Как делиться квартира в ипотеке после развода

Оглавление:

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Молодожены, уверенные в том, что будут жить «долго и счастливо» спешат обзавестись собственным жильем. Но полной суммы на приобретение квартиры у них нет, помощи ждать не откуда… Банк предлагает соблазнительно выгодные условия ипотечного кредитования. И вот, муж и жена любовно обустраивают свое семейное гнездышко.

Все бы хорошо, но развод никто не планирует заранее. Помимо решения других болезненных вопросов, супругам приходится решать, как разделить ипотеку после развода.

Если бы на супружеское имущество не было никаких обременений – все было бы предельно просто. Разведенные или только планирующие разводиться муж и жена могли бы заключить письменный договор о разделе совместно нажитого имущества и долгов. В крайнем случае, если заключить письменный договор не получилось бы, супруги обратились бы в суд с иском о разделе недвижимого имущества.

А что делать в том случае, если совместное недвижимое имущество взято в кредит и находится под банковским обременением? В связи с этим и возникают сложности. Как поделить ипотечную квартиру и ипотечный кредит при разводе?

Теоретические основы развода с ипотекой

На каких законных основаниях происходит раздел приобретенной в ипотеку квартиры и раздел ипотечного кредита?

Раздел квартиры в ипотечном кредите

Согласно положениям гражданского законодательства (статьи 256 ГК РФ), совместно нажитое имущество мужа и жены принадлежит им по праву совместной собственности. Это же положение утверждается семейным законодательством (пункт 1 статьи 33 СК РФ). Хоть квартира куплена в кредит, она становится общим имуществом семьи, то есть совместной собственностью супругов.

Если муж и жена примут решение поделить совместную собственность, их части будут равными (согласно пункту 1 статьи 39 СК РФ) – если, конечно, они сами не поделят имущество по-другому. Ведь согласно семейному законодательству, муж и жена вправе делить то, что им принадлежит, по своему усмотрению – путем соглашения (пункт 2 статьи 38 СК РФ). Это же положение касается не только имущества, но и долгов мужа и жены.

Не противоречит этому и Федеральный закон «Об ипотеке». Статья 7 этого закона утверждает, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, при наличии письменного согласия на это собственников имущества, может быть установлена ипотека.

Поcкольку доли супругов в общем имуществе являются равными, приобретенная в ипотеку квартира тоже должна быть разделена между супругами пополам.

Раздел кредитного долга между супругами

Общие долги, как и общее имущество супругов, тоже делятся пополам. А это значит, что кредитные обязательства супругов по выплате долга перед банком – равны.

Развод с ипотекой – практика

В теории – все просто и понятно. Но почему же на практике оказывается так сложно осуществить раздел ипотеки при разводе? Прежде всего, потому, что приходится делить не только имущество, но и долг. К тому же, кроме интереса мужа и жены присутствует интерес третьего лица – банковского учреждения:

  • в залоге у банка находится общая квартира супругов;
  • перед банком у супругов имеются долговые обязательства.

Все операции, связанные с ипотекой – продажа жилья после развода, перевод долга на одного из супругов, деление кредита между супругами, деление ежемесячного платежа между супругами — должны осуществляться с согласия банка.

Согласно положениям гражданского законодательства (пункт 1 статьи 391 ГК РФ), перевод долга с одного лица на другое (с мужа на жену или наоборот) невозможен без согласия кредитора (банковского или кредитного учреждения). Чаще всего заявления супругов о внесении изменений в кредитный договор остаются неудовлетворенным банком. Попытки разделить ипотечную квартиру и кредит в судебном порядке без согласия банка – также остаются безуспешными.

Почему банк отказывает в удовлетворении заявления о разделе долга? Согласно условиям кредитного договора, банк может требовать возврата долга от всех должников и от каждого по отдельности (полностью или частично). Раздел долга ведет к существенному изменению кредитного договора (солидарная ответственность должников превращается в долевую ответственность). А спор между мужем и женой – вовсе не причина вносить изменения в кредитный договор и ограничивать права банковского учреждения. Поэтому банк не соглашается на раздел ипотечного кредита между мужем и женой.

Исходя из этого, существует несколько вариантов раздела ипотеки после развода.

Если между супругами заключено соглашение

Законом предусмотрено право супругов самостоятельно определять судьбу своего общего имущества. Муж и жена могут по своему усмотрению разделить совместную собственность путем заключения письменного соглашения, как во время брака, так и после развода.

  • Если супруги предоставят письменное соглашение, о том, кто будет выплачивать долг перед банком, кому будет принадлежать приобретенная квартира, суд не будет заниматься ни разделом ипотечной квартиры, ни разделом ипотечного кредита.
  • Если же такого письменного соглашения у супругов нет, вопрос раздела ипотеки будет решаться в судебном порядке.

Раздел ипотеки с участием суда и банка

Если достичь соглашения невозможно – один из супругов должен подать в суд иск о разделе ипотечной квартиры – попросить суд прекратить право совместной собственности. При этом требование о разделе ипотечного кредита истец не заявляет — суд разрешает спор только в рамках исковых требований согласно пункту 3 статьи 196 ГПК РФ. Получать согласие кредитора для этого не нужно — против такого требования у кредитора (банковского учреждения), как правило, и не будет возражений, поскольку его права – не нарушаются (залоговое имущество не выбывает из залога, в кредитный договор не вносятся изменения, долг по ипотечному кредиту не переводится с одного супруга на другого).

В некоторых кредитных договорах предусматривается обязательное условие для супружеских пар созаемщиков: извещать банк о любых существенных изменениях в жизни (переезд, смена работы, развод, рождение детей) . Если такое условие предусмотрено, необходимо сообщить банковской или кредитной организации о предстоящем расторжении брака.

Как может быть поделена ипотека в суде, если супруги — созаемщики?

После процедуры судебного раздела, на основании решения суда о разделе ипотечной квартиры, супруги могут обратиться в банковское или кредитное учреждение с заявлением о переводе долга. Если кредитор даст согласие, в кредитный договор будут внесены изменения (кредитный договор будет переоформлен на одного из супругов или переоформлен в два раздельных кредитных договора.

Необходимо учесть вот еще что: за внесение изменений в кредитный договор банком может взыскиваться комиссия в размере 0,5- 1% от суммы задолженности.

Если договор ипотечного кредитования оформлен на обоих супругов (муж и жена — созаемщики), разделить кредит с согласия банка можно одним из двух способов:

  1. Супруги, по соглашению с банком, вносят изменения в ипотечный договор, заменяя солидарную (общую) ответственность по кредиту на долевую (раздельную) ответственность каждого из них по выплате своей части долга.

Как правило, банк не очень охотно предпринимает такой шаг, ведь в этом случае он лишается преимуществ солидарной ответственности супругов (например, взыскания долга с одного из супругов или с обоих одновременно). Но, если банк дает согласие, общий ипотечный кредит превращается в два отдельных кредита. Как правило, остаточный долг делится пополам, каждый из супругов продолжает оплачивать свою часть.

Учтите: банк будет тщательно проверять платежеспособность каждого супруга. И только если убедится, что у обоих супругов хватит средств, чтобы совершать регулярные платежи и погашать кредит, он даст согласие на раздел.

Приобретенная квартира остается в общей собственности супругов, а доли – выделяются в натуре. Именно так – в натуре! Раздел ипотечной квартиры возможен только в том случае, если она многокомнатная. Если же в ипотечной квартире только одна комната, поделить ее на равные части просто невозможно – значит и ипотечный кредит не подлежит разделу. Об этом прямо утверждает статья 5 Федерального закона «Об ипотеке» — невозможно выделить часть недвижимого имущества в качестве предмета ипотечного кредитования, если такой выдел противоречит назначению недвижимого имущества.

Итак, муж и жена делят ипотечную квартиру поровну – приобретают не совместную, а долевую собственность, после чего продолжают выполнять кредитные обязательства пропорционально полученным долям. Для разводящейся супружеской пары этот вариант не слишком привлекателен – ведь если другого жилья у них нет, придется проживать под одной крышей, хоть и в разных комнатах.

Если бывшим супругам удастся разъехаться, существует риск прекращения выплаты кредита одним из них – тем, кто не проживает в ипотечной квартире, следовательно не чувствует себя обязанным платить за нее или просто не имеет достаточно средств. Чем это закончится? Если второй супруг не будет исправно вносить платежи за двоих, вероятнее всего, банк обратится в суд и получит разрешение на продажу ипотечной квартиры с торгов – оба супруга останутся без жилья и вложенных денег.

  1. Ипотечный договор переоформляется на одного из супругов, а второй – предоставляет письменный и нотариально заверенный отказ.В этом случае на одного из супругов возлагается полная ответственность по выплате кредита, а второй супруг от этой ответственности освобождается. При этом второй супруг лишается права собственности на приобретенную в кредит квартиру. Разумеется, этот вариант, впрочем, как и предыдущий, — возможен только с согласия банка.

Банковская или кредитная организация даст согласие только в том случае, если один заёмщик будет признан платежеспособным и сможет самостоятельно погасить кредит.

Если банк откажет в переоформлении кредитного договора?

Возможен и такой крайне неблагоприятный ход развития событий, как отказ банка от переоформления кредитного договора.

Надо сказать, банк крайне не заинтересован, чтобы росло количество кредитов (ведь растут риски невозврата), поэтому он будет препятствовать делению одного кредита на несколько, гораздо предпочтительнее – иметь нескольких должников по одному кредиту. В большинстве случаев банки пользуются правом накладывать вето и сохранять текущее положение.

Если банк откажет от переоформления кредитного договора, оба супруга по-прежнему останутся солидарными должниками по кредитному договору, даже если по соглашению или судебному решению ипотечная квартира будет поделена между ними не поровну или полностью перейдет в собственность одного из них. Что делать в этом случае?

  • продолжать выплачивать кредит;
  • найти недостающую денежную сумму и погасить кредит досрочно. После этого квартиру можно продать по выгодной цене, а вырученные деньги — разделить;
  • продать ипотечную квартиру при согласии банковского учреждения и выплатить кредит;
  • обжаловать отказ банка в суде.

Таким образом, мужу и жене придется прийти к согласию относительно порядка выполнения общих кредитных обязательств. Если же кредитные обязательства не будут выполняться, на ипотечную квартиру будет наложено взыскание – таким образом будет потеряно и жилье, и внесенные платежи по кредиту. Подробнее об этом – ниже.

Как делится ипотека, если заемщик – один из супругов

Бывают случаи, когда ипотечный кредит был оформлен одним из супругов до вступления в брак. После создания семьи заемщик продолжает выплачивать кредит так же, как и до брака.

Если для этого супруг использует исключительно личные средства, в случае развода взятая до брака ипотека признается личным обязательством супруга, а квартира – его личным, не подлежащим разделу имуществом.

Если же для выплаты кредита использовались общие средства супругов, в случае развода второй супруг вправе претендовать на долю ипотечной квартиры. Или наоборот, если он не претендует на совладение квартирой – может быть освобожден от ипотечных выплат, а также может получить обратно внесенные денежные средства.

Другая ситуация – покупка квартиры в ипотеку уже во время брака, но в качестве первоначального взноса использовались личные средства мужа или жены. Этот факт должен быть учтен при распределении долей или разделе остатка кредитной задолженности между супругами.

Обратите внимание! Избежать конфликтов можно путем оформления брачного договора на этапе вступления в брак или оформления ипотеки в браке, по условиям которого ипотека, взятая до брака, остается в собственности заемщика. А если заемщик не возражает против участия супруга в выплате кредита, ему следует сообщить банку о своем вступлении в брак и оформить солидарную ответственность перед банком, то есть сделать супруга созаемщиком или поручителем.

Если же супруг не желает заключать брачный договор или нести равные ипотечные обязательства, мужу и жене остается только искать альтернативные решения, например…

Продать квартиру, выплатить кредит, поделить деньги

Если супруги-созаемщики не могут достичь согласия о дальнейшем погашении долга, если основной заемщик не может выплатить долг самостоятельно, если нет разрешения банка о переводе долга на другого супруга, существует еще один способ распутать ипотечный «клубок».

Залоговая квартира продается, кредит полностью выплачивается, остаток вырученных от продажи денег – делится между супругами. И порой, несмотря на банальное «негде жить» или эмоциональное «жаль продавать уже почти «свое» жилье», продажа квартиры становится единственным оптимальным решением.

Прежде всего, потому что разводящиеся супруги избавлены от необходимости жить под одной крышей, кроме того, с них снимается обязанность выплачивать кредитные платежи.

Но, как и другие варианты, данный вариант решения проблемного вопроса имеет свои недостатки:

  • Во-первых, для продажи квартиры тоже требуется получить разрешение банка. Не всегда банки дают согласие – ведь при продаже квартиры и досрочной выплате кредита теряется часть процентов.
  • Во-вторых, поиск покупателя, который будет заинтересован в покупке квартиры под залогом у банка – весьма непрост.
  • В-третьих, как следствие предыдущего недостатка, залоговую квартиру приходится продавать по значительно заниженной цене.

Таким образом, если банк даст согласие на продажу ипотечной квартиры, мужу и жене предстоит найти покупателя, который согласится приобрести жилье с обременением. Покупателю придется выплатить остаток задолженности по кредиту и дождаться оформления документов по снятию обременения с залоговой недвижимости. Чтобы компенсировать риски и затраты времени, продавцам квартиры приходится снижать цену квартиры.

Другие варианты

Есть один вариант, который поможет избежать долгих и безрезультатных переговоров с банковской или кредитной организацией и максимально упростить процесс раздела ипотеки. Это досрочное погашение кредита. Единственная сложность – поиск достаточно крупной денежной суммы (путем продажи другого дорогостоящего имущества, оформления другого кредита). К слову, иногда банк сам предъявляет требование о досрочном погашении кредита в случае расторжения брака супругов-созаемщиков (если соответствующее условие содержится в кредитном договоре).

Еще один вариант, который, конечно, требует от мужа и жены ответственности, порядочности и способности к принятию компромиссных решений – ничего не делить и не переоформлять, продолжать выплачивать кредит после расторжения брака в прежнем режиме. Как правило, этот вариант практикуется в том случае, если после расторжения брака супруги продолжают жить в ипотечной квартире, или если в квартире живет только один из супругов с общим ребенком.

Раздел ипотеки, если есть ребенок

Суд может отойти от принципа равенства долей мужа и жены, и поделить совместную собственность на неравные доли – если с одним из супругов остаются проживать общие несовершеннолетние дети. Так, нередко матери достается большая часть жилья по сравнению с отцом, в то время как кредит выплачивается родителями поровну.

Иногда для полного или частичного погашения ипотечного кредита используется материнский капитал. В этом случае детям полагается доля в ипотечной квартире после выплаты кредита. Таким образом, раздел квартиры будет еще более неравным для родителей, один из которых остается проживать с детьми (за счет детских долей), а второй – без детей.

Важно! Если ребёнок зарегистрирован в квартире, перед продажей жилья нужно получить разрешение органов опеки и попечительства – для этого нужно доказать, что ребенку будут обеспечены нормальные условия для проживания после продажи. В противном случае родители понесут административную ответственность и даже могут быть лишены родительских прав.

Можно ли не платить по ипотеке после развода?

Распространены ситуации, когда после развода муж или жена прекращает вносить денежные средства в счет погашения кредита. Причин тому может быть множество – от недостатка денег до желания насолить бывшей «второй половинке», но последствия для всех одинаковы: просрочка платежей приводит к начислению и накоплению пени — не на одного должника, а на обоих, независимо от того, кто не платит. Несвоевременная и неполная выплата тела кредита, процентов, пени – приводит к росту долга. В конечном счете, долг может достичь таких размеров, что банковская или кредитная организация получит через суд разрешение продать ипотечную недвижимость, а муж и жена останутся без жилья и без денег.

Что делать, если муж или жена отказывается платить? Решением этой проблемы может быть переоформление кредитного договора на платежеспособного должника и снятие кредитных обязательств (равно как и права собственности) с должника, уклоняющегося от выплат. Вторым решением может быть досрочное погашение кредита одним из должников, продажа квартиры и раздел вырученной суммы между бывшими супругами. Подробнее — выше.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Ипотека после развода — как делить квартиру?

К сожалению, случается так, что единственное, что связывает супругов – это ипотека. Но и эта связь не такая прочная, чтобы удержать вместе людей, которые собрались развестись. При разводе, как правило, происходит раздел имущества. А что делать, если главное имущество – жилье — еще не является полноценной собственностью супругов? Долги супругов, в данном случае ипотека после развода, также делятся пополам или согласно брачному договору, который был заключен перед свадьбой.

Как делить ипотеку при разводе?

Раздел квартиры в ипотеке дело хоть и непростое, но вполне реальное. При разводе каждый из супругов должен понимать, что любое жилье, приобретенное в браке — собственность обоих супругов, невзирая на то, на кого оно оформлено и кто фактически выплачивал кредит за него. Даже если супруга заемщика нигде не работала и не приносила доход в семью, она имеет такие же права на квартиру, как муж, который мог самостоятельно выплачивать долг, обладая минимальной зарплатой для ипотеки.

Есть несколько вариантов раздела квартиры, находящейся в ипотеке:

  1. Квартира продается, из вырученных средств выплачивается долг банку. А остаток суммы делится поровну между экс-супругами.
  2. Ипотечные платежи делятся поровну между супругами. Каждый выплачивает свою долю.
  3. Один из супругов остается собственником, и компенсирует стоимость части квартиры другого супруга.

Как правило, законодательством запрещено выделять собственникам право собственности на определенные комнаты. Для этого должны быть соблюдены определенные условия, которых, как правило, нет в стандартных квартирах. Если возникают затруднения при разделе квартиры в ипотеке, судья вправе установить порядок пользования жилым помещением.

Что влияет на решение суда?

Чаще всего раздел квартиры находящейся в ипотеке происходит через суд. При этом суд учитывает разные факторы: кто является собственником квартиры, из каких средств был выполнен первоначальный взнос. Если среди собственников есть несовершеннолетние, то его права не должны пострадать. Большая часть будет назначена тому из супругов, с кем дети будут проживать после развода. Зачастую один из супругов зарабатывает больше денежных средств и поэтому он вносит большую часть в выплату долга. Однако это отнюдь не означает, что он имеет большее право при разделе ипотеки при разводе.

Важно учитывать, что если при заключении брака был составлен брачный договор, в котором прописывался раздел имущества в ипотеке при разводе, то отступить от этого договора будет крайне сложно. В некоторых случаях банки обязуют своих заемщиков составлять такие договоры, чтобы ипотека при разводе не стала причиной раздоров и невыплат по долгу.

Иногда супруги могут внести изменения в кредитный договор, внося в него дополнительные соглашения. Таким образом, один кредит превращается в два поменьше. Однако банки редко идут на такой шаг.

Квартира, купленная до брака.

Иногда, вступая в брак, один из супругов уже имеет квартиру, взятую в ипотеку. При замужестве/женитьбе заемщик продолжает вносить платежи. И он остается полноправным собственником при разводе. Однако второй супруг имеет право претендовать на те платежи, которые были внесены после заключения брака, так как они производились из семейного бюджета. При этом в большинстве ситуаций, не важно была ли это ипотека на покупку земельного участка или другой недвижимости – в конечном счете, все будет разделено между супругами.Чтобы избежать недоразумений при разделе квартиры в ипотеке при разводе, заемщик должен уведомить банк о вступлении в брак и оформить новоявленного супруга как поручителя. Тогда второй супруг также буде нести ответственность по кредиту. Другой вариант – оформить брачный договор, в котором все нюансы ипотеки в случае развода будут оговорены.

Если одному из супругов удастся доказать, что часть кредита (например, первоначальный взнос) была уплачена им из личных средств (из подаренных денег или доставшихся по наследству), то суд примет этот факт во внимание и при разделе квартиры при разводе увеличит долю этого супруга пропорционально внесенной сумме.

Гражданский брак и ипотека

Не все семьи оформляют свои отношения официально. При этом они ведут совместное хозяйство, живут вместе, воспитывают детей. Однако по закону такая семья не является семьей. Поэтому все нормативы, оговоренные в семейном и гражданском кодексе, не распространяются на такие браки. В таких семьях очень сложно разделить ипотеку при разводе. Как правило, требуется много времени, помощь опытных адвокатов и неоднократное обращение в суд. Фактически же право собственности и обязанность выплачивать долг остается за тем из супругов, на кого был оформлен кредит, несмотря на то, что долг выплачивался из общего бюджета.

Одним словом, развод при наличии ипотеки может принести массу неприятностей. Чтобы их избежать, надо обращаться к квалифицированным специалистам и стараться продумывать все нюансы раздела имущества еще на заре семейной жизни.

Семейная трагедия: что будет с ипотекой при разводе?

Когда распадается семья, ипотека может стать предметом спора между супругами. АиФ.ru спросил у юристов о том, что ждёт заёмщиков в случае развода.

Судьба ипотеки во время развода зависит в первую очередь от того, как она оформлена: на одного из супругов или на двух, до или после свадьбы, и поэтому об этом нужно подумать заранее, до заключения брака и до того, как оформлять кредит. Если же развод неизбежен, то всегда лучше попробовать решить вопрос в досудебном порядке. Обращение в суд — мера, к которой стоит прибегать в крайнем случае.

Чаще всего ипотека берётся на кого-то одного из супругов, а другой «помогает» ему платить по кредиту. Что в этом случае будет с ипотекой при разводе?

Юлий Ровинский, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнёры»:

В таком случае долг между супругами может быть разделён судом, но для банка ситуация не меняется. То есть, если второй супруг (который не является стороной договора) не уплачивает причитающиеся с него суммы, банк всё равно будет обращаться с требованием к супругу, который является стороной договора, а у последнего, в свою очередь, возникает регрессное требование к другому супругу, который от уплаты уклонился. Квартира же будет являться совместно нажитым имуществом даже и в том случае, если договор заключён только с одним из супругов.

Что происходит при разводе с квартирой, если один из супругов купил её в ипотеку на своё имя до свадьбы?

Павел Ивченков, юрист компании «Деловой фарватер»:

Выплаты по ипотеке и сама квартира, купленная в кредит, остаются после развода тому супругу, который взял её на своё имя до свадьбы. Всё, что куплено и оформлено до свадьбы, не считается совместно нажитым имуществом и после развода остаётся у того из супругов, который это приобрёл и оформил. Второй супруг не имеет права на это претендовать. Но если он докажет, что внёс существенную часть в такую ипотечную квартиру, то сможет через суд претендовать на долю в ней. Существенной частью служит, например, оплата дорогостоящего ремонта или оплата части ипотеки. Но надо доказать, что второй супруг тратил на это свои личные деньги, а не из семейного бюджета. Для этого нужны документальные доказательства (платёжные документы: чеки, квитанции, выписки из банка по счетам).

Может ли в таком случае один из супругов, на которого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возмещение части выплат?

Юлий Ровинский: На этот счёт есть два противоположных мнения: одни юристы полагают, что супруг может претендовать на часть выплат, другие — что не может. С одной стороны, можно сказать о том, что второй супруг не вправе претендовать на часть выплат по кредитному договору. Объясняется это следующим: выплаты производятся из общих доходов супругов, а общие расходы разделить представляется проблематичным. С другой стороны, в судебной практике встречаются единичные случаи такого возмещения, однако мотивировка представляется сомнительной. В положительных случаях суды достаточно витиевато аргументируют свои решения, однако это не сказывается на конечном результате. Аргументом в пользу такого «обделённого» супруга является то, что права требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи, учитываются при разделе имущества. Таким образом, в данном случае многое зависит от конкретной ситуации.

Что касается судебной практики, то её по этому вопросу немного. Мной найдено только одно решение за последнее время, и в этом решении суд пришёл к выводу, что супруг имеет право на выплаты. Нужно помнить, что судебная практика хоть и демонстрирует общий подход судов к рассмотрению группы схожих случаев, но не является обязательной для них: обязательными являются только разъяснения Верховного суда. Поэтому даже там, где практика сформировалась, встречаются кардинально разные решения по одному и тому же вопросу, а уж там, где она не сформирована, предсказать что-то вообще очень и очень трудно.

О чём нужно подумать «на берегу», до того как брать ипотеку на двоих?

Юлий Ровинский: Перед тем как стать созаёмщиками, стоит задуматься о последствиях, которые могут наступить в случае развода супругов. На наш взгляд, основным риском каждого из заёмщиков является то обстоятельство, что он [заёмщик] остаётся солидарным должником по кредиту перед банком, независимо от того, какие права на квартиру за ним сохранились. Иными словами, даже в том случае, если квартира после развода перешла в собственность одного из супругов, сохраняется риск, что в случае неуплаты банк может обратиться с требованием к другому супругу, у которого уже нет права собственности на жильё.

Павел Ивченков: Чтобы избежать проблем, нужно оформить письменно соглашение о том, что делать с ипотекой и квартирой в случае развода. В нём должно быть прописано, кому останется квартира (одному из супругов или будет делиться на доли), кто получит компенсацию (если один из супругов откажется от своей доли), кто будет потом выплачивать ипотеку. Это соглашение должно быть оформлено нотариально. Также стоит договориться с банком и прописать в ипотечном договоре, что произойдёт с ипотекой и квартирой в случае развода заёмщиков. Некоторые банки соглашаются внести эти пункты в ипотечный договор.

Как развестись цивилизованно, если ипотека на двоих?

Юлий Ровинский: Если понятие «цивилизованно» подразумевает возможность разделить имущество и долги без обращения в суд, то сделать это довольно проблематично. Однако при достижении согласия между супругами по имущественным моментам есть способы, которые позволят обойтись «малой кровью». Если супруги договорились о том, что при разделе каждый получает по 1/2 в праве собственности на квартиру, то после оформления соответствующих процедур в органах регистратора следует обратиться в суд с заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредиту. Практика судов по данному вопросу неоднозначная, однако наиболее свежие решения дают положительный ответ.

Павел Ивченков: «Цивилизованно» можно развестись только с помощью мирной досудебной договорённости. Лучше для этого привлечь адвокатов и все договорённости оформлять письменно и заверять нотариально. Супруги могут либо разделить квартиру и выплату ипотеки на части (равные или какие захотят), либо один из супругов откажется от своей доли в квартире в пользу второго, но тогда ипотеку будет выплачивать тот из супругов, который получит всю квартиру. При втором варианте тот супруг, который отказывается от квартиры, может это сделать бесплатно или получить компенсацию за свою долю от второго супруга (так называемые «отступные») — это на усмотрение самого человека. При отказе от своей доли в квартире супруг должен обратиться в банк, чтобы тот переоформил его часть долга по ипотеке на второго супруга, которому останется квартира. Есть ещё и третий вариант — супруги могут продать квартиру, купленную в ипотеку, отдать с полученной суммы оставшийся долг банку, а остальные деньги разделить по своему усмотрению. На любое из описанных выше действий нужно разрешение банка, ведь при ипотеке квартира находится в залоге. Так, в статье 391 ГК РФ прописано, что перевод долга с должника на другое лицо может быть произведён по соглашению между первоначальным должником и новым должником. При этом перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. А закон об ипотеке запрещает совершать какие-либо действия с залогом без разрешения залогодержателя, т. е. в этом случае банка.

Что делать, если цивилизованно развестись не получилось?

Павел Ивченков: Если цивилизованно развестись не получилось, когда ипотека оформлена на двоих супругов, то тут остаётся только один вариант — обращение в суд. В этом случае каждая из сторон заявит в суде свои требования и их обоснования, а уже суд будет решать, как разделить квартиру, купленную по ипотеке, и кто в каких долях будет её выплачивать. Правда, в таких делах суд всегда привлекает третью сторону — банк. Как правило, судом принимается одно из следующих решений:

– Квартира переходит в собственность одного из супругов совместно с обязательствами по выплате оставшейся части ипотеки. При этом суд взыскивает с жены в пользу мужа компенсацию в размере половины выплаченной стоимости ипотеки. Т. е., например, квартира переходит жене вместе с долгом по ипотеке, а мужу — компенсация.

– Квартира делится между супругами на доли (чаще всего на равные, но могут увеличить долю того супруга, который будет непосредственно проживать с несовершеннолетними детьми), а ипотеку за свою долю каждый из супругов выплачивает самостоятельно. Компенсация никому из супругов не присуждается.

Каким образом в случае развода будут делиться выплаченные и оставшиеся платежи?

Павел Ивченков: Если при разводе один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, то он может претендовать на компенсацию, обычно в виде половины стоимости квартиры. В этом случае супруги могут между собой договориться о размере компенсации самостоятельно, им виднее, кому что причитается.

Бывают случаи, когда второй супруг получает компенсацию в размере уже выплаченного на момент развода долга по ипотеке (т. е. первый супруг выкупает ипотеку у второго или выкупает ту часть, которую второй оплачивал из своего дохода), а оставшуюся часть долга оплачивает тот, кому досталась вся квартира. Если супруги договориться не могут, то размер компенсации устанавливает суд. Как правило, суд просто делит пополам рыночную стоимость квартиры или делит пополам размер стоимости ипотеки (узнает её у банка).

Если при разводе ни один из супругов не отказывается от квартиры в пользу другого, то каждый получает в ней свою долю (договариваются сами или через суд). В этом случае оставшаяся часть не выплаченной на момент развода ипотеки тоже делится на доли, которые равны долям в квартире. И каждый из супругов выплачивает свою долю оставшегося долга. Предыдущие платежи (уже выплаченный на момент развода долг) при этом не берутся во внимание, и никаких компенсаций в этом случае никому не полагается.

Были в вашей практике случаи, когда люди передумывали разводиться из-за ипотеки?

Павел Ивченков: Нет, таких случаев не было. Но могу сказать, что здесь всё зависит от причин развода и материального состояния людей: если это мелкие ссоры, бытовые разногласия, которые один из супругов уже не может терпеть, то ипотека может «сохранить» семью, так как на карту поставлены слишком большие суммы денег. Если же причиной развода являются какие-то сложные обстоятельства, то ипотека брак не спасёт.

Порядок раздела ипотеки при разводе супругов с детьми

Как делится ипотека при разводе, однозначно не смогут ответить даже в юридическом отделе банка. Условия раздела зависят от обстоятельств расторжения брака и порядка исполнения кредитных обязательств. Чтобы найти оптимальное решение проблемы, необходимо знать основные принципы раздела обремененного имущества.

Основные принципы раздела квартиры и долга по кредиту

Раздел совместно нажитого недвижимого имущества регламентируется Семейным Кодексом. Согласно п. 1 ст. 39, имущество и долги делятся между супругами в равных долях. Однако когда срок ипотечного кредита не истек, достаточно сложно разделить квартиру, находящуюся под залогом. Открытое сотрудничество с банком поможет быстро завершить раздел ипотечной жилплощади и снизить моральные издержки.

Без согласия кредитной организации невозможно самовольно разделить квартиру. При разделе имущества, обремененного ипотекой, суд принимает во внимание пожелания банка. Срок и условия ипотечного договора играют решающую роль при разделе жилплощади в ходе бракоразводного процесса. Чтобы учесть интересы обоих супругов и кредитной организации, можно поделить квартиру и долг по ипотеке следующими способами:

  1. Оформить соглашение. В нем должен быть прописан порядок погашения кредита и доли супругов на жилплощадь. О соглашении необходимо уведомить банк заранее, и лишь после этого оформлять расторжение брака. При наличии несовершеннолетних детей брак расторгается только в судебном порядке.
  2. Один из супругов может отказаться от прав на квартиру. Отказ заверяется у нотариуса. Подписав отказ, супруг освобождается от выплаты долга по ипотеке и лишается прав на недвижимость. Вся сумма кредита ложится на экс-партнера. Чтобы отказ вступил в силу, банк должен дать свое согласие. Таким образом, расторгается текущий договор и заключается новый, где основной заемщик — владелец квартиры.
  3. Супруги могут продать квартиру. Продажа также должна быть согласована с кредитной организацией. После совершения сделки задолженность перед банком должна быть полностью погашена. Оставшаяся сумма делится между супругами пропорционально их доли в недвижимости. Без согласия банка продать квартиру невозможно — нотариус не пропустит сделку, так как имущество находится в залоге.
  4. Согласно брачному контракту. При его наличии имущество и ипотечный долг делятся по определенному договором регламенту. Сегодня большинство ипотечных займов выдается с обязательным условием заключения брачного контракта. Адвокаты советуют не пренебрегать возможностью заранее разделить обязанности. Это в существенной степени упрощает дележ имущества и финансовых обязательств перед кредитной организацией.

Если супругам не удается прийти к компромиссу, спор о разделе жилплощади разрешается в ходе судебного слушания. После того как суд вынесет решение и установит доли, банк расторгает текущий ипотечный договор и заключает с каждым из бывших супругов новое соглашение. Сумму кредита делят пропорционально установленным долям в жилплощади.

Если один из партнеров по какой-либо причине не может быть основным заемщиком, например, не имеет трудового стажа, то кредитная организация предлагает привлечь созаемщика. Это могут быть родители или иные платежеспособные лица. При разделе квартиры, находящейся в залоге у банка, учитывается порядок выплат по ипотеке и платежеспособность обоих супругов. Кредит при разводе делится в соответствие с установленными долями на жилплощадь.

Как дети влияют на раздел ипотечной квартиры

Многие опрометчиво полагают, что сам факт наличия детей и их проживание после развода с одним из супругов, дают право на получение большей доли в квартире. Чтобы соблюсти интересы детей, суд может нарушить правило равноценного раздела лишь в следующих случаях.

  1. Ребенок имеет ограниченные возможности. Супруг, с которым по решению суда остаются дети-инвалиды, может претендовать на увеличение доли в квартире.
  2. Равноценный раздел противоречит интересам детей. Например, если приобретенная в ипотеку квартира имеет малую площадь и, соответственно, низкую рыночную стоимость, солидарный раздел не способен обеспечить ребенку достойного проживания. В этом случае опекун может получить квартиру в единоличное пользование, при условии выплаты экс-супругу стоимости его доли.
  3. При разводе многодетной семьи. Если все дети остаются с одним из родителей, доля второго супруга уменьшается пропорционально количеству детей. Не существует единого алгоритма расчета. Доля определяется исходя из обстоятельств расторжения брака.
  4. Один из супругов имеет иное личное жилье. Если ребенок остается с опекуном, у которого нет иного жилья, то доля второго супруга может быть уменьшена.

На решение суда влияет множество обстоятельств, при которых заключался и исполнялся ипотечный договор. Если для оплаты ипотеки один из супругов продал собственное движимое или недвижимое имущество, приобретенное до брака, то он может отстоять свое право на большую долю. Чтобы подтвердить затраты, необходимо предоставить документы о покупке и продаже имущества, а также квитанцию об оплате части кредита. Делать это следует еще до начала судебного разбирательства — во время визита в банк.

Обременение одного из супругов детьми редко влияет на солидарный раздел имущества. Только в исключительных случаях опекун получает приоритетное право на жилплощадь. Когда у супругов нет несовершеннолетних детей, расторжение брака можно оформить без судебного вмешательства. Совершеннолетние дети с ограниченными возможностями автоматически получают долю в квартире.

Раздел купленной за маткапитал ипотечной квартиры

Когда в качестве первоначального взноса или последующих платежей был использован материнский капитал, раздел имущества значительно усложняется. На основании п. 4 ст. 10 ФЗ № 256, недвижимость, приобретенная за счет материнского капитала, должна быть оформлена на всех членов семьи. Несовершеннолетние дети также получают долю в квартире, но до достижения 18 лет долей детей имеет право распоряжаться опекун. Например, если в семье двое детей, то ипотечную квартиру делят на 4 части. Тот родитель, с которым дети будут проживать после расторжения брака, автоматически получает право на 3/4 доли.

Подобный порядок раздела имущества призван защитить интересы детей. Если на момент расторжения брака долг по ипотеке не был погашен, то целесообразно сначала погасить кредит и после этого делить квартиру. Когда досрочное погашение ипотеки не представляется возможным, банк может обязать бывших супругов выполнять платежи по кредиту в соответствие с долевым участием. Это не всегда удобно, так как при неисполнении одним из партнеров своих обязательств, банк вправе продать обремененную квартиру на торгах.

Бесплатная юридическая консультация

Телефон: 8 (499) 450-28-52

После свершения торгов кредитная организация взимает полную сумму долга по ипотеке. Сумму, оставшуюся после взыскания, делят между супругами, в соответствии с их долей в собственности. В результате торгов квартира значительно теряет в стоимости. Воспрепятствовать решению кредитной организации невозможно даже при наличии несовершеннолетних детей. Единственная уступка, на которую может пойти банк — отсрочка выписки детей до того момента, пока опекун не найдет новое место проживания.

Во избежание зависимости супругов друг от друга и принудительной продажи квартиры, юристы советуют сделать дарение доли. Чтобы не иметь налоговых вычетов, делать это лучше до расторжения брака, взамен уступки какого-либо имущества или же денежной суммы. Так как супруг считается близким родственником, 13% от стоимости доли вычитаться не будут.

Дарение можно оформить и на ребенка. Например, отец семейства может подарить свою долю в квартире ребенку и освободить жилплощадь. Таким образом он снимет с себя обязательства по кредиту. Единственным плательщиком по займу будет мать, на попечении которой остались дети. После совершеннолетия дети вступят в законные права увеличенной долевой собственности квартиры. Процедура дарения должна быть согласована с банком.

При оплате части ипотеки посредством материнского капитала долю в квартире получают все члены семьи. В ходе раздела имущества дележу подлежат лишь доли супругов. Собственность детей остается неприкосновенной. После расторжения брака долями несовершеннолетних детей распоряжается опекун.

Раздел квартиры при военной ипотеке

Имущество, приобретенное в рамках целевого жилищного займа от Министерства обороны, не подлежит разделу. Ввиду регламента военной ипотеки, договор займа не может быть переоформлен или поделен на двоих супругов, как в случае со стандартным кредитом. Согласно правилам накопительно-ипотечной системы, погашение займа происходит за счет государства, то есть на безвозмездной основе. Чтобы воспользоваться программой НИС, военный дает обязательство оставаться на службе определенный договором срок, а его страховые отчисления идут на погашение займа.

Исходя из ст. 36 Семейного кодекса, целевые средства и трудовые доходы не считаются совместно нажитым имуществом. Следовательно, их не делят при разводе. Так как заём достаточно ограничен — до 2,4 млн.рублей, то часто в приобретаемое жилье вкладывались двое супругов. При наличии подтверждения затрат сверх указанной суммы, супруг военнослужащего может делить лишь разницу от общих вложений и суммы целевого займа.

Когда в семье есть несовершеннолетние дети, по закону их нельзя оставить без регистрации. Супруга может в судебном порядке обязать военнослужащего прописать детей в ипотечную квартиру, апеллируя ст. 54 Семейного кодекса. Сделать это может и сам военнослужащий, если хочет, чтобы дети проживали с ним. Это представляется возможным лишь в том случае, когда кредит полностью выплачен.

Если срок договора не истек, военнослужащий не вправе распоряжаться залоговой квартирой. Дети получают право собственности на квартиру, купленную на условиях военной ипотеки, лишь после смерти родителя-военнослужащего. Имущество и долги по военной ипотеке не могут быть поделены после развода. Военнослужащий не вправе дарить, уступать или продавать квартиру, полученную на условиях НИС, до полного выполнения обязательств по кредиту.

Советы по разделу ипотечного имущества

Когда семья на грани развода и единственное, что ее объединяет — это дети и ипотека, раздел недвижимого имущества требует крайней расчетливости. Часто не получается быстро разменять или продать ипотечную квартиру, ведь банк не желает терять положенные проценты. Чтобы бракоразводный процесс прошел максимально безболезненно, следует придерживаться рекомендаций.

  1. Подтверждайте каждое вложение в имущество документально. Делать это можно с помощью справок, квитанций или даже показаний свидетелей. Главная цель — убедить суд и кредитную организацию в своей благонадежности. Тогда банк может предоставить возможность отсрочки платежей в связи с семейными обстоятельствами, а суд встанет на защиту имущественных интересов при разделе квартиры.
  2. Не стоит допускать зависимости платежей. Если банк разделил платежи супругов, то при неисполнении обязательств по кредиту одним из них автоматически страдает вся семья. Когда нет полной уверенности в регулярности платежей бывшего супруга, стоит настоять на отчуждении его доли в свою пользу за вознаграждение или на размене квартиры. Кредитные организации идут на размен и продажу обремененного имущества крайне неохотно, но велика вероятность обязать их дать согласие через суд.
  3. Составляйте брачный договор. Его можно заключить даже после оформления ипотеки, достаточно просто уведомить банк. Договор выступит гарантией исполнения кредитных обязательств и надежным подспорьем при дележе ипотечной жилплощади.

Помните, нет лучшего способа разделить ипотечную квартиру, кроме как договориться с экс-супругом. Судебные тяжбы способны отнять много времени, а банки заинтересованы оставлять договор в неизменном виде. При мирном соглашении моральные и финансовые потери в результате развода сводятся к минимуму. Грамотно составить договоренность с супругом и разделить залоговое имущество помогут квалифицированные юристы. Консультацию можно получить бесплатно онлайн прямо на нашем сайте.

Закладка Постоянная ссылка.

Комментарии запрещены.