут взять наличность и перечислить деньги со счета своего юрлица на предварительно открытый счет физлица в другой стране. Они также готовят подтверждающие документы, например, договоры займа, на основании которых эти средства были зачислены на счет физлица. Стоимость таких услуг — 5-7% от суммы перевода. Этот способ предполагает множество рисков. Так, Европейский банк может заблокировать сумму на счете, так как подтверждающие документы не подойдут. Такие прецеденты уже были. Или в лучшем случае вернет деньги обратно на счет отправителя.

Одним из основных неприятных моментов, с которыми могут столкнуться физлица, инвестирующие за рубеж, является введение НБУ новых валютных ограничений, например, установление максимально возможной суммы в месяц/год для перечисления средств за границу.

Заключительные и переходные положения закона о валюте обязывают регулятора не позднее, чем за 30 дней (до 7 февраля 2019 г.), утвердить подзаконные нормативы для его практического применения. На данный момент остается неизвестным, поддержит ли НБУ лозунг полной либерализации валютного регулирования, под которым прошло принятие упомянутого закона.

Более того, закон предусматривает возможность НБУ вводить меры защиты при наличии признаков неустойчивого финансового состояния банковской системы, ухудшения состояния платежного баланса Украины, возникновения обстоятельств, угрожающих стабильности банковской или финансовой системы государства. А «признаки неустойчивого финансового состояния банковской системы» стабильно присутствуют у нас уже несколько лет.

Указанные меры защиты, среди прочего, предусматривают установление особенностей осуществления операций, связанных с движением капитала, а также установление разрешений и лимитов на проведение отдельных валютных операций. По сути, такие меры защиты могут быть аналогичными уже существующим валютным ограничениям: необходимость получения физлицами индивидуальных лицензий для перечисления иностранной валюты за границу; наличие лимита для операций по таким индивидуальным лицензиям в размере $50 тыс. в год.

Второй момент — это существование все того же валютного контроля, который теперь переименован в «валютный надзор», что не меняет сути. Это означает, что банки и далее будут контролировать валютные операции, уделяя особое внимание рискованным операциям, и, как результат, будут требовать от инвесторов предоставления дополнительных документов под ту или иную валютную операцию.

В-третьих, новый закон отменил административную ответственность за незаконное открытие или использование за пределами Украины валютных счетов. Но одновременно усилена ответственность за незаконную скупку, продажу и обмен валюты.

В-четвертых, физлицам-инвесторам необходимо учитывать вопрос декларирования и налогообложения доходов от инвестиций, полученных от источников за пределами Украины, который, в частности, будет зависеть от наличия соглашений об избежании двойного налогообложения со страной, в которой получен доход, и фактической уплаты налогов от полученного дохода в такой стране.

И напоследок, не стоит забывать о возможных валютных ограничениях, налоговых последствиях, иных законодательных и юридических особенностях страны инвестирования (принимая во внимание объект инвестирования), которые необходимо тщательно изучить, взвесить все за и против перед осуществлением самой инвестиции.

Что представляет налог на недвижимость за рубежом?

Все чаще и больше недвижимого имущества россияне приобретают за рубежом. Часто при заключении сделки купли-продажи возникает вопрос: почему цена при покупке оказывается гораздо больше, чем обозначенная в объявлении? Ответ простой: налогом на недвижимость за рубежом облагается любая квартира, дом или другой недвижимый объект. Отсюда и цена выше.

Как составляется цена?

Прежде всего, платят налог на недвижимость за рубежом, который называют еще государственной пошлиной. Это единоразовый платеж, но сумма его большая: от двух до пяти процентов от сделки. Этот показатель для разных стран – разный. Даже, рассматривая одно государство, он может отличаться.

Если вы покупаете дом, а не квартиру, придется заплатить налог на землю. Здесь своя особенность: сумма взноса гораздо меньше, но оплату земельного налога нужно будет производить ежегодно.

Если вы намереваетесь сдавать в аренду принадлежащее вам за границей имущество, придется платить немалые суммы до 30-35%. Оплачивая налог на недвижимость за границей, не забывайте о дополнительных расходах на оплату риэлторам, которые обеспечат вам юридическое сопровождение сделки.

А теперь давайте подсчитаем, из чего складывается стоимость приобретаемой вами недвижимости за границей:

  • сама цена недвижимости;
  • налог на недвижимость за рубежом и в России;
  • оплата риэлторам за юридическое сопровождение сделки;
  • 10-15% от цены приобретения на расходы, связанные с вашим пребыванием за границей.

Российское налоговое законодательство при покупке недвижимости за границей

Покупая дом или квартиру за границей, наши соотечественники часто нарушают российское налоговое законодательство. Почему это происходит? Каждый, планируя совершить покупку недвижимого имущества в чужой стране, консультируется у юриста на предмет налогового законодательства того государства, где находится недвижимость. Юристы очень подробно проконсультируют вас, как можно уменьшить величину облагаемого налога, на кого можно оформить зарубежную недвижимость и так далее, расскажут обо всем, что касается той, другой страны.

А вот вопросы законодательства РФ как были для покупателя, так и остаются без ответов, хотя россиянам предстоит в будущем иметь дело с налоговыми службами собственной страны. Это общение начнется до начала оформления купли-продажи. Поэтому о том, как не нарушить налоговый закон нашей страны, нужно подумать заранее.

Как оплатить налог

Сделав свой выбор о приобретении, например, зарубежной квартиры, перед обеспеченным российским гражданином часто встает вопрос: как оплатить налог на недвижимость за границей: наличными или через банк? Расчет за куплю недвижимости через банковский счет имеет много преимуществ:

  • не подлежит декларированию сумма денег, вывозимая из России;
  • при возникновении проблем несложно доказать оплату в суде.

Итак, вы определились, что оплату по приобретаемой недвижимости за рубежом вы будете производить через банковский счет. А какой банк выбрать: российский или зарубежный? Чаще россияне выбирают банк той страны, где покупают недвижимость. В этом случае комиссия, взымаемая при переводе денег со счета на счет меньше, да и продавцу так удобнее. Вот здесь-то и кроется ловушка.

Налоговое законодательство России обязывает каждого гражданина сообщить налоговым органам об открытии банковского счета вне нашего государства. Но это далеко не все, что нужно сделать. Не позднее месяца следует предоставить в налоговые органы заявление, в котором вы указываете зарубежный банк, где открыли счет и выписку с него.

Что последует за этим, для чего нужно это заявление? Дело в том, что обладая информацией, которую несет ваше заявление, российские налоговые службы вправе следить за изменениями вашего финансового счета. Вот и все, никаких последствий для ваших финансов это заявление не имеет, кроме того, что периодически вы должны предоставлять в налоговую службу информацию по текущему заграничному счету.

А чтобы избежать этого беспокойства, открытый за рубежом счет для покупки недвижимости, можно быстренько закрыть, уведомив об этом налоговый орган. С другой стороны, счет зарубежного банка есть смысл не закрывать: налог на недвижимость за рубежом, коммунальные платежи с этого счета удобно оплачивать. Здесь выбор за вами.

Недвижимость за границей: ипотечный кредит и налог

В любом случае никаких проблем нет. Они начнутся, если вы решите купить недвижимость за границей по ипотечному кредиту. Отечественные банки очень редко их предоставляют. Да и желающих получить такой кредит в российских банках немного: за рубежом гораздо ниже ставки, а сроки возврата кредита увеличены. Здесь палка о двух концах.

Многие просто не знают, что низкие ставки по процентам за рубежом могут обойтись вам в 35% налога в России за материальную выгоду. Сейчас объясним подробнее. В России в законодательстве по налогам существует понятие материальной выгоды, которая представляет экономию на процентах. Она получается, если ставка по кредиту, ниже 2/3 ставки рефинансирования Центробанка РФ.

Если вам удастся получить ипотечный кредит в России по ставке, не превышающей 5,167%, то вы не будете иметь материальной выгоды, никакого налога в России за зарубежную недвижимость платить не надо будет. Но в России такой кредит получить просто невозможно, разве что во сне. При получении материальной выгоды вы оплачиваете налог в 35%. Думайте, считайте сами, как вам выгодно, так и поступайте.

Поскольку за границей трудно найти банк, выдающий кредиты в рублях, кредит можно взять в валюте на законных основаниях. Для таких кредитов минимальная ставка 9%. Если она меньше, как, например, в Европе 3-7%, то материальная выгода образуется на разнице в процентах. За нее-то и взимаются в России налоги.

Но, в 2010 году 1 января в Налоговый Кодекс нашей страны внесены поправки. Правда, касается это только покупаемой в России недвижимости и выдаваемых банками России кредитов. Никаких исключений в Законе нет. Никаких осложнений у вас не будет и с налоговыми службами иностранного государства, если вы будете жить в купленной недвижимости за границей сами, постоянно или время от времени наведываясь отдохнуть.

Налог на недвижимость за рубежом в случае сдачи его в аренду

Если вы решите сдать свое жилье за границей в аренду, регулярный контакт с отечественными налоговыми органами вам обеспечен. Арендная плата с недвижимости – тоже доход, который обязательно облагается налогом. Только в этом случае дважды: Россией и страной, в которой расположена ваша недвижимость.

Налог на недвижимость за границей от ее аренды в России составляет 13%. Чтобы опередить вопрос: «Где, собственно, взяли зарубежную недвижимость» — лучше сразу делайте все по закону и живите спокойно. Налог от аренды платите и той стране, где, собственно квартира или дом расположена.

В каждой стране налоги на аренду свои и везде они разные: иногда достигают 50%, тогда получается, что в сумме вы можете заплатить двум государствам до 63% от стоимости арендной платы. Однако двойное налогообложение может обойти вас стороной, если вы купите недвижимость в любой из 65 стран, с которыми Россия заключила договор, а именно Болгарии (подробнее о вложении в недвижимость Болгарии), Турции, Франции, Египте и других. Суть закона заключается в том, что подоходный налог россиянами оплачивается один раз именно в той стране, где куплена недвижимость, если она сдается в аренду.

Но, в любом случае в своей стране вы должны подать налоговую декларацию, к которой прилагается справка об уплате налогов по месту нахождения зарубежной недвижимости. Если вы находитесь подряд, более шести месяцев за рубежом, то основную массу налогов вам придется оплачивать там, то есть по месту приобретения.

НАЛОГИ В РОССИИ

для владельцев недвижимости за рубежом

Поделиться:

Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России более 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ. А значит, на них распространяется российское налоговое законодательство.

Нужно ли платить сборы в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость? И по каким ставкам облагается доход от продажи объекта в другой стране?

Этот материал посвящен важнейшим юридическим вопросам, которые касаются всех покупателей недвижимости за границей. Сохраните статью, чтобы не потерять.

Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG.

Налоги при покупке недвижимости за рубежом

Российские налоговые последствия, связанные с покупкой, владением и продажей зарубежной недвижимости будут возникать только у налоговых резидентов РФ.

Для определения окончательных налоговых обязательств резидентом РФ по общему правилу признается физическое лицо, которое находится на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчетного календарного года[1].

Объектом налогообложения физических лиц-налоговых резидентов РФ признаются как доходы от источников в РФ, так и доходы от источников за пределами РФ, т.е. общемировой доход[2].

Налогом на имущество физических лиц зарубежная недвижимость в РФ не облагается. Исключением может стать сделка с привлечением кредита, т.к. в этом случае покупатель может получить налогооблагаемую выгоду от экономии на процентах по займу / кредиту. А также налогообложению могут подлежать доходы, связанные с использованием зарубежной недвижимости.

Налогообложение материальной выгоды от экономии на процентах по кредиту

Зачастую иностранные банки предлагают более выгодные условия предоставления заемного финансирования по сравнению с российскими банками.

При определенных условиях у физического лица – налогового резидента РФ – может возникать налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах за пользование кредитными средствами.

В случае, если физическое лицо берет кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка в иностранном банке составляет менее 9% годовых (в отношении кредита в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении кредита в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования кредитом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах.

Налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование кредитными средствами над соответствующим пороговым значением (9% годовых или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ соответственно[3]).

Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%. Физическое лицо должно самостоятельно задекларировать такой доход, то есть отразить в своей налоговой декларации по НДФЛ за соответствующий налоговый период и представить декларацию в налоговый орган.

С 1 января 2018 года были введены дополнительные условия (в пользу налогоплательщика) для признания материальной выгоды налогооблагаемым доходом.

  • физическое лицо (получатель кредита) и банк являются взаимозависимыми (в том числе, если физическое лицо является работником банка);
  • экономия на процентах фактически является материальной помощью или встречным исполнением организацией обязательства перед заемщиком, в том числе оплатой за поставленные товары (выполненные работы, оказанные услуги).

Налоги при владении и использовании недвижимости за рубежом

Чаще всего зарубежная недвижимость приобретается либо для личного пользования (например, место отдыха), либо для сдачи в аренду.

Общий уровень налоговой нагрузки зависит, в первую очередь, от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью. В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России.

Если недвижимость оформлена на физическое лицо

  • Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по ставке НДФЛ 13%. В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.

Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачета уплаченного за границей налога при уплате НДФЛ в России. Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН). Также налогоплательщику необходимо будет представить соответствующие документы, подтверждающие уплату налога на доход за рубежом[4].

  • Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит четких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему её в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя. Этот вопрос необходимо анализировать с учетом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.
  • Иными налоговыми вопросами, которые стоит учесть, являются зарубежные налоги на имущество и состояние физических лиц и сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.
  • Если недвижимость оформлена на юридическое лицо

    Если имущество оформлено на юридическое лицо, акционером/учредителем которого является физическое лицо – российский налоговый резидент, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:

    • Концептуальный выбор между российской компанией-собственником недвижимости и иностранной компанией – с учетом налоговой нагрузки, а также иных аспектов (например, юридической защиты и безопасности активов);
    • Налог на доход / прибыль на уровне компании от использования недвижимости в коммерческих целях;
    • Корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;
    • Налогообложение доходов, распределяемых российской / иностранной компанией в адрес акционера-российского налогового резидента (например, в виде дивидендов); возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;
    • Признание иностранной компании-владельца недвижимости контролируемой иностранной компанией (КИК) и применение правил «деофшоризационного» законодательства в России, в том числе представление соответствующей отчетности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.
    Закладка Постоянная ссылка.

    Комментарии запрещены.