Нежилое помещение гостиничного типа

Оглавление:

Правовой статус апартаментов: анализ судебной практики

Автор: Алексей Жиров, комментирует Татьяна Бекренева

Правовой статус апартаментов: анализ судебной практики

Алексей Жиров, практикующий юрист,руководитель LC « Business & Law »

Слово «апартаменты» уже давно вошло в наш обиход. Если сначала им обозначались шикарные номера в гостиницах либо просторные квартиры в элитных жилых комплексах или просто квартиры с панорамным остеклением, то сейчас под апартаментами понимается вполне конкретный вид недвижимости. Однако их правовой статус у некоторых специалистов до сих пор вызывает сомнения.

Разобраться в плюсах и минусах нового формата недвижимости, а также определить его статус и причины возникновения возможных судебных споров мы постараемся в данной статье.

Правовое определение апартаментов

С правовой точки зрения понятие «апартаменты» очень скудно расшифровывается и используется действующим законодательством.

Согласно ныне утратившему силу Приказу Ростуризма от 21.07.2005 № 86 «Об утверждении Системы классификации гостиниц и других средств размещения» под апартаментом понимался номер площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), имеющий полный санузел и кухонное оборудование.

В настоящее время в соответствии с Приказом Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» (начало действия с 15.04.2011) апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет) общей площадью не менее 40 кв. м.

Таким образом, согласно законодательству апартамент не рассматривается в качестве отдельного вида недвижимости, это всего лишь одна из высших категорий номеров средств размещения.

Данные выводы подтверждаются и судебной практикой.

Так, например, в решении Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011 отмечено, что спорное помещение (апартаменты) «…не может рассматриваться судом как жилое ввиду того, что в соответствии с действующим законодательством РФ апартамент есть номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование. Понятием апартамента определяется не категория квартиры как таковой, а категория гостиничного номера в средстве размещения. Средства размещения представляют собой помещения, имеющие не менее пяти номеров и используемые организациями различных организационно-правовых форм и индивидуальными предпринимателями для временного проживания туристов. Данный вывод суда основан на ныне действующих нормативных актах.

Таким образом, апартаменты не могут рассматриваться как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд, иначе говоря, квартиры, правовой статус которых определен пунктом 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Иными словами, апартаменты — это комфортабельные номера в средстве размещения (гостиница, мотель, дом отдыха, санаторий и т.п.), оборудованные всем необходимым (соответствующей мебелью и инвентарем) для временного проживания.

Но это с правовой точки зрения. На практике, по словам специалистов, можно выделить четыре основных вида апартаментов: апартаменты, апарт-отели, сервисные апартаменты и кондо-отели. Первые три вида этой недвижимости сдаются в аренду на разных условиях — как в краткосрочную, так и в долгосрочную. Всем проживающим вне зависимости от того, на какой срок арендованы номера, обеспечивается гостиничный сервис и возможность пользоваться инфраструктурой отеля. Единственным видом отелей, где недвижимость можно купить в собственность, являются кондо-отели. Обычно в таких отелях часть номеров сдается как в обычной гостинице, а часть продается в собственность.

Причины появления апартаментов в России

Основной причиной появления апартаментов в России, в частности в Москве, является дефицит площадок под жилую застройку, сложная транспортная ситуация в городе и не востановившийся после финансового кризиса спрос на офисные помещения. С одной стороны, наступивший «ледниковый период» на рынке офисной недвижимости, с другой — Постановление Правительства г. Москвы № 714-ПП, запрещающее точечное строительство, вынуждают застройщиков вместо возведения бизнес-центров искать обходные пути для сохранения инвестиций, вложенных в начатое строительство. Переход к формату апартаментов является для них своеобразным спасением. Девелоперы превращают офисное здание в небольшие блоки, оборудованные всеми необходимыми коммуникациями для комфортного проживания, и сдают их в аренду либо продают. Управляют зданием и предоставляют гостиничные услуги, как правило, специализированные организации — управляющие компании (Hyatt, Hines и др.).

Таким образом, в рамках одного проекта застройщикам удается сочетать офисные, торгово-развлекательные и жилые площади. Однако жилыми апартаменты могут называться только условно.

Отличие апартаментов от квартиры

Главное отличие апартаментов от квартиры — разный юридический статус.

В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российский Федерации к жилым помещениям относятся жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры) и комната. При этом квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Необходимой характеристикой любого жилья (квартиры, дома, комнаты) служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. Согласно нормам жилищного законодательства жилым является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российский Федерации).

Гостиницы (апартаменты), санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение. Такие помещения используются для временного пребывания (место отдыха, лечения), в отличие от места жительства, под которым согласно статье 20 Гражданского кодекса Российский Федерации понимается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Жилое помещение должно отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума, инсоляции и прочее согласно Федеральному закону от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения») и техническим требованиям (стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и другое согласно Федеральному закону от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Кроме того, благоустроенность жилого дома, придомовой территории и ближайших территорий (наличие магазинов, детских садов и другой социальной инфраструктуры, транспортная доступность) — существенная часть суммы потребительских качеств жилого помещения.

Судебная практика по поводу статуса гостиницы (апартаментов) также однозначна.

Так, ФАС Уральского округа (Постановление ФАС Уральского округа от 23.08.2010 № Ф09-5956/10-С6 по делу № А50-3584/2010) была рассмотрена жалоба индивидуального предпринимателя о признании сделки (договора аренды) ничтожной. Между департаментом (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда, в соответствии с которым был передан объект муниципального нежилого фонда в виде встроенных нежилых помещений в цокольном этаже пятиэтажного панельного жилого дома. Целевое назначение объекта — гостиница.

Полагая, что указанный договор является ничтожной сделкой, поскольку использование арендованного помещения по целевому назначению (для размещения гостиницы) невозможно, предприниматель обратился в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим иском, ссылаясь на положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 23 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, в соответствии с которым размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

Принимая во внимание нормы статей 15, 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющие понятия жилых помещений и жилищного фонда, суд апелляционной инстанции указал, что гостиницы не относятся к жилищному фонду, а расположенные в них помещения — к жилым помещениям, в связи с чем отсутствуют основания для применения в данном случае постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.

Поскольку истцом в настоящем деле не доказано несоответствие спорного договора закону или иным правовым актам, влекущее согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки недействительной (ничтожной), суды правомерно отказали в удовлетворении указанного искового требования.

Таким образом, юридически апартаменты являются нежилым объектом, несмотря на то что при строительстве застройщик может соблюдать все санитарные и технические нормы.

Такие минусы апартаментов, как статус нежилого помещения, а также отсутствие возможности постоянного проживания (возможности регистрации), вовсе не пугают потенциальных покупателей, поскольку они довольно специфичны: это сотрудники иностранных компаний, бизнесмены, которые большую часть времени проводят в командировках, топ-менеджеры крупных компаний, для которых особое значение имеет месторасположение комплекса и гостиничный сервис, а проблема прописки, напротив, не актуальна. Интерес к апартаментам проявляют также покупатели, у которых уже есть жилье, нередко даже не одно.

Одной из особенностей апартаментов при их приобретении является отсутствие прав на общее имущество, как в многоквартирном доме.

В вышеупомянутом решении Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011 по делу о признании недействительным соглашения об отступном отмечено, что «…условиями рассматриваемого договора не было предусмотрено, что участник долевого строительства, наряду с причитающимся ему апартаментом, приобретает право общей долевой собственности на иные, отдельно стоящие объекты недвижимости, включая клубный дом. Напротив, пунктом 3.1 договора от 07.09.2007 было предусмотрено, что любые иные помещения, расположенные вне апартамента, в том числе технического, подсобного, вспомогательного и прочего назначения, а также вне иных апартаментов, не являются предметом данного договора, а право собственности на эти помещения приобретает застройщик.

Суд не находит, что данное условие договора противоречит требованиям жилищного законодательства РФ, а именно статьям 36–38 ЖК РФ, поскольку на момент заключения этой сделки между истцом и соответчиком апартамент не рассматривался ими как жилое помещение — квартира, а здание, в котором располагались апартаменты, — как многоквартирный дом. Вышеуказанные правовые нормы регламентируют правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и не могут применяться в отношении иных нежилых объектов недвижимости…».

Кроме того, минусом для владельца апартаментов является возможность обращения взыскания по исполнительному документу в соответствии с нормами Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» на нежилое помещение. Согласно статье 79 указанного закона взыскание не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Учитывая, что апартаменты жилым помещением не являются, правила указанной статьи на него не распространяются.

Помимо минусов у апартаментов есть и свои плюсы. Владельцы недвижимости получают возможность жить в непосредственной близости от места работы, не тратя много времени на поездки, пользоваться услугами торгово-развлекательных заведений, которые могут быть частью многофункционального комплекса, а также полным гостиничным сервисом и всем спектром коммунальных услуг, которые берет на себя управляющая компания.

Еще один плюс — свобода в оформлении помещения. Порядок переустройства (перепланировки) не требует согласования уполномоченных органов в таких объемах, как с жилыми помещениями.

Кроме того, категория нежилого помещения позволяет владельцам апартаментов регистрировать юридические лица, что представляет для многих компаний отличную возможность организовать в них представительный фронт-офис с переговорной.

Данный вывод подтверждается и судебной практикой. Например, в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-западного округа от 16.03.2004 № А05-9138/03-28 и Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2011 указывается, что «…Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрен обязательный перевод жилых помещений для их использования в предпринимательских целях». То есть офис можно организовать только в нежилых помещениях.

Особенность судебной системы

Отдельной строкой хотелось бы указать на одну особенность судебной системы России, с которой приходится сталкиваться истцам при подаче исковых требований о признании права собственности на апартаменты ввиду их статуса нежилых помещений.

На практике нередки случаи, когда арбитражные суды и суды общей юрисдикции отказывают истцам – физическим лицам в признании права собственности на нежилые помещения, ссылаясь на неподведомственность спора данному суду.

Так, например, гражданин Ф. обратился в Люблинский районный суд города Москвы с исковым заявлением о признании права собственности на нежилое помещение (апартаменты) и машино-место в офисно-деловом центре.

В определении о прекращении производства по делу суд указал, что из иска гражданина Ф. к ООО усматривается, что данный спор по своему характеру связан с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку заявлен о правах на нежилое помещение, которое не может использоваться в иных целях, что следует из условий самого инвестиционного контракта, заключенного между Правительством Москвы и фирмой, в рамках которого осуществлялось строительство именно офисно-делового центра с торговыми помещениями и апартаментами на земельном участке.

Президиум Московского городского суда (Постановление от 08.07.2011 № 44Г-126) отменил определение Люблинского районного суда города Москвы, отметив следующее: «…в соответствии со статьей 47 Конституции РФ никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

В надзорной жалобе гражданин Ф. ссылается на определение Арбитражного суда г. Москвы от 21.03.2011, которым производство по аналогичному делу по иску гражданина Д. о признании права собственности на нежилое прекращено в связи с тем, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

В ситуации, когда Арбитражный суд прекратил производство по аналогичному делу, следует исходить из того, что Европейский суд по правам человека, рассматривая дело «Безымянная (Bezymyannaya) против Российской Федерации», указав на факт нарушения в деле заявительницы пункта 1 статьи 6 Конвенции, отметил недопустимость ситуации, при которой национальные суды, отказываясь рассмотреть дело в силу предполагаемых ограничений их подведомственности, фактически оставляют заявителя без какой-либо вины с его стороны в судебном вакууме.

Таким образом, учитывая, что данное дело находилось в производстве Люблинского районного суда г. Москвы с октября 2010 года и прекращение производства по делу преградило доступ гражданину Ф. к правосудию и привело к нарушению его конституционных прав, Президиум Московского городского суда приходит к выводу о том, что определение суда нельзя признать соответствующим нормам гражданского процессуального права, в связи с чем указанное определение вместе с оставившим его без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02.02.2011 подлежит отмене».

Таких случаев прекращения производства по делу среди судов общей юрисдикции очень много.

Комментирует Татьяна Бекренева, юрист

Следует согласиться с автором статьи в том, что в настоящий момент в действующем законодательстве понятие «апартаменты» четко не регламентировано. Несмотря на то что этот вид недвижимости существует в России давно, о его преимуществах и недостатках известно немного. Однако признать, что «согласно законодательству апартамент не рассматривается в качестве отдельного вида недвижимости, это всего лишь одна из высших категорий номеров средств размещения», вряд ли можно. Думается, что данный вывод автора несколько ошибочен и противоречит действующему законодательству РФ. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Автор, ссылаясь на Приказ Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» (начало действия с 15.04.2011), подчеркивает, что апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет) общей площадью не менее 40 кв. м. Термин «высшая категория номера» имеет отношение к характеристике номера в гостинице (отеле), исходя из системы классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения. То есть этот квалифицирующий признак степени качества для определения состояния классности гостиницы, отеля относится именно к определению класса гостиницы, но никак не к определению понятия недвижимости как объекта права. Допуская терминологическую путаницу в определениях недвижимости, автор вводит в заблуждение читателей, хотя признает, например, такой формат недвижимости, как кондо-отели, в которых апартаменты являются обособленным объектом недвижимости, поскольку могут находиться в собственности как юридических, так и физических лиц.

Кондо-отели, апарт-отели, представляющие собой смесь кондоминиума и отеля, популярны во многих странах. Подобно гостиницам, кондо-отель управляется оператором, однако принадлежит не только управляющей компании, но и частным лицам. Инвесторы приобретают не пакеты акций, а отдельные юниты — студии или квартиры из нескольких комнат с кухней (апартаменты), которые можно использовать в качестве временного жилья или сдавать в аренду. Развитие форматов апарт-отелей и сервисных апартаментов связано в том числе со спецификой и рисками гостиничного бизнеса. Сдача хотя бы части номеров в долгосрочную аренду (формат апарт-отеля) снижает риски недозагрузки номерного фонда, позволяет получать стабильный прогнозируемый доход, снизить фактор сезонности. Кроме того, апарт-отель не требует значительных общественных зон и помещений (ресторанов, конференц-залов), что необходимо для традиционных отелей. Для него не столь критично расположение на первой линии, а стандарты обслуживания, как правило, не такие жесткие. Но российским действующим законодательство такая классификация апартаментов не предусмотрена, нет действительно четкой правовой регламентации, что относить к апартаментам, следует ли признать данные объекты недвижимости нежилыми или жилыми объектами?

Что касается вопроса, относятся апартаменты к жилым помещениям или это все-таки нежилые помещения, следует отметить позицию налоговиков. Так, например, с точки зрения налогообложения в части права на получение налогоплательщиком в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ налогового вычета в сумме, израсходованной им на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них, налоговые органы придерживаются мнения о том, что апартаменты являются жилым помещением. В журнале «Официальные материалы для бухгалтера. Комментарии и консультации» (№ 3, март 2011 года) опубликован ответ референта государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса И.В. Апарышева, который разъяснил, что налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение апартаментов в многоквартирном жилом доме, хотя в главе 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ нет определения понятия «апартаменты» (кстати, в переводе с французского языка это слово означает «квартира»). В связи с этим подлежит применению пункт 1 статьи 11 НК РФ, согласно которому институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.

Статьей 15 Жилищного кодекса РФ определено понятие «жилое помещение», к которому в том числе относятся жилой дом, его часть, квартира и комната. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, для целей применения положений подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ в части предоставления имущественного налогового вычета по расходам на приобретение апартаментов такое помещение должно фактически представлять собой квартиру или долю в жилом доме, пригодные для постоянного проживания граждан (должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам).

Статьей 15 ЖК РФ также установлено, что порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации. Во исполнение данного требования постановлением Правительства РФ от 28.01.06 № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Судебная практика по поводу отнесения гостиниц (если, конечно, согласиться с автором статьи о равнозначности понятий «гостиница» и «апартаменты») к разряду жилых помещений или объектам недвижимости нежилого назначения тоже сложилась неоднозначная, хотя автор утверждает обратное.

Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 30.10.2008 № А56-5119/2008 по делу о взыскании недоплаты земельного налога с ОАО «Выборгский судостроительный завод» считает, что при исчислении налога по спорному земельному участку, занятому гостиницей, оно не имеет право в соответствии со статьей 8 Закона Российской Федерации от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» и подпунктом 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ применять пониженную ставку налога, так как гостиницы не относятся к жилищному фонду, хотя суд первой инстанции согласился с доводами налогоплательщика, сославшись на статью 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, посчитав гостиницы относящимися к жилищному фонду коммерческого использования. Кассационная инстанция считает ошибочным, а потому подлежащим отмене решение суда о признании недействительным решения налогового органа в части доначисления земельного налога, соответствующей суммы пеней и привлечения указанного общества к ответственности по эпизоду, связанному с исчислением налога по земельному участку, на котором расположена гостиница, в размере свыше трех процентов от ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа.

ФАС Северо-Западного округа указал, что гостиницы не отнесены к объектам жилищного фонда (кроме гостиниц-приютов) и поэтому общество не имеет права при исчислении налога за землю за 2004 год и земельного налога за 2005 год по земельному участку, на котором расположена гостиница, применять пониженную ставку налога. В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 01.03.2005, жилищным фондом признается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено разделение жилищного фонда в зависимости от целей использования, в частности, выделен жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование. Гостиницы имеют иное функциональное назначение, помещения в них используются для оказания услуг, связанных с временным пребыванием граждан.

А вот в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.09.2009 № КА-А40/6263-09 указано, что гостиницы согласно действующему законодательству относятся к жилищному фонду. Так, по мнению ИФНС, организация занижала налог на землю под зданием общежития. Как установлено судами, Постановлением главы города Каменск-Уральского от 17.12.1997 № 1710 налогоплательщику (ОАО «СУАЛ» в части филиала «УАЗ-СУАЛ») предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок по адресу: г. Каменск-Уральский, ул. Попова, 5, площадью 3048 кв. м, занимаемый зданием общежития. Указанное общежитие используется для временного проживания работников ОАО «СУАЛ» в период их работы, службы или обучения. Вопреки доводам налогового органа о том, что здание общежития не относится к жилищному фонду и используется для оказания гостиничных услуг, кассационная инстанция сделала вывод о том, что гостиницы согласно действующему законодательству относятся к жилищному фонду, и отклонила вывод налогового органа о неуплате обществом земельного налога.

Стоит признать, что действующим законодательством действительно недостаточно точно регламентирован вопрос о статусе апартаментов. Апартаменты могут располагаться не только в составе гостиниц, отелей, общежитий, но и в составе различных бизнес-центров, иных офисных зданиях ведомственного значения. Сегодня, например, в Москве они имеются в комплексе «Москва-Сити», в «Центре международной торговли» (Краснопресненская набережная, 12), в бизнес-центре «Парк Плейс», гостинице «Волга». Такой проект, как жилой дом «Коперник» (Б. Якиманка, 22), тоже представляет собой комплекс апартаментов. Как указано в пункте 2 Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.1997 № 490, гостиница же представляет собой имущественный комплекс (здание, часть здания), предназначенный для предоставления услуг. То есть это имущественный комплекс, в составе которого могут находиться отдельные обособленные объекты в виде квартир — апартаментов. Так почему же законодательно не закрепить за апартаментами статус объекта недвижимости, предназначенного для самостоятельного использования? Вероятно, правоприменительная практика приведет к тому, что этот вопрос законодательно все-таки найдет разрешение и апартаменты будут официально признаны самостоятельными объектами недвижимости жилого назначения, которые могут располагаться в различных многофункциональных имущественных комплексах и обладать качеством оборотоспособности.

Нежилое помещение гостиничного типа

14 300 грн.

22 211 120 грн.

24 184 260 грн.

2 300 000 грн.

5 870 550 грн.

22 211 120 грн.

14 300 грн.

15 256 грн.

695 750 грн.

55 659 800 грн.

1 394 750 грн.

4 752 350 грн.

2 515 950 грн. Договорная

Как купить нежилое помещение безопасно и выгодно

Инвестиции в недвижимость популярны в любой экономической ситуации. Такие вложения в долгосрочной перспективе сулят высокий доход и финансовую стабильность. Одновременно рынок недвижимости – это зона определенного риска, где часто проворачиваются незаконные махинации. Поэтому без помощи юриста купить нежилое помещение в Киеве очень сложно. Разобраться в хитросплетениях законодательства и тонкостях оформления правоустанавливающих документов человеку без соответствующего образования практически невозможно.

Что относится к недвижимому имуществу

По сути недвижимое имущество — это здание, которое используется для любых целей, кроме проживания в нем людей, относят к нежилому фонду. Используются такие помещения в административных, социальных, культурных, а чаще всего – в коммерческих целях. Продажа нежилых помещений производится частными и юридическими лицами в соответствии с действующим законодательством.

Положения Налогового кодекса Украины определяют такие типы коммерческой недвижимости:

  • Помещения гостиничного типа, включая кемпинги, санатории, бары, мотели, базы отдыха и т.д.
  • Офисные помещения: площади для административных и конторских целей.
  • Здания для торговли: отдельно стоящие магазины, помещения под аптеки, торговые центры или помещения в них, крытые рынки, помещения для СТО и т.д.
  • Стоянки, гаражи.
  • Складские, промышленные и производственные помещения.
  • Залы для публичных выступлений.
  • Вспомогательные помещения жилого фонда.

Стоимость нежилых помещений зависит от многих факторов: расположение объекта, общая площадь, параметры и планировка, состояние и тип здания, наличие или отсутствие коммуникаций. По статистике риелторских контор средняя цена одного квадратного метра 26 945 грн.

Как купить коммерческую недвижимость

Перед покупкой необходимо определиться с целями использования объекта недвижимости. Если планируется дальнейшая сдача в аренду, то офис или помещение под магазин будут наилучшими вариантами. Обратившись к администрации интересующих бизнес- или торговых центров, можно узнать о наличии свободных площадей и условия покупки. На стадии оценки объекта необходимо акцентировать внимание на следующих критериях:

  • Общее состояние. Выяснить, требуется ли капитальный или косметический ремонт. Это особенно важно для офисных и торговых площадей.
  • Развитость инфраструктуры. Для помещений под склады необходимо наличие транспортной развязки, для деловых центров – доступность подъездных путей и т.д.
  • Инженерные коммуникации. Для салона красоты или медицинского центра крайне значимо наличие централизованного водоснабжения. Отсутствие или наличие интернета, системы отопления также существенно влияет на цену.

На этом этапе лучше прибегнуть к помощи юриста по недвижимости, который прекрасно ориентируется в принципах ценообразования на рынке и подскажет, не завышена ли стоимость объекта. Главной задачей специалиста является анализ всех аспектов будущей сделки. Юрист изучает:

  • репутацию застройщика (собственника);
  • юридические подтверждения прав собственности;
  • легитимность застройки, законность схемы продажи;
  • документы, подтверждающие наличие отягощений, судебных тяжб и т.д.;
  • реальные преимущества и недочеты объекта;
  • юридические нюансы предлагаемой сделки.

С помощью профессиональных консультаций можно свести к минимуму риски и предсказать возможные неблагоприятные последствия.

Юридические тонкости

После того, как найдется объект с подходящей стоимостью и характеристиками, наступает самая важная стадия процесса покупки нежилого помещения – непосредственно сделка. Вначале объект передается в собственность путем оформления соглашения купли-продажи. Затем обязательно заключаются договора на предоставление коммунальных услуг.

Основные документы, которые понадобятся при заключении сделки:

  • правоустанавливающие;
  • акты из БТИ, техпаспорт на нежилое помещение;
  • удостоверения личности продавца и покупателя.

Список необходимых бумаг может быть обширен и зависит от конкретной ситуации. Купить нежилое помещение в новостройке под офис – это не то же самое, что купить торговую площадь в крупном ТЦ в центре города. Юрист-консультант учтет все особенности сделки и подготовит необходимые бумаги в соответствии с законодательством Украины.

Когда все бумаги в порядке, то оформление проходит быстро. Однако, как показывает практика, продавцы не всегда тратят время и деньги на приведение документов в соответствующее состояние. Тогда юрист занимается этими вопросами от имени владельца. Объекты, которые находятся на участках в постоянном землепользовании, (это может быть отдельно стоящее помещение под магазин или оптовую базу) необходимо перерегистрировать в «Киевземе». После покупки помещения в подвале, скорее всего, понадобится заключать договора на оказание коммунальных услуг с «Киевэнерго» и «Киевводоканалом» и т.д.

Имея дело с дорогостоящим недвижимым имуществом, очень важно получить на руки правильно оформленные документы. Грамотный юрист уладит все сложности, связанные с покупкой нежилого помещения: зарегистрирует право собственности на имущество в реестре вещевых прав, согласует технические условия эксплуатации с коммунальными службами и проследит за «чистотой» проводимой сделки. Такая помощь существенно сэкономит время и денежные средства.

Квартира или апартаменты: Что покупать?

13 июня 2017 в 15:10

На рынке недвижимости Москвы появляется все больше апартаментов, но не все покупатели до конца понимают, в чем особенности такого жилья. Специалисты сервиса kvartirolog.ru рассказали The Village, что такое апартаменты, чем они в принципе отличаются от квартир и что выгоднее взять в ипотеку, если у вас есть первоначальные накопления.

Что такое апартаменты?

Апартаменты — юридически нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Они обычно располагаются в перестроенных зданиях в центре города либо в новостройках, где застройщик не смог или не захотел получать разрешение на жилое строительство. Такие здания обычно оформляются как нежилые — гостиничного, офисного или другого назначения. Тип здания влияет на размер налога на имущество.

Современные апартаменты, как правило, не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома. Но при их покупке стоит обращать внимание на то, только ли апартаменты располагаются в этом здании и на вашем этаже или там также будут офисы или даже торговые площади. Самый комфортный вариант — это, конечно, апартаменты в доме, где также продаются квартиры.

Юридический статус нежилого помещения накладывает на апартаменты ряд ограничений:

Вы не можете в них прописаться — можно получить только временную регистрацию на пять лет с возможностью продления. При этом вы и ваш ребенок сможете пользоваться поликлиниками, больницами, школами и детскими садами в районе.

Если кто-то из соседей будет шуметь всю ночь, у вас не будет законных оснований, чтобы повлиять на это.

Коммунальные платежи в апартаментах на 15–20 % выше, чем в квартирах, — эта разница возникает за счет разных городских тарифов для жилых и нежилых помещений. То же — с налогом на имущество: он составляет 0,5 % от стоимости для объектов гостиничного типа и для прочих объектов недвижимости, к которым относится большинство апартаментов, и 2 % для офисных помещений. Налог на квартиру для физлиц равен 0,1 % от ее стоимости, если она не превышает 10 миллионов рублей. Ставка для более дорогих объектов выше и может достигать 2 %.

Застройщик не обязан соблюдать нормы, предназначенные для жилых помещений: уровень инсоляции, развитие инфраструктуры и т. д. По факту нормы обычно нарушаются не сильно, особенно если в том же жилом комплексе присутствуют квартиры.

Как выглядит рынок апартаментов в Москве

269 новостроек было в Москве по данным на 1 июня, в 87 из них есть апартаменты.

До 30 % доходит разница в цене между апартаментами и квартирами. Однокомнатные апартаменты в среднем дешевле сопоставимых квартир на 15 %, двухкомнатные — на 20 %. При удалении от центра разница в цене, как правило, растет. Правда, некоторые апартаменты стоят дороже сопоставимых квартир.

Около 50 % жилых комплексов с апартаментами относятся к бизнес-классу, чуть меньше 40 % — к классу элит, 10 % — к комфорт-классу.

2,3 миллиона рублей стоят самые дешевые апартаменты в пределах МКАД (помещение площадью 16 кв. м. в Марфине со сдачей в конце 2018 года). За 2,4 миллиона рублей можно купить квартиру площадью 25 кв. м. в Восточном Бирюлеве, которую обещают сдать в конце этого года.

Насколько отличаются цены на квартиры и апартаменты

Район Москвы

Минимальная цена квартиры, млн руб.

Клуб Отельеров ProHotel.Ru

Каким нормативным документом регулируется.

  • Нравится
  • Не нравится

Артющев Алексей Александрович 31 авг 2015

Можно ли организовать общежитие / хостел / мини-гостиницу в нежилом помещении (назначение помещения — торговое) ? Спасибо

  • Нравится
  • Не нравится

Ilya Basalyga 31 авг 2015

Помещение под гостиницу должно быть именно нежилым. А с назначением — это уже по месту надо решать.

  • Нравится
  • Не нравится

Петровская Наталья 02 сен 2015

Помещение под гостиницу должно быть именно нежилым. А с назначением — это уже по месту надо решать.

Аккуратнее с советами, Илья. Согласно части 2 чт.23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» проживание людей в нежилых помещениях, как постоянное, так и временное, не допускается( При этом, в некоторых СанПиНах (например, про дератизацию) гостиницы причислены к жилым зданиям. Но вот «административные помещения» или «торговые помещения» — нет. Сейчас пока Роспотребнадзор скорее склонен запретить хостел в квартире, чем в нежилом помещении. И вовсю это делает. Но несколько лет назад они не менее рьяно закрывали гостиницы и общежития, использующие нежилые помещения, со ссылками как раз на эту статью.

Сообщение отредактировал Natalia Petrovskaya: 02 сентября 2015 — 09:16

  • Нравится
  • Не нравится

Ilya Basalyga 02 сен 2015

Классификация помещений на жилые/нежилые и их пригодность для пребывания людей с точки зрения СанПиНов- разные вещи. В гостинице люди временно пребывают, а не живут, помещение нежилое. Общежитие — наоборот.

  • Нравится
  • Не нравится

Петровская Наталья 02 сен 2015

Классификация помещений на жилые/нежилые и их пригодность для пребывания людей с точки зрения СанПиНов- разные вещи. В гостинице люди временно пребывают, а не живут, помещение нежилое. Общежитие — наоборот.

И ссылку на нормативный акт приведёте? Где это написано? Что люди могут проживать в торговых помещениях?

Кстати, вот например:

  • Нравится
  • Не нравится

Ilya Basalyga 02 сен 2015

Аналогичный вопрос к вам — где у меня такое написано?

В свидетельстве о собственности есть назначение здания — жилое/нежилое. Именно с точки зрения этой классификации гостиница должна быть в нежилом здании.

  • Нравится
  • Не нравится

Петровская Наталья 02 сен 2015

Аналогичный вопрос к вам — где у меня такое написано?

В свидетельстве о собственности есть назначение здания — жилое/нежилое. Именно с точки зрения этой классификации гостиница должна быть в нежилом здании.

Вопрос у автора темы был именно такой: Можно ли организовать общежитие / хостел / мини-гостиницу в нежилом помещении (назначение помещения — торговое ) ? .

Вы ответили: главное, чтобы оно было нежилым. Я привела Вам ссылки на несколько нормативных актов, из которых следует, что размещение гостиницы в нежилом торговом помещении — это риск, так как противоречит федеральному закону. Вы пока не привели ни одной ссылки, опровергающей это. Вот я и прошу, сошлитесь на нормативный документ, опровергающий документы, на которые я ссылалась.

  • Нравится
  • Не нравится

Ilya Basalyga 03 сен 2015

Вы ответили: главное, чтобы оно было нежилым. .

Да, но в том смысле, что поменять назначение нежилого помещения с торгового на иное — задача, как правило, намного более простая, чем перевести жилье в нежилье. Никто не утверждал, что торговое помещение можно использовать под гостиницу только на том основании, что оно нежилое. Естественно, соблюдение СанПиНов, применимых к гостиницам, никто не отменял, но гостиница от этого не становится жилым помещением. В гостинице люди не проживают, а пользуются гостиничными услугами.

  • Нравится
  • Не нравится

Петровская Наталья 03 сен 2015

  • Нравится
  • Не нравится

Герасименко А.А. 03 сен 2015

Ст. 22 ЖК РФ, Национальный стандарт РФ ГОСТ Р 51185-2008, утв. Приказом Ростехрегулирования от 18.12.2008 N 518-ст: деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться только в нежилом помещении и оснащенном оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества ( системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров. ).

Занятие этим видом деятельности обязывает соблюдать санитарные правила и нормы итд.

Что касаемо хостелов, то прямо не запрещено в жилом помещении. Уведомление в Роспотребнадзор и . главная проблема — соседи.

  • Нравится
  • Не нравится

Петровская Наталья 03 сен 2015

  • Нравится
  • Не нравится

Ilya Basalyga 03 сен 2015

Наталья, в гостинице люде не проживают, ни постоянно, ни временно. В гостинице — временно пребывают. Это разные вещи. Проживание осуществляется на основании договора найма жилого помещения. А гостиница оказывает услуги по временному размещению.

Вы выдернули не совсем корректную формулировку из одного СанПиНа и развили из нее целую теорию. Данный СанПиН устанавливает требования по дератизации, в т.ч. для гостиниц, а вовсе не правила отнесения зданий к жилым/нежилым.

  • Нравится
  • Не нравится

Петровская Наталья 03 сен 2015

Илья, я вообще писала не столько отнесении здания к жилым/нежилым (в разных отраслях права для разных целей, к сожалению, применяется разная терминология и это — из другой серии). Я — о требованиях к помещениям, в которых могут проживать люди. И выше я сослалась на федеральный закон, который содержит запрет на проживание людей, в том числе временное, в нежилых помещениях. Привела (а не выдернула) дословную цитату из него (Вы не находите, что слово «выдернула» несет в себе несколько неуважительный оттенок — я Вам дала повод для этого?).

Вы же пишете » Наталья, в гостинице люде не проживают, ни постоянно, ни временно. В гостинице — временно пребывают. Это разные вещи. Проживание осуществляется на основании договора найма жилого помещения. А гостиница оказывает услуги по временному размещению.»

Хотелось бы понять, на основании каких норм закона Вы пришли к этому умозаключению.

p.s. пожалуйста, только не ссылайтесь на новостные публикации. Мне они известны. У нас же тут дискуссия профессионалов, поэтому интересны ссылки на конкретные нормативные акты.

Про термин «пребывание» я тоже писала выше. Сейчас у меня нет под рукой правовой базы, поэтому не могу привести конкретную ссылку. Но обязательно приведу, когда будет такая возможность.

p.p.s Если говорить об умозаключениях, я по прочтении массы документов (как правовых, так и технических) в итоге пришла к выводу, что в средстве размещения люди временно проживают)))

Сообщение отредактировал Петровская Наталья: 03 сентября 2015 — 10:21

  • Нравится
  • Не нравится

Ilya Basalyga 03 сен 2015

Хотелось бы понять, на основании каких норм закона Вы пришли к этому умозаключению.

p.s. пожалуйста, только не ссылайтесь на новостные публикации. Мне они известны. У нас же тут дискуссия профессионалов, поэтому интересны ссылки на конкретные нормативные акты.

Про термин «пребывание» я тоже писала выше. Сейчас у меня нет под рукой правовой базы, поэтому не могу привести конкретную ссылку. Но обязательно приведу, когда будет такая возможность.

p.p.s Если говорить об умозаключениях, я по прочтении массы документов (как правовых, так и технических) в итоге пришла к выводу, что в средстве размещения люди временно проживают)))

ЖК РФ Статья 17 п.1:

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

ЖК РФ Статья 30 п.2

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

ОКВЭД 70.20.1 Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества
Эта группировка включает:
— сдачу внаем многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир
Эта группировка не включает:
— эксплуатацию гостиниц, меблированных комнат, кемпингов, стоянок для жилых прицепов и прочих мест для приезжих или предназначенных для кратковременного проживания, см. 55

ОКВЭД 55.1 Деятельность гостиниц
Эта группировка включает:
— предоставление мест для временного проживания:
. в отелях, мотелях и загородных гостиницах
. в отелях, с условиями для проведения конференций
Эта группировка не включает:
— сдачу внаем жилых зданий и помещений для долгосрочного проживания, см. 70.20.1

Конечно, слово «проживание» здесь присутствует применительно к гостиницам, но, имхо, достаточно очевидно, что предоставление жилого помещения и услуги гостиницы — суть два разных вида деятельности.

  • Нравится
  • Не нравится

Петровская Наталья 03 сен 2015

  • Нравится
  • Не нравится

Ilya Basalyga 03 сен 2015

Удачи Вам в организации гостиницы в жилом помещении!

  • Нравится
  • Не нравится

Петровская Наталья 03 сен 2015

  • Нравится
  • Не нравится

Логинов Алексей 19 сен 2015

Илья, я «новичок» конечно, но вы по моему ушли в доказательствах не туда.) По моему все так обстоит:

1) ГК РФ, гл. 18, ст. 228, ч.3, второй абзац: » Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. . «

2) ГОСТ Р 51185-2008 п.3.2.1 и ГОСТ Р 53423-2009 п.2.2.1.» гостиница, отель: предприятие, предоставляющее услуги размещения . «

3) ГОСТ Р 51185-2008 п.3.2.1 и ГОСТ Р 53423-2009 п.2.2.8. «молодежная гостиница; хостел: предприятие, предоставляющее услуги размещения . «

Т.е. по ГОСТ гостиница это предприятие, по ГК размещение предприятия возможно только в нежилом помещении.

По поводу назначения помещения, «торгового помещения».

1) Назначение помещения при необходимости легко меняется.

2) Собственник вправе использовать свое помещение по любому законному назначению. На то он и собственник (ст.209 ГК РФ). Хотите торгуйте, откройте офис, аптеку, склад, парикмахерскую, банк, ресторан, пиццерию. Можете и гостиницу открыть. Выполняйте только законы, требования, регламенты (пожарные, санитарные, строительные и т.д.) предъявляемые к вашему виду деятельности.

Внутри же самой гостиницы/хостела есть жилые (номера, комнаты) и общественные помещения (лестницы, коридоры, холл, туалет персонала, кладовые и т.д.). Вот в общественных помещениях и нельзя селить гостей.

Алексей, а по общежитиям сами разбирайтесь — тема мне не интересна.)

  • Нравится
  • Не нравится

Логинов Алексей 19 сен 2015

. Итак, в части 2 ст.23 ФЗ О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения дословно написано следующее : Равно как и предоставление гражданам для постоянного и временного проживания нежилых помещений не допускается. Очень четкая формулировка. Если кто-либо знает, каким нормативным актом из нее сделаны исключения, будет очень интересно. .

Наталья, мне представляется так:

Номер в гостинице — это комната для временного проживания (п.2.5. ГОСТ Р 51185-2008). На нее и распространяются требования ст. 23 «Сан.-эп. требования к жилым помещениям».

Гостиница в целом — это нежилое помещение. На гостиницы распространяется уже ст.24 данного ФЗ.

  • Нравится
  • Не нравится

Логинов Алексей 19 сен 2015

. При этом я также сослалась на один из СанПиНов выше (точнее, на СП санитарные требования), в котором четко указано, что гостиницы относят к жилым зданиям (номер в моем сообщении выше указан).

Наталья, сдается мне, что Роспотребнадзор не сильно задумывался об отнесении/не отнесении гостиниц к жилым зданиям, когда писал «жилые здания, . в т.ч. гостиницы . «. У них при издании данных правил были другие цели.

Давайте все таки считать, что гостиница — это нежилое помещение (Гражданский Кодекс, ст.228).

И пожалуйста, дайте ссылки на судебную практику. Спасибо!

  • Нравится
  • Не нравится

Ilya Basalyga 20 сен 2015

По поводу назначения помещения, «торгового помещения».

1) Назначение помещения при необходимости легко меняется.

К этому можно добавить — сейчас в свидетельствах на здания вообще редко пишут такие вещи, обычно «назначение — жилое/не жилое»

Сообщение отредактировал Ilya Basalyga: 20 сентября 2015 — 11:35

  • Нравится
  • Не нравится

Петровская Наталья 21 сен 2015

Коллеги, извините, я в отпуске, вот сегодня добралась до интернета, но все правовые базы у меня, естественно, дома)

Относительно судебной практики — можете открыть для начала базу данных Консультант+ и посмотреть информацию к части 2 ст.23 санитарного ФЗ.

Про то, что собственник использует свои помещения как хочет — это перебор. Есть публичные нормы, которые нарушать нельзя. И с изменением назначения не все так просто. Обычно назначение объекта в документах технического и кадастрового учета устанавливается в соответствии с документами о вводе в эксплуатацию и проектной документацией. Что касается изменения назначения объекта, которое уже числится под другим назначением, то мне недавно попадалось разъяснение (номер, конечно, на память не приведу), из которого следовало, что собственник может менять назначение недвижимости, но с условием, что новое назначение не нарушает имеющиеся обязательные технические требования к такому виду объектов, плюс соответствует разрешенному использованию.

Если подходить с практической точки зрения — то если удастся внести изменения в технический паспорт «торгового помещения», в котором как минимум комнаты, которых будут проживать люди, будут числиться не торговыми залами и подсобными помещениями, а «жилыми помещениями» (или жилыми комнатами, или гостиничными номерами, или еще как-то примерно так), то, я думаю, проблема будет решена с санитарными требованиями. Но есть еще и пожарные, и строительные. Поскольку у меня сейчас ничего этого под рукой нет, могу только обратить внимание на то, что жилая часть средства размещения, расположенного в многофункциональном центре, не может иметь общий выход с офисными. То есть, резюме — нужно обратиться к специалистам в области санитарных, пожарных и строительных норм и с ними проконсультироваться относительно конкретного помещения.

Что касается логической цепочки — размещение хостела = размещение предприятия, то она, конечно, какое-то время широко использовалась в делах о закрытии квартирных средства размещения, но после ссылки на часть 2 ст.23 санитарного ФЗ уже стали реже к ней обращаться. Хотя еще встречается и такие пассажи тоже.

Сообщение отредактировал Петровская Наталья: 21 сентября 2015 — 21:20

Закладка Постоянная ссылка.

Комментарии запрещены.